Что ждет рынок недвижимости в 2016 году — факторы риска и прогнозы

Опубликовано: 28.12.2015

Просмотров: 2123

2016 год обещает российскому рынку недвижимости целый ряд знаковых событий. Начало многим из них было положено еще в 2015 году. Какие факторы будут влиять на рынок недвижимости в 2016 году, какие нововведения коснутся застройщиков, продавцов и покупателей жилья, в чем заключаются риски, что будет с ценами, спросом и предложением — эти и другие прогнозы экспертов читайте далее.

 

Самые ожидаемые события 2016 года на рынке недвижимости и их влияние

Эксперты собрали самые значимые события, ожидаемые в грядущем 2016 году, и спрогнозировали их влияние на рынок недвижимости России.

 

• Продление субсидирования ипотечных ставок на новостройки

Одним из важнейших пунктов антикризисного плана в сфере строительства станет субсидирование ипотечных ставок на первичном рынке жилья. Госпрограмму, запущенную в марте 2015 года, уже продлили до мая 2016 года против марта, когда планировалось ее окончание изначально. Именно данная господдержка не дала рынку рухнуть на дно и сохранила приемлемый спрос на квартиры в новостройках массового сегмента. Так как в некоторых проектах на ипотечные сделки приходятся 80% общего объема. В начале 2015 года на фоне увеличения ключевой ставки ЦБ, когда банки могли предложить гражданам лишь непомерные процентные ставки по жилкредитам, продажи недвижимости практически встали и ожили лишь после ввода властями программы субсидирования.

Однако специалисты IRN.RU уверены, что реальное улучшение может произойти только при общем оздоровлении макроэкономической ситуации. Это возможно, если стабилизируется экономико-политическая напряженность. Остальные меры принесут временный эффект.

 

• Усиление защиты дольщиков

Минстрой РФ направил в Правительство изменения в закон о долевом строительстве (214-ФЗ). По ним собственный капитал застройщиков планируется привязывать к стоимости возводимого по ДДУ жилья, сформировать единый реестр девелоперов и запустить альтернативный механизм обеспечения прав граждан-соинвесторов в виде размещения их средств на эскроу-счетах в банках.

Многие эксперты считают, что из-за непосильности новых требований с рынка уйдут небольшие компании, он укрупнится и, следовательно, цены на недвижимость повысятся. В «Метриум Групп» уточнили, что застройщики будут строить дома и продавать квартиры в высокой степени готовности. То есть существенных скидок покупателям можно не ждать. В Est-a-Tet обратили внимание, что сейчас жилпроекты на 70% кредитуются дольщиками. Поэтому удержание их средств до окончания строительства на эскроу-счетах неизбежно выльется в рост цен, так как девелоперы станут брать больше кредитов в банках. Также усилится нагрузка на банковский сектор и разовьются серые схемы.

С новыми правилами, по мнению специалистов, не справятся более половины застройщиков. Однако глава Минстроя РФ Михаил Мень не ожидает банкротств из-за поправок в ФЗ-214. Они нацелены на увеличение открытости девелоперов и перевод жилстроительства со средств граждан на банковское проектное финансирование.

В то же время эксперты уверены, что укрупнению рынка поспособствуют и новые требования к компаниям, страхующим ответственность застройщиков перед дольщиками. С октября 2015 года объем собственных средств страховщиков повысили с 400 миллионов рублей до 1 миллиарда. Логично, что оставшиеся на рынке крупные фирмы предпочтут страховать крупных девелоперов ради минимизации рисков.

В IRN.RU отметили, что освобождение рынка от мелких и средних застройщиков не решит проблему обманутых дольщиков. Ярким примером является судьба крупнейшей стройкомпании СУ-155.

 

• Окончание бесплатной приватизации жилья

На сегодняшний день в гос- и муниципальной собственности остается 20% жилфонда страны. В четвертый раз продленная бесплатная приватизация предоставленных по соцнайму помещений должна завершиться 1 марта 2016 года. Однако не исключено, что срок вновь отодвинут. В Госдуму уже поступил соответствующий законопроект. После 1 марта 2016 года бесплатно оформить право собственности на жилье по соцнайму смогут проживающие в аварийных домах и другие очередники на квартиру от государства. То же коснется жителей Крыма и Севастополя, недавно вошедших в состав РФ.

При этом Минстрой РФ предлагает сделать бессрочной бесплатную приватизацию для некоторых групп населения. Например, для детей-сирот и давних очередниках, не относящихся к малоимущим.

 

• Изменения налогового законодательства

Поправки в налоговое законодательство, вступающие в силу в 2016 году, как отмечают в БЕСТ-Новострое, в первую очередь повлияют на тех, кто перепродает недвижимость. Потеряет смысл занижение стоимости квартиры до 1 миллиона рублей. Налог станут взимать с кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. Кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной, особенно это актуально для квартир в центре Москвы. Нововведения повысят собираемость налогов и сократят число спекуляций на вторичном рынке жилья.

В «Метриум Групп» напомнили, что с 1 января 2016 года срок владения недвижимостью, когда весь доход освобождается от налога, увеличивается до 5 лет с прежних трех. Что грозит снижение инвестиционной привлекательности жилья.

 

• Закрытие персональных данных собственников жилья

В большинстве своем эксперты оценивают усиление защиты персональных данных владельцев недвижимости негативно. В Est-a-Tet считают маловероятным, что законопроект о закрытии персональных сведений о собственниках оградит последних от мошенников. Так как есть другие источники информации по персональным данным. Но процесс регистрации документов и купли-продажи жилья в целом усложнит и удлинит.

 

• Ужесточение правил грузоперевозок

Специалисты сходятся во мнении, что развитие транспортной инфраструктуры повышает покупательскую активность. Так как зачастую именно проблема с транспортной доступностью ограничивает спрос на жилье в той или иной локации. В 2016 году планируется запуск пассажироперевозок по МКЖД. Там появятся более 30 ТПУ, кольцевую свяжут с столичным метро. В итоге линии метрополитена вместе с модернизируемым Малым кольцом МЖД превысят 500 километров. В 2016 году должны открыть еще 12 станций метро. Также продолжится масштабная реконструкция автомагистралей, включая Калужское шоссе.

Однако отрицательное влияние приписывают изменениям в законы РФ в части ужесточения требований к нормам загрузки автотранспорта и запуска системы «Платон» для большегрузных машин за проезд по федеральным дорогам. Что увеличит себестоимость стройработ минимум на 7-8%. Особенно сильно это отразится на самом доступном жилье — проектах эконом- и комфорт-класса.

 

• Ограничение деятельности турецких стройкомпаний

В 2016 году турецкие застройщики должны будут обращаться в Правительство РФ за спецразрешением на возведение новостроек. Однако все проекты, начатые в 2015 году, по словам первого вице-премьера РФ Игоря Шувалова, они смогут закончить беспрепятственно. Также власти составят список работодателей, сотрудниками которых могут быть граждане Турции. В то же время турецкие подрядчики продолжат строить стадионы ЧМ-2018.

В настоящее время на стройплощадках в России трудятся около 10 тысяч турков. Турецкие компании реализовали в 2014 году 47 проектов в 3,9 миллиарда долларов. В январе-сентябре 2015 года они сдали 8 проектов в 2,3 миллиарда долларов. Россия находится на первом месте в рейтинге стран, на рынке которых представлены турецкие стройкомпании, с долей в более 19%.

Эксперты считают, что уход турков высвободит существенную часть рынка для отечественных предприятий. Однако за ограничением использования турецкой рабочей силы последует срыв сроков ввода ряда новостроек.

 

Прогноз тенденций российского рынка недвижимости на 2016 год

К данному моменту на каждого россиянина в продажу предлагается свыше 2 квадратных метров жилья. Что в 2 раза больше необходимой нормы. В 2011 году насчитывалось всего 0,85 «квадратов». В то же время по результатам 2016 года в агентстве недвижимости «Этажи» прогнозируют дальнейшее увеличение данного показателя. И этот фактор бесспорно окажет давление на снижение цен.

 

Также на рынок в 2016 году будет влиять ситуация на финансовом рынке. При этом учетная ставка, ставка по ипотеке, курс доллара взаимосвязаны с ценами на нефть. Так, если нефть в среднем за год будет 40-55 долларов за баррель, то стоимость жилья упадет на 10%, а число сделок увеличится на 12%.

 

Кроме того, в ноябре-декабре 2015 года не случилось привычного ажиотажа на рынке недвижимости. Почти не осталось инвестиционных сделок. Нет гарантий, что ситуация изменится именно в 2016 году.

 

В целом специалисты предрекают следующие тренды рынка недвижимости в 2016 году:

1. Смещение структуры спроса на более дешевые сегменты недвижимости. Уже в настоящее время наблюдается значительное повышение доли ипотечных сделок. Наибольшей популярностью пользуется эконом-класс. В конце 2015 года комфорт- и бизнес-сегмент испытывают нехватку спроса.

2. Развитие арендного жилья и доходных домов. Соответствующие поправки в законодательство помогут взглянуть на данный сектор по-другому банкам, застройщикам и частным инвесторам. До этого девелоперы его не воспринимали из-за высокой маржинальности в строительстве. Однако к сегодняшнему дню в стране сформировался большой объем нереализованной недвижимости.

3. Уменьшение числа компаний, запускающих новые стройпроекты. Произойдет так называемая олигополизации стройрынка. В крупных городах до 90% новых проектов будут открываться первыми пятью компаниями.

4. Ускоренное развитие технологий в стройотрасли. За последнее 5-летие в стране появилось большое количество новых дешевых и быстрых технологий строительства. Но их не использовали. Однако теперь, из-за резкого снижения маржинальности бизнеса риски внедрения окажутся меньше рисков невнедрения.

5. Засилье сайтов-агрегаторов по недвижимости. Впервые конкуренцию риэлторам составят сайты-агрегаторы. Существенное количество компаний покинут рынок. В итоге из-за сильной конкуренции возрастет качество услуг.

6. Развитие законодательства в строительстве. Планируется создание аналога ЦБ, но для застройщиков. С соответствующими нормативами собственного капитала, прозрачности операций и т. д. Однако более жестким вариантом станет переключение на работу только по готовому жилью.

7. Ликвидация монополии банковского сектора на предоставление ипотеки. Законодательные изменения дадут возможность выдавать ипотеку различным гос- и частным фондам. Что уменьшит ее стоимость.

Подводя итог, эксперты обращают внимание, что для покупателей 2016 год будет благоприятным. Стоимость жилья снизится, а также ипотеки, предложение расширится, повысится сервис и перезапустятся долгосрочные механизмы доступной недвижимости.