В каких случаях необходимо платить подоходный налог, принимая в дар квартиру или другую недвижимость, и как минимизировать налоги?

Опубликовано: 20.05.2014

Автор фото: Илья Питалев

Бабушка внуку дарит без налога, а тесть зятю – нет

В соответствии с Налоговым кодексом РФ (НК РФ), получение недвижимого имущества в дар облагается налогом на доходы физических лиц. Поскольку, с точки зрения налогового законодательства, является «получением доходов в натуральной форме» (см. НК РФ, ст. 217, п. 18.1).

Однако от уплаты налога освобождаются те, кто получает недвижимость в дар от близких родственников. В соответствии с Семейным кодексом (СК РФ) и НК РФ, таковыми считаются:

- супруги,

- родители и дети,

- дедушка, бабушка и внуки,

- полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сёстры,

- усыновителями и усыновлённые (СК РФ, ст. 14, НК РФ, ст. 217, п. 18.1).

На практике это значит, что если внук принимает в дар квартиру от бабушки, то он платить налог не будет. А скажем, зять, принимая квартиру в дар от тестя, уже должен будет заплатить подоходный налог. Однако тесть может подарить квартиру своей вышедшей замуж дочери, а та, в свою очередь, своему мужу. Тогда налог не заплатит ни один из участников такой цепочки сделок.

Почему стоит указать стоимость квартиры в договоре

Как же быть тем, кто принимает в дар квартиру или иную недвижимость от дальних родственников или, скажем, от друзей? В каком размере придётся платить налог? Полной ясности в законодательстве на этот счёт нет. Поскольку до конца не установлено, как же именно определяется стоимость квартиры или другой недвижимости в качестве базы для расчёта налога.

Ещё несколько лет назад такой базой считалась инвентаризационная стоимость, рассчитываемая БТИ. Однако впоследствии позиция налоговых органов поменялась, и теперь для расчёта налога используется рыночная стоимость. (См, напр., Письмо департамента налоговой политики Минфина России от 17 апреля 2013 г. N 03-04-05/4-388.)

Но опасаться большого подоходного налога не стоит. Есть примеры судебной практики, по которой суды в качестве рыночной стоимости недвижимости принимали ту, которая указана в договоре дарения. Таким образом, сторонам сделки достаточно прописать в договоре, что стоимость передаваемого в дар имущества составляет сумму, равную инвентаризационной стоимости БТИ.

Тогда «по аналогии» возможно будет применить положение НК РФ, по которому стоимость имущества, зафиксированная в договоре сторонами сделки, признаётся рыночной, если налоговики не смогут доказать обратное (см. НК РФ, ст. 211, п. 1, ст. 105.3, п. 3).

В этом случае человек, получивший недвижимое имущество в дар, заплатит подоходный налог в размере 13% от его инвентаризационной стоимости, которая, как правило, значительно ниже рыночной.

Теоретически стороны сделки могут прописать в договоре и то, что передаваемая в дар квартира стоит 1 рубль. Однако тогда возникают большие шансы, что налоговая инспекция оспорит такую стоимость в качестве налоговой базы. В частности, на основании данных инвентаризационной стоимости, полученных по запросу от БТИ.

Принял в дар – подай декларацию

Напомним, что согласно НК РФ, принявший в дар квартиру обязан подать налоговую декларацию самостоятельно (ст. 228, п/п 7 п. 1, п. 3).

Чтобы избежать возможных проблем с налоговой службой, необходимо подать такую декларацию в инспекцию по месту жительства до 30 апреля в год, следующий за годом дарения. В качестве налоговой базы необходимо указать стоимость квартиры, зафиксированную в договоре дарения недвижимого имущества.

Источник: http://topkvadrat.ru