Опубликовано: 15.07.2013

Просмотров: 1782

Остаться без крова в силу различных обстоятельств может в принципе любой россиянин, утверждают эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость". Однако некоторые граждане, по словам риелторов и юристов, больше других рискуют лишиться жилья – например, не приученные к реалиям самостоятельной жизни сироты, соинвесторы жилья на первичном рынке, нерасчетливые ипотечники и одинокие старики, слишком доверчиво относящиеся к обещаниям мошенников.

В особой группе риска

Чаще всего среди бездомных встречаются люди преклонного возраста или вовсе больные и слабые старики. Это одна из самых беззащитных групп граждан, уязвимостью которых пользуются, к слову, не только мошенники, но и родственники, родные дети и внуки, признают эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость".


При этом, обращают внимание собеседники агентства, сами пожилые люди больше всего боятся лишиться квартиры из-за невозможности платить за коммунальные услуги, тогда как действительно опасаться нужно своей излишней доверчивости.


"Если у собственника нет средств оплачивать коммунальные платежи, то долги по коммунальным платежам не лишат его жилья", - утверждает заместитель управляющего директора по правовым вопросам "Миэль - Сеть офисов недвижимости" Ирина Шугурова. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, если для него и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, поясняет юрист. И исключение здесь только одно: имущество с обременением, то есть предмет ипотеки.


Действительно, компании, предоставляющие коммунальные услуги могут обратиться в суд с требованием погасить долг, развивает мысль руководитель отдела жилой недвижимости компании "МИАН – Профессионалы Недвижимости" Оксана Иванова. Но даже при самом худшем развитии событий, по ее словам, ответчику придется обменять квартиру на меньшую, отдав разницу в пользу истца.


Суд может обратить взыскание на имущество должника по ЖКХ, например, на телевизор или холодильник, но не на единственную квартиру, соглашается генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.


Кроме того, если у одинокого пенсионера совсем нет денег на оплату коммунальных платежей, можно воспользоваться вариантом пожизненного содержания с иждивением, замечает начальник управления правового анализа инвестиционных проектов компании "Газпромбанк-Инвест" Глеб Дексбах. В этом случае квартира передается пожилым владельцем в собственность другому лицу, но с обязательством со стороны последнего до конца дней собственника выплачивать ренту, либо оказывать какие-то услуги, например, по уборке, готовке, лечению пенсионера.


Правда, предупреждают эксперты, именно на этом этапе к решению проблем пожилого человека, увы, могут подключиться "предприимчивые" люди, собирающиеся обмануть одинокого старика и оставить его без жилья. "Черные риелторы", сетуют собеседники "РИА Недвижимость" прицельно выбирают в жертвы одиночек, которых некому защитить, и либо втираются к ним в доверие, либо оказывают психологическое давление. А иной раз мошенники прибегают к радикальным методам, медикаментозными препаратами подрывая здоровье пожилого собственника, что в итоге приводило к летальному исходу.


В свою очередь главный аналитик компании "Хирш" Евгений Понизовский сетует, что достаточно часто пожилых людей лишают жилья их собственные дети: сначала пенсионеры добровольно отписывают квартиру "любимым деткам", а потом те выгоняют их на улицу.


"Не надо думать, что это единичные случаи. У нас в Тольятти нет свободных мест в домах престарелых именно потому, что стариков то и дело выселяют дети или внуки", - с негодованием констатирует частный риелтор Евгения Галинская.


Она рассказывает, что пыталась работать в совете ветеранов города со стариками и объяснять им, что не надо отписывать квартиры на детей и внуков, как бы те не уговаривали и не запугивали. "Пока вы собственник – никто и пикнуть не посмеет. Если угрожают - обратитесь в правоохранительные органы. Но наши старики не могут на родного ребенка в суд подать, а потому оказываются на улице", - с сожалением отмечает собеседница агентства.


Беззащитные защищенные

Еще одну группу людей, которые могут легко остаться без жилья, составляют сироты и инвалиды. Правда, на их счет эксперты расходятся во мнениях: некоторые говорят, что эта категория полностью защищена законом России, а другие настаивают, что защита государства является лишь формальностью.


На первой позиции, в частности, стоит Литинецкая из "Метриум Групп": "Существует множество приказов, распоряжений и целых программ по предоставлению жилья таким гражданам. Есть определенный порядок, согласно которому сироты и инвалиды встают в очередь и через некоторое время получают квартиру".

А вот руководитель отделения "Смоленское" компании "Азбука Жилья" Валерия Косенкова указывает на то, что зачастую у сирот и инвалидов часто даже нет официальных опекунов. К тому же сироты, обращает внимание она, нередко мало понимают настоящую ценность вещей, просто потому, что некому было их научить, и поэтому могут заключить невыгодную для себя сделку.


По мнению Понизовского, следует принять закон, по которому сделки с жильем, предоставленным сиротам, было бы разрешено совершать только по достижении владельцами недвижимости 25 лет, чтобы человек вошел в этот мир и уже реально стал разбираться, что к чему.
Иванова из "МИАН – Профессионалы Недвижимости" в свою очередь напоминает, что, по закону, выпускники детских домов получают жилплощадь на условиях социального найма и через 5 лет могут ее приватизировать. "Однако мошенники могут, используя различные схемы, в том числе, фиктивный брак, добиться приватизации не на одного собственника, а на двоих и далее лишить сироту собственности уже другими методами", - подчеркивает она.


Чаще всего, по словам Шугуровой, недобросовестные люди переоформляют квартиры уязвимых граждан по доверенности на какое-либо подставное лицо, которое затем выставляет объект на продажу. Бывших владельцев выписывают из квартиры и переселяют загород, в лучшем случае – в простой деревенский дом. "Но бывают ситуации, когда переселение осуществляется в полуразрушенные дома или когда в каком-либо заброшенном частном доме прописываются десятки человек", - говорит эксперт.


Иванова же добавляет, что очень часто жертвами мошенников становятся де-юре дееспособные граждане, которые фактически являются инвалидами и не понимают последствия некоторых своих действий, например, люди с психическими заболеваниями, не состоящие на учете, а также люди, страдающие алкогольной или наркотической зависимостью.

Квартира куплена, а жить негде

Получить статус бездомного рискуют в России и многие соинвесторы новостроек. Как и в случае с сиротами, говорят эксперты, с юридической стороной вопроса вроде бы все нормально – дольщики надежно защищены от обмана законом №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".


Однако, указывает Дексбах из "Газпромбанк-Инвест", всегда можно нарваться на застройщика, который подделывает документы на объект, и в их подлинности трудно удостовериться.


Иванова также отмечает, что у недобросовестных застройщиков по-прежнему есть множество хитрых схем обмана дольщиков. На одну из них собеседница агентства обращает особое внимание. "Подписывая договор с застройщиком, обратите внимание на форму договора – вместо вполне безобидного договора долевого участия вам могут предложить договор участия в долевом строительстве. При всей схожести названий, эти договоры совершенно по-разному распределяют ответственность сторон. В случае с договором участия в долевом строительстве дольщик несет равную ответственность с застройщиком, и при возникновении конфликтной ситуации (долгострой, недострой) он не сможет доказать ответственность застройщика перед ним. Договор долевого участия предполагает ответственность застройщика перед второй стороной договора", - объясняет Иванова.


Ну и, наконец, никто не застрахован от банкротства застройщика. По словам Литинецкой из "Метриум Групп", в интересах каждого покупателя иметь представление о самых основных шагах, которые можно предпринять при банкротстве застройщика.


"В первую очередь, нужно знать, что с 15 августа 2011 года в соответствии с поправками к федеральному закону "О несостоятельности (банкротстве)" к застройщику можно предъявить не только денежные требования, но и требования передачи жилых помещений, если объект достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Сделать это можно, обратившись в арбитражный суд. Адвокат внесет вас в реестр кредиторов с требованием передать жилое помещение или вернуть деньги. Заявить оба требования закон не позволяет", - рассказывает собеседница агентства.


Однако, предупреждает она, если дом не построен, то застройщик может погасить требование путем передачи незавершенного объекта, и тогда достраивать дом придется за свой счет. Разумеется, до момента окончания строительства объекта, дольщику придется скитаться по чужим домам. Вопрос, откуда соинвестору жилья, вложившему в приобретение новостройки все свои накопления, взять деньги на достраивание дома, остается открытым.


Самый безопасный риск

Риск остаться без жилья есть и у тех, кто купил жилье посредством ипотеки. Впрочем, в данном случае, по словам специалистов, опасность минимальна.


Как правило, виной тому, что ипотечник лишается жилья – переоценка своих сил. Как утверждает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин, многие россияне не очень осмотрительны при получении кредитов, свято верят в свои силы и нередко от этого страдают. "Сейчас вот судебные приставы арестовали ипотечную квартиру одного злостного неплательщика, сбежавшего в Германию. Занимаясь продажей этой квартиры, всегда поражался терпению и такту сотрудников банка, идущих на максимальные уступки и делающих все возможное, чтобы человек расплатился, вплоть до списания части долга", - делится историей из своей практики риелтор.


В целом же случаев, когда даже у злостного неплательщика забирали квартиру, крайне мало, отмечает Литинецкая. Во-первых, только суд может обратить взыскание на данную жилплощадь. Однако часто ипотечная квартира является единственным жильем, в котором еще и прописаны несовершеннолетние, поэтому суд редко принимает подобное решение, поясняет собеседница агентства. Во-вторых, для самого банка даже худо-бедно обслуживаемый кредит лучше, чем квартира на балансе, добавляет она.


Жертвы "доброй воли"

Иногда случается, что люди остаются без жилья по доброй воле. Например, Понизовский из "Хирш" лично знаком с человеком, который продал свою квартиру, чтобы оплатить другу операцию за рубежом, а сам 8 лет скитался по съемным квартирам, пока не смог купить нового.


Впрочем, "добрая воля" может быть и результатом психологического воздействия со стороны всевозможных религиозных организаций, сект. "В нашей практике был такой случай. Родители купили своей дочери квартиру в новостройке и оформили жилплощадь на нее. Однако девушка попала в секту, где ее пытались заставить переписать имущество на руководителей этой "организации". Родители вовремя спохватились и обратились в суд. Процесс, конечно, длился долго. Но в итоге были представлены исчерпывающие доказательства, и суд признал право на квартиру за родителями", - рассказывает Литинецкая. Таких случаев, по словам экспертов, довольно много, и, к сожалению, они не всегда заканчиваются хорошо.


Свою роковую роль в потере человеком жилья может сыграть даже реклама. В частности, Понизовский критично отзывается о рекламе, где говорится о том, как легко играть на бирже. Люди верят этому, а потом остаются ни с чем.


А еще часто теряют жилье из-за слепой жажды выгоды, отмечает Галинская. "Если собственники начинают проворачивать какие-то хитрые махинации с жильем, надеясь либо разменять, либо продать квартиру на каких-то сказочных условиях, то это прямой путь к провалу. Ну не бывает бесплатного сыра! Но люди хотят постоянно сэкономить, урвать, и все это втихую, без оформления документов, с верой на слово... Но исход всегда одинаков. Жаль, что чужой опыт мало кого учит", - рассуждает риелтор.

Подстелить соломку

Не нужно забывать, что оставить человека без жилья могут всевозможные стихийные бедствия или же чрезвычайные происшествия, вроде пожара или взрыва газа. И хотя в некоторых подобных случаях на помощь приходит государство, по мнению Понизовского, лучше рассчитывать на собственные силы и застраховать недвижимость.


"К великому сожалению, русский человек привык жить по принципу "авось да небось" - культура страховой защиты находится на очень низком уровне даже у тех, кто без проблем мог бы позволить себе полную страховую защиту, в том числе и своего жилья", - рассуждает эксперт.


Но в большинстве случаев люди остаются без жилья все же из-за собственной невнимательности, незнания своих прав и законов или же банальной боязни показаться невежей. Между тем, Косенкова из "Азбуки Жилья" как раз призывает людей не бояться спрашивать, если что-то непонятно, а также не подписывать документов, смысл которых не понятен.


Для того, чтобы защитить свои интересы, проще всего обратиться к профессионалу, причем отношения со специалистом обязательно должны быть скреплены договором, подчеркивает собеседница агентства. В противном случае может получиться ситуация: "Вы же обещали?!" – "Нет, вы меня неправильно поняли". Если происходит что-то непонятное в процессе сделки или ее подготовке – нужно спрашивать, уточнять, добавляет она. Тот, кто все время спрашивает, рискует прослыть глупым один раз, а тот, кто не спрашивает – на всю жизнь, заключает эксперт.