6 причин отказа в выдаче ипотеки

Опубликовано: 21.07.2014

Можно ли предсказать отказ и изменить ситуацию в пользу заемщика?

Ипотека – один из самых сложных банковских продуктов для физических лиц. Необходимость решения квартирного вопроса мотивирует будущих заемщиков к преодолению определенных трудностей по накоплению первоначального взноса, общению с кредитными организациями, подготовке документов, подаче заявки и т. д. Однако в силу объективных причин далеко не все кредиты одобряются. Попробуем разобраться, почему банк отказывает в выдаче ипотечного кредита и может ли заемщик изменить ситуацию.

1. Несоответствие минимальным требованиям

Банк предъявляет определенные требования к заемщику. Минимум четко обозначен и доступен для клиента. Сюда относятся: возраст заемщика, регион постоянной регистрации и фактического места жительства, гражданство, стаж на последнем месте работы, уровень заработной платы, пакет документов и т.д. Клиент, который обращается в банк, должен соответствовать этому минимуму. В противном случае сотрудники банка не смогут завести заявку. Такой клиент не рассматривается как заемщик. Избежать данной ситуации достаточно просто: необходимо внимательно изучать минимальные требования банка.

Зачастую можно столкнуться с подводными камнями – негласными законами, принятыми внутри банка и не разглашаемыми. Например, некоторые кредитные организации не выдают займы индивидуальным предпринимателям. Программа кредитования существует только на бумаге. К сожалению, заемщик практически не имеет возможности предугадать подобную ситуацию.

К числу минимальных требований можно отнести впечатление, которое производит заемщик. Оценка клиента начинается с его внешнего вида. Сотрудники банка обращают внимание на то, в какой одежде приходит заемщик, на какой машине приезжает, какие часы и украшения носит. Это первичный андеррайтинг. Чем лучше выглядит клиент, тем больше у него шансов на получение положительного решения по заявке на кредит. Другой немаловажный фактор – адекватность заемщика при общении. Путаная речь, негативные реакции, долгие паузы могут создать впечатление, что человек пытается скрыть какую-то информацию. Общаться с работниками банка следует спокойно, уверенно и доброжелательно.

2. Негатив в кредитной истории

Отрицательная кредитная история – основная причина отказов. Однако на вопрос, что именно считается негативом, банки отвечают по-разному. Все сходятся в одном: наличие действующей просроченной задолженности по кредиту стопроцентно приведет к отказу.

Следует отметить, что информация, содержащаяся в отчете по кредитной истории, и мнение заемщика могут быть различны. Поэтому многие специалисты рекомендуют перед подачей заявки на ипотеку проверить свою кредитную историю.

Что же делать, если проблемы с возвратом кредитов действительно были? Совершенно точно не следует скрывать подобную информацию – отчет по кредитной истории раскроет все тайны. Лучше сразу обозначить проблему и объяснить причины возникновения просрочки. Многие банки идут навстречу заемщикам и рассматривают подобные заявки в индивидуальном порядке.

3. Высокая кредитная нагрузка

Наличие действующих кредитных обязательств увеличивает риск выхода заемщика на просрочку. Сильно закредитованный заемщик нестабилен. При изменении экономической ситуации или возникновении частных непредвиденных обстоятельств он с большой вероятностью не сможет аккуратно вносить платежи по кредитам. Для решения данной проблемы и снижения вероятности отказа заемщики перед подачей заявки на ипотеку стараются по возможности погасить действующие обязательства.

4. Низкий уровень дохода

Основным параметром, по которому банк рассчитывает, сможет ли заемщик выплачивать кредит, является его доход. Платеж по ипотеке не может превышать 60% (реже 30%) от заработной платы. Следует учитывать, что из доходов также вычитаются средства на содержание иждивенцев, обслуживание автомобиля, оплату образования, коммунальных услуг, налогов и другие обязательные платежи.

Кроме того, доход мало просто заявить – его нужно подтвердить. Конечно, подтверждение дохода с помощью 2-НДФЛ является более привлекательным, однако практически все кредитные организации принимают справку по форме банка. Наивно полагать, что в этой справке можно «приписать» себе дополнительный доход. Опыт показывает нецелесообразность подобных действий. На бумаге нарисовать можно практически все, однако выплачивать кредит придется реальными деньгами. Не всегда получается перетерпеть. Ипотека – кредит долгосрочный, а ситуация может измениться и в худшую сторону.

Необходимо учитывать тот факт, что любой доход, в том числе указанный в справке в свободной форме, должен быть подтвержден работодателем в беседе с банком. Заявленные цифры будут сверяться со среднестатистическими в данной профессиональной отрасли. Уровень дохода должен соответствовать рынку с поправками на опыт работы, стаж в компании, квалификацию специалиста.

Чтобы увеличить вероятность получения положительного решения, необходимо реально оценивать свои шансы, рассчитывать ежемесячный платеж, исходя из уровня дохода, а не подгонять заработную плату к кредиту. Если доход заемщика недостаточен, можно привлечь созаемщиков, увеличить срок кредита или размер первоначального взноса, уменьшить сумму займа за счет подбора более дешевого жилья.

5. Мошенничество

Предоставление поддельных документов и недостоверных данных практически всегда ведут к отказам. Интернет пестрит предложениями по продаже справок 2-НДФЛ и трудовых книжек. Только вот мало кто понимает, чем это может обернуться для заемщика. Банк всегда проверяет своих клиентов.

Сотрудники службы безопасности звонят в организацию, в некоторых случаях выезжают на место ведения бизнеса. Многие банки делают запросы в ФНС и Пенсионный фонд, чтобы подтвердить наличие отчислений по клиенту. В случае выявления несоответствий заемщик получает отказ с комментарием «мошенничество». Восстановить репутацию после этого будет сложно – рисковать не стоит.

6. Наличие долгов, привлечение к административной или уголовной ответственности

Ни один банк не захочет предоставить кредит тому, кто безответственно относится к своим обязательствам. Это относится как к кредитной истории, так и к неоплаченным штрафам ГИБДД, алиментам, коммунальным платежам, налогам и т.д. Наличие долгов по исполнительным листам перед службой судебных приставов негативно сказывается на рассмотрении заявки на кредит. Привлечение к административной или уголовной ответственности также является весомой причиной отказа. Особенно это касается судимостей по экономическим статьям и рецидивов.

В подобных случаях необходимо по возможности погасить все долги и предоставить в банк документы, подтверждающие факт оплаты. Безусловным плюсом будет то, что заемщик не скрывает от банка негативные факты биографии, а может разумно объяснить ситуацию.

Все вышеперечисленные аспекты рассмотрения заявки на ипотеку составляют комплекс. При принятии решения о выдаче кредита на чаши весов с одной стороны складываются негативные факторы, а с другой – позитивные. Решение банка зависит от того, какие из них перевесят.

Отказ банка не является приговором. Ситуация постоянно меняется. Если сейчас получить ипотеку не представляется возможным, то через некоторое время все может измениться. Специалисты отмечают, что абсолютно безнадежные заемщики встречаются крайне редко. Как правило, в случае наличия проблемных моментов следует подбирать более лояльный банк, который сможет рассмотреть заявку в индивидуальном порядке. Процентная ставка в таком случае может быть выше, но заемщик все-таки решит жилищный вопрос. Еще один вариант решения проблемы – обратиться за помощью к ипотечным или кредитным брокерам. Они помогут согласовать проблемные моменты.

Екатерина Яковенко

Источник: http://bkn.ru