Опубликовано: 19.11.2013

Просмотров: 1296

Чем опасны сделки с продавцами, адекватность которых вызывает сомнения, и как можно подстраховаться покупателю?

Разъясняет заместитель управляющего директора по правовым вопросам агентства «МИЭЛЬ - Сеть офисов недвижимости»

 

Продавец дееспособен, но не совсем…

 

– В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 177, п.1), сделку, совершённую гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, суд может признать недействительной. Это может произойти, если по итогам комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы будет доказано, что на момент заключения договора продавец не мог понимать значение своих действий и руководить ими.

Соответствующий иск может подать сам гражданин либо иные лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения сделки.

 

Если суд признает сделку недействительной на основании настоящей статьи, каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой всё полученное в натуре, а при невозможности – возместить стоимость в деньгах.

Кроме того, дееспособная сторона обязана возместить другой стороне понесённый ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны (ст. 171 ГК РФ).

 

Поможет ли покупателю справка из диспансера

 

– Если у покупателя имеются сомнения в способности продавца понимать значение своих действий и (или) руководить ими, он вправе попросить продавца предоставить справки из психоневрологического и (или) наркологического диспансеров по месту регистрации продавца. И это довольно распространённая практика.

 

Однако в случае возможных судебных разбирательств предоставление этих справок покупателем недвижимости на суде может трактоваться двояко. С одной стороны, это свидетельствует о добросовестности покупателя, о том, что он пытался предпринять все меры для обеспечения законности сделки. Но с другой, подобную ситуацию можно трактовать и так, что у покупателя были сомнения относительно состояния здоровья продавца. То есть совсем не в пользу первого.

 

В то же время необходимо помнить: тот факт, что продавец состоит на учёте в психо- и (или) наркологическом диспансере не лишает его способности понимать значение своих действий и руководить ими. Признать гражданина недееспособным или ограничить его в дееспособности возможно только в судебном порядке.

 

Альтернативным решением может быть, по согласию с продавцом, его освидетельствование врачом-специалистом с выдачей письменного заключения о состоянии здоровья на момент совершения сделки.

 

Кроме того, если у покупателя есть сомнения в способности продавца понимать значение своих действий или руководить ими, рекомендуется совершить сделку в нотариальной форме. В соответствии с «Основами законодательства о нотариате» (ст. 43), при удостоверении сделки нотариусом выясняется дееспособность участвующих в ней граждан. При возможных разбирательствах удостоверение сделки нотариусом даёт дополнительные гарантии того, что сторона сделки понимала значение своих действий.