Опубликовано: 02.08.2013

Просмотров: 1768

Клиент склоняется к специалисту по недвижимости и доверительно шепчет: «А давайте сделаем все по-тихому, без агентства. И мы сэкономим, и вы больше на руки получите». Таково типичное начало так называемой «левой» сделки. Что она из себя представляет? Агент берется вести сделку совершенно один, без поддержки менеджеров и юридической службы. И кладет себе в карман все комиссионные – они проходят мимо кассы компании.

То, что неэтично обманывать свою фирму, которой ты обязан своими знаниями, умениями, местом в уютном офисе и, наконец, базой данных, совершенно ясно. Но мы сейчас хотим поговорить немного о другом. «Левая» сделка – еще и огромный риск для всех, кого она касается. Причем далеко не тот риск, после которого можно пить шампанское.

Последствия для агентства

Во-первых, оно теряет деньги. Используется его офис, его база данных, его методы работы, а комиссионные идут мимо.

Во-вторых, его репутация оказывается «подмоченной» из-за ошибок в работе такого сотрудника, которых при таком раскладе избежать практически невозможно. Менее значительные из них приведут к разговорам типа: «Да обращался я в эту контору. Один из них мне целых два месяца ничего не мог найти. Что ни предложит, никуда не годится». Более важные просчеты могут закончиться скандалом и даже судебным разбирательством.

В-третьих, дурной пример заразителен. Другие специалисты по недвижимости, возможно, тоже захотят подработать нечестным путем. Если подобное явление станет распространяться внутри компании, оно просто ее уничтожит.

Последствия для агента

Во-первых, сделка может просто не состояться. С «чистой» продажей одиночка еще способен справиться (хотя и здесь возможны трудности), но ведь большинство сделок на рынке недвижимости – альтернативные. А это значит, что люди продают одно жилье и сразу покупают другое. Таким образом выстраиваются длинные «цепочки», и нужно удовлетворить потребности каждого. Число участников сделки варьируется от 2-3 до 10 и больше. Найти вариант, который устроит всех – чем не головоломка? И, конечно, решать ее лучше сообща. Агент, «гордо» отказавшийся от поддержки своей родной компании, наживается не только в ущерб агентству, но и в ущерб своим клиентам.

Во-вторых, без участия юридической службы даже на первый взгляд блестяще подготовленная сделка может сорваться, причем со скандалом. Или впоследствии быть признанной судом недействительной. Скажем, риелтор нашел отличную квартиру, покупатель в восторге, продавец доволен ценой. И в последний момент выясняется, что он – не единственный собственник. Или его право на собственность вообще незаконно (например, он приобрел квартиру благодаря обману или принуждению бывших хозяев). Или он жил там вместе с женой, а она потом ушла от него, снялась с регистрационного учета, но нигде не прописалась. А он приватизировал квартиру только на себя, чем нарушил ее право на приватизацию. Примеров может быть множество. Чтобы предотвратить такую ситуацию, необходима тщательная работа юридической службы, которая выяснит историю квартиры едва ли не с того момента, как был заложен фундамент дома.

В-третьих, не в меру «самостоятельного» агента могут в один прекрасный вечер подкараулить у подъезда и переломать ему ребра. Случай нечастый, но где гарантия, что он исключен? Вы, наверное, удивитесь, кому и зачем нужна такая жестокая расправа. Отвечаем: криминальным элементам, которых хватает на рынке недвижимости. Например, агент ищет квартиру и находит, но… там явно не в порядке документы (нарушения настолько очевидны, что их легко распознать даже без юристов – скажем, в свидетельстве о собственности указан еще один владелец, который о продаже ни сном, ни духом). Он отказывается от проведения сделки, а ему начинают угрожать. К кому он сможет обратиться за помощью? К компании, которую он обманул?

И, наконец, в-четвертых, тайное, скорее всего, станет явным, и тогда «предприимчивого» агента в лучшем случае серьезно оштрафуют, а в худшем – выгонят с волчьим билетом. И ни в одну приличную фирму не возьмут. Вы спросите: откуда кто узнает? Но для опытных риелторов разоблачить «левак» не составляет труда – уже хотя бы по такому косвенному признаку как упорное нежелание консультировать клиента в офисе и нервная реплика по телефону: «Сейчас не могу разговаривать, я сам перезвоню». Кроме того, велика вероятность встретить обманщика при подаче документов на регистрацию.

Последствия для покупателя

Во-первых, он может остаться и без денег, и без крыши над головой. Дело в том, что при «левой» сделке грубым образом нарушается порядок взаиморасчетов. А именно: продавец может получить деньги даже до сдачи документов на регистрацию. Это вопиющее отступление от правил на практике означает одно: у продавца уже есть деньги и еще есть недвижимость, а у покупателя нет ничего. Разумеется, порядочный бывший владелец предоставит ему квартиру. А если нет?! Придется идти в суд, нанимать адвоката. Суд, скорее всего, вынесет решение в пользу потерпевшего. Но… продавец вполне может заявить: «Продавать квартиру я передумал, а вот деньги, извините, уже потратил. Нет, я, конечно, верну. Буду перечислять каждый месяц. Правда, у меня зарплата 15 тысяч рублей». Все! Покупатель остался на улице. Хорошо, если полученных с продавца средств ему хватит хотя бы на то, чтобы вносить плату за съемное жилье.

Во-вторых… А во-вторых, те же самые трагичные последствия. Только немного по другой причине. В Гражданском кодексе есть целый перечень оснований, по которым уже заключенная сделка может быть признана судом недействительной. О некоторых мы уже упоминали: один собственник продает квартиру без ведома и согласия другого, неожиданно появляются законные наследники или лица, которых незаконно лишили права на приватизацию. И многие другие… (Не будем перечислять все, их можно найти в статье «Недействительная сделка»). Важно то, что несчастный покупатель опять-таки лишается внушительной суммы денег (которую он, может быть, раньше и в руках никогда не держал) и не получает желаемой жилплощади. Но самое страшное, что клиент, который стал жертвой «левизны» не сможет получить компенсацию от посредника, по вине которого он все потерял. Никакие страховки в такой ситуации не действуют.

Последствия для продавца

На первый взгляд, при любой сделке (тем более, левой) больше рискует покупатель. Но это не совсем так: продавец тоже в опасности.

Во-первых, он может попасть в ловушку к недобросовестному агенту. Ведь он передает ему не фантики и не наклейки с героями мультиков, а документы на свою дорогостоящую собственность. Таким образом, оставшись без свидетельства на квартиру и других бумаг, незадачливый клиент становится совершенно беззащитным. Предположим, дальше выясняется, что работа риелтора абсолютно не устраивает продавца. Или месяцами нет покупателей, а продать надо срочно, или покупатель требует большой скидки, а хозяину нужна вполне определенная сумма. Бывает и так, что посредник в сделке просто халатно относится к своим обязанностям, опаздывает на просмотры, все путает и забывает, а дозвониться до него тяжелее, чем до администрации президента. Естественное желание клиента в такой ситуации – прекратить с горе-специалистом всякое сотрудничество. Но документы он уже отдал! А куда он пойдет без документов?! И теперь он, словно крепостной крестьянин, намертво прикреплен к своему агенту. Причем последний вполне может заявить, что вернет свидетельство о собственности только после того, как получит свои комиссионные. Если бы сделка была не «левой», а «нормальной», то в подобном случае было бы легко заручиться поддержкой менеджеров или директора компании. Но путь к руководству для клиента закрыт: он сам решил общаться исключительно с одним агентом. И искать управу на посредника теперь негде.

Во-вторых, продавец может стать жертвой мошенников и вместо вожделенной суммы денег получить кучу фальшивок. Или его банально обсчитают тысяч на сто. Вы спросите, как такое возможно? Очень просто. Агент, ввязавшийся в левую сделку, избегает встреч с «нелегальными клиентами» на территории своей компании. В результате деньги передаются в машине, на квартире, едва ли не в ближайшей подворотне. Банковские ячейки обычно не используются (конспирация опять же). При таком раскладе обмануть неискушенного продавца не так уж трудно, особенно если на него надавить, пристыдить, высмеять, разжалобить, пригрозить отказом от сделки. Иногда агент сознательно становится соучастником преступления, но чаще всего он просто не может защитить человека, доверившего ему решение жизненно важного вопроса.

А потом незадачливый клиент понимает, что потерял намного больше, чем сэкономил, отказываясь от помощи агентства. Но уже поздно! Звонки агенту на мобильный хронически заканчиваются тем, что «абонент не отвечает или временно недоступен». Идти жаловаться в офис? Там лишь неудоменно пожмут плечами. Ведь никакого договора с компанией нет, и она не может нести ответственность за сотрудника, который от нее отрекся и действовал исключительно от своего собственного имени. Точно также у продавца нет ни малейшей надежды найти справедливость, обратившись в Нижегородскую гильдию сертифицированных риэлторов. (Даже если там состоит агентство, где работает автор левой сделки!) В случае «левизны» специалист по недвижимости перестает быть цифрой в многозначном числе, и становится одинокой беспомощной единицей.

P.S. Кстати, по мнению психологов, наиболее предрасположены к левым сделкам два вида агентов. Одни отличаются и активностью и целеустремленностью, но… монетарная (то есть денежная) мотивация для них настолько важна, что принципы профессиональной этики отходят на второй план. А другие не столько расчетливы, сколько не в меру уступчивы: им просто не хватает твердости, чтобы противостоять давлению клиентов (а, как известно, они чаще всего становятся инициаторами «левака»).

И тех, и других не всегда удается вычислить сразу. Но, присмотревшись к сотрудникам, можно заметить и жажду наживы в сочетании с безразличием к судьбам людей (и даже цинизмом), и неуверенность в себе, доходящую до бесхарактерности. Именно за такими специалистами по недвижимости нужно особенно тщательно наблюдать. А еще полезно как бы случайно заговорить с ними о последствиях «левой» сделки – прежде всего, для них самих, а затем и для их клиентов.

Как предупредить «левак»: мнение профессионала

Директор ООО АН «Золотой ключик» Ольга Бердюгина:

«Предотвратить «левую» сделку реально. Руководитель риэлторской компании обязан создать все условия для специалиста по недвижимости, чтобы желание работать вне агентства не возникло. «Как?» - спросите вы. Первое, должен быть индивидуальный подход директора к зарплате агента. С выслугой лет, с очень хорошими стабильными показателями зарплатная процентная ставка должна быть выше.

Второе, директор призван быть не только администратором, но и активным помощником агента, в любой момент умело проконсультировать, профессионально подключиться к этапам сделки. Большинство руководителей отстраняются от бизнес-процесса, тем самым имеет место затруднение работы агента с клиентом.

Третье, директор должен разъяснить агенту, что, работая в данной сфере, главное правило: не навреди! Продавая или покупая самое дорогое, что есть у гражданина – недвижимость, агент должен понимать, что риски обязаны быть сняты. Действие или бездействие способно привести к потере недвижимости или денег. Только команда профессионалов, менеджеров, юристов и т.д. в состоянии сделать сделку безопасной и психологически комфортной.

Можно перечислять еще много условий для предотвращения левой сделки. Но основным фактором должен быть внутренний стержень специалиста по недвижимости: не эгоизм, а забота о самом главном, что у нас есть – о нашем клиенте!».