Цены на жилье: застройщики стоят насмерть

Опубликовано: 03.08.2015

Резкого удешевления «квадрата» на первичном рынке не будет. В данный момент это вопрос не только выживания строительного бизнеса, но и устойчивости всей банковской системы страны, уверен экономический обозреватель БН Вячеслав Костров.

– Эксперты все чаще высказывают мнение, что нынешний кризис принципиально отличен от предыдущих, а потому нельзя, основываясь на прошлом опыте, спрогнозировать его дальнейшее развитие. Сценарий «быстрый спад – экономический застой в течение 8-12 месяцев – медленный, но верный подъем» может не сработать. Вы согласны?

– Давайте сначала определим, в каком историческом моменте мы находимся.

В декабре прошлого года опросы общественного мнения показывали, что граждане считают – кризис наступил. В начале лета аналогичный замер умонастроений показал, что россияне уверены – кризис закончился. Это мнение населения. Хотя возврата золотых времен, как продемонстрировал еще один опрос, никто не ждет. Надежда еще сохраняется, но она, как известно, умирает последней. А далее наступает депрессия.

Чиновники рисуют картину иными красками. Имею в виду экономистов на службе у государства. В силу своих должностных обязанностей они занимают половинчатую позицию и заявляют: все плохо, но наметились ростки выздоровления экономики. Это хорошо прослеживается по их официальным докладам.

– Что думают независимые экономисты?

– Думают или говорят? Говорить публично можно все что угодно. Куда интереснее, как экономисты мыслят. По этому критерию их можно разделить на две категории. Есть те, кто верит в макроэкономику, и те, кто нашел в себе смелость признать, что это лженаука.

Ведь откуда, так сказать, пошла макроэкономика? Однажды экономисты решили, что экономический цикл можно научно измерить, а потому с кризисами можно бороться. Для этого требуется построить соответствующие математические модели и предложить государству стандартные рецепты экономической политики. Как результат – экономика превратилась в поле для макроэкономических экспериментов. А плоды этих экспериментов мы ощущаем на себе и называем их словом «кризис». Если бы экономисты на службе у государства не боролись с кризисами, их причины были бы для нас более очевидны.

Кстати, когда у экономистов не получается побороть кризис проверенными методами, они для прикрытия своей научной импотенции поступают просто – изобретают очередной красивый научный термин. Как, например, структурный кризис. Или стагфляция.

– Получается, государству бороться с кризисом бессмысленно?

Не только бессмысленно, но иногда даже вредно. Но есть ли у государства выход? Остается принять борьбу с кризисом как неизбежное зло. Однако это зло несложно прогнозировать, если борьба будет вестись «по правилам», то есть – по рецептам макроэкономики.

Например, осенью прошлого года Центробанк действовал по канонам. С целью перехода к таргетированию инфляции (комплекс мер, принимаемых государством в целях контроля над уровнем инфляции. – БН) ожидаемо отпустил рубль в свободное плавание. Для России, когда ЦБ играет «по правилам», это гарантированный девальвационный шок. Ведь, когда рубль обрушился под давлением спекулянтов, чей натиск Центробанк спровоцировал своими действиями, у ЦБ не было иного выбора, как резко поднять ключевую ставку. Ибо смотрите пункт первый – угроза стагфляции.

Что мы получили на выходе? Инфляция есть, рецессия есть. А «и то и другое одновременно» на языке макроэкономики называется «стагфляция». Вроде бы все делали «по правилам». Но печальный результат был вполне предсказуем.

Однако стоит отметить, что на первичном рынке этот декабрьский девальвационный шок произвел весьма интересный эффект. Он позволил застройщикам собрать такое количество денег с дольщиков, которое они бы точно не смогли аккумулировать в спокойной ситуации. Была создана подушка безопасности, позволяющая строительному бизнесу держаться на плаву на фоне ухудшающегося положения дел в стране. Поэтому первичный рынок, по большому счету, в серьезный кризис еще не вошел. Присутствует рецессия в виде снижения объема продаж.

– Но что дальше?

– Не знаю. Многое зависит от действий правительства, спрогнозировать которые, в отличие от ЦБ, играющего «по правилам», невозможно. Могу предположить, что Центробанк завершил свои эксперименты с рублем: «деревянный» отплавался и в ближайшие месяцы будет управляемо колебаться вокруг некоторого «известного» уровня, который нам знать не полагается. И, конечно же, эксперимент с инфляционным таргетированием продолжится. Задача ЦБ – научить людей не обращать внимания на валютный курс и свято верить в прогнозы Центробанка по инфляции. Если вам интересно, почитайте на сайте ЦБ, как они делают эти прогнозы. И сравните с тем, как это делаете вы в своей повседневной жизни. Они наблюдают за вами, вы наблюдаете за ЦБ – кто окажется умнее?

В целом же в отношении борьбы с кризисом четко просматривается расчет на русский авось: авось цены на нефть вырастут, авось инвестиции вернутся, авось потребление восстановится.

– В каком случае люди начнут активно потреблять?

– Очевидно – если появится излишек денег. Но деньги с вертолета не падают. Даже если и падают (а мы примерно знаем, как это возможно), то изначально попадают в карманы немногих избранных. И эти избранные вовсе не рядовые потребители. Это – банковская система и те экономические агенты, кому с точки зрения «вертолета» они сегодня нужнее. Обратите внимание, что новости о борьбе с кризисом поступают ежедневно и в основном сводятся к тому, что в очередной раз дали денег из бюджета тем, кому очень плохо.

Но поддержки экономики за счет ослабления рубля не будет, это мое мнение. Инфляция будет сдерживаться всеми силами, не только потому, что в этом состоит политика ЦБ, но также и потому, что президент Путин не хочет вернуться в 1990-е. Мы увидим много разговоров, мало действий и постепенное увеличение денежной массы в экономике.

– То есть в ближайший год спрос на рынок недвижимости не вернется?

– Вы забыли добавить прилагательное «отложенный». Допустим, есть люди, планирующие приобретение недвижимости и имеющие для реализации этой цели необходимые сбережения. Эти сбережения и есть «спрос»? И почему он – «отложенный»? Быть может, потому, что спрос есть всегда цена. Цена спроса. И эта цена сегодня ниже, чем цены предложения. Если людям говорят, что в стране кризис, а потому цены должны снижаться, значит, естественно, те, кто в это верит, предпочтут просто подождать снижения. Но если им внушить, что цены обязательно вырастут (либо обесценятся сбережения), то тогда спрос действительно вернется. Ногами. И то, что мы сегодня читаем в комментариях специалистов, отражает эту картину.

Спрос есть всегда ожидания, и эти ожидания постоянно меняются. И на эти ожидания влияют все цены. В том числе и покупательная способность того запаса денег, что составляет личные сбережения. А она снижается, как и количество россиян, имеющих необходимые сбережения. И процесс этот будет прогрессировать.

Вспомним: в 2008-2009 годах государство активно помогало бедным пережить кризис. Не будем анализировать, хорошо это или плохо для экономики, но факт остается фактом – помогло. Сейчас оказывать аналогичную поддержку не на что. Таким образом, от массового первичного рынка жилья едва ли не полностью отрезается потенциально наиболее активный спрос, на который, собственно, и было рассчитано массовое предложение жилья эконом-класса. И доступная ипотека. Можно назвать этот спрос отложенным. Но, возможно, он отложен всерьез и надолго. До тех пор пока не вернется устойчивый экономический рост.

– Получается, что строителям лучше потуже затянуть пояса?

– Получается так. Два ключевых кризисных сегмента в нашей экономике – это потребление и строительство жилья. Причем строительный бизнес во многом сам завел себя в тупиковую ситуацию.

Что мы видели в последние годы на первичке? Безудержный рост объемов строительства, преимущественно за счет сегмента эконом. В прошлом и позапрошлом году стартовало огромное количество объектов эконом-класса.

Их надо достраивать. Как? Покупатели недорогих квартир очень зависят от доступности заемных средств. Но, как заявляет ЦБ, кредитная экспансия на первичном рынке жилья подходит к концу. Объемы выданной ипотеки сокращаются. Ипотека с господдержкой не панацея – в бюджете нет средств.

Остаются покупатели с небольшими живыми деньгами, примерно 2-5 млн руб. (те, у кого есть 10-15 млн руб., мыслят иными категориями и ищут объекты для инвестиций в других местах).

Что может заставить мелких инвесторов вложить средства в бетон немедленно? Только высокая неопределенность в отношении курса рубля либо ожидания неизбежного роста цен. Говоря проще, ситуация «сейчас или никогда».

– Что остается застройщикам без притока средств? Замораживать объекты? Объявлять себя банкротами?

– Застройщики разные. Одни создали хороший запас прочности, имеют прекрасный портфель объектов и способны пережить кризис без особых потерь. Другие да, будут уходить с рынка. Государству придется спасать дольщиков.

Но когда ситуация в целом дойдет до того, что в отрасли будет ощутим острый дефицит денег на завершение строительства, полетят жалобные письма в Центробанк.

– От строителей?

– От банковского сообщества. Балансы банков крепко переплетены с балансами застройщиков. Кризис на первичном рынке больно ударит по банковской системе. Кредитные организации сделают все, чтобы не дать упасть строительным компаниям и обеспечить приток финансирования на достройку жилых комплексов. Естественно, банкиры выпросят под это некоторые преференции у государства.

– Есть еще один способ увеличить приток денег на первичный рынок – снизить цены. Он, на ваш взгляд, будет использован?

– Фактически снижение цен уже присутствует – под видом акций и скидок. Почему строительные компании прямо не заявят о снижении прайсов? Очень просто. Скидки – это мессидж: покупайте сегодня дешево, а то завтра подорожает.

Цель – сохранить у покупателей соответствующие ожидания. Потому базовую цену квадратного метра держат и будут держать до последнего. Ибо страшен не обвал цен, а всеобщее ожидание этого обвала.

А если обвал все же случится, то вряд ли инвесторы успеют что-либо купить. Табличка «Переучет» появится на дверях рынка быстрее.

Это Сталинград для застройщиков – они будут стоять насмерть.

Источник: http://www.bn.ru