Дареной квартире в закладную не заглядывают

Опубликовано: 23.06.2015

Договор дарения по сравнению с продажей считается наиболее удобным способом передачи родственникам права собственности на недвижимость. А в ряде случаев он незаменим.

Разбирёмся, в каких случаях договор дарения наиболее удобен, а в каких несет дарителю определенные риски.

Чистой воды экономия

Семейный кодекс РФ поясняет, что к близким родственникам относятся супруги, дедушки, бабушки, внуки, родители, братья, сестры, дети (в том числе усыновленные). Чтобы получить освобождение от уплаты налога при дарении квартиры, нужно в договоре сослаться на родственные связи между дарителем и одариваемым и подтвердить данный факт документами. Это могут быть свидетельство о рождении, о браке, решение суда и т. д. А вот не состоящие в близком родстве россияне, приняв в подарок квартиру, дом или земельный участок, обязаны отдать государству 13% от кадастровой стоимости имущества.

В целом правила дарения в России с юридической точки зрения регулируются главой 32 Гражданского кодекса РФ. При дарении недвижимости следует заключить договор в нотариальной или простой письменной форме и зарегистрировать вновь возникшее право на имущество.

Справка: Пакет документов, необходимых при дарении недвижимости

Для регистрации права собственности на квартиру, отчужденную по договору дарения, в управление Росреестра должны обратиться обе стороны – даритель и одаряемый. Участвующие в сделке дарения стороны представляют следующие документы.

Заявление о госрегистрации
Оригинал договора дарения в количестве экземпляров, равном числу сторон плюс один дополнительный
Оригинал и копия квитанции, подтверждающей уплату госпошлины за совершение административной процедуры
Оригиналы и копии документов, подтверждающих личности сторон, то есть паспорта дарителя и одаряемого.

Если интересы стороны представляют иные лица, то дополнительно следует предъявить:

Удостоверение попечителя, если одна из сторон является недееспособной или ограниченной в дееспособности;
Свидетельство об усыновлении;
Доверенность на представление интересов в уполномоченном органе;
Кадастровый паспорт на земельный участок (если оформляется дарственная на земельный участок);
Согласие на дарение лица, в чьей совместной собственности находится отчуждаемая доля недвижимости

Теоретически дарение недвижимости кому-то из родственников служит формой выражения особых симпатий. Но на практике к подобному решению зачастую подталкивают сугубо прагматические соображения.

Так, договор дарения выступает своеобразным способом защиты имущества – например, на случай развода. Допустим, родная сестра намерена уступить квартиру женатому брату, а тот постоянно ссорится с супругой, и их развод не за горами. В этом случае дарение как механизм перехода прав собственности будет гораздо удобней продажи.

Напомним: согласно статье 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Но закон делает исключения для объектов, полученных в результате безвозмездных сделок. Если один из супругов получил недвижимость в дар, второй супруг не имеет права после развода претендовать на свою долю. Кстати, с точки зрения законодательства дарение квартиры почти ничем не отличается от дарения дома или земельного участка. Разница только в документах, подтверждающих право собственности прежнего владельца.

Важно

С помощью договора дарения можно защитить имущество в случае развода – но только если не существует брачного договора.

Житейские обстоятельства

Процедуру дарения россияне традиционно используют для заблаговременного разрешения спорных вопросов между детьми-наследниками. Например, если родители желают лишить наследства первого из двух отпрысков, они дарят жилье второму.

У дарения по сравнению с наследованием есть еще один плюс. Договор оформляется за несколько дней, а в случае с наследством процедура усложняется и занимает более полугода.

Адвокат, кандидат юридических наук Елена Ромашко отмечает, что дарение может предприниматься с целью сокрытия имущества от взыскания. «Чтобы на недвижимость не было обращено взыскание по исполнительным документам», – поясняет юрист. «Такая сделка может быть признана мнимой по иску заинтересованного лица, например, того же кредитора. Добиться этого архисложно, но закон такую возможность предоставляет», – добавляет Елена Ромашко.

По словам заместителя председателя ЦБ России Василия Поздышева, общая задолженность россиян перед банками на 1 мая составила 10,8 трлн руб., из них 3,6 трлн – по ипотеке и более 6 трлн руб. – по необеспеченным потребительским кредитам. При этом многие должники имеют в собственности одновременно несколько объектов недвижимости и справедливо опасаются, что лишатся их за долги.

Важно

Ипотечную квартиру нельзя подарить. По закону ее запрещается отчуждать без согласия кредитора до тех пор, пока не будет полностью выплачен кредит.

Неблагодарная семья

Передав жилье по договору дарения, собственник лишается прав собственности на имущество. Новый хозяин, как бы это ни было аморально, получает юридическое право выселить дарителя. Если у дарителя жилье не последнее, еще полбеды. Гораздо хуже, когда больше жить негде. Поэтому, когда нет полного взаимопонимания с родственниками, предпочтительней дарить не всю, а, допустим, четыре пятых доли квартиры.

Важно

Если квартира в новостройке еще не сдана, то оформить дарственную на жилье нельзя. Однако можно передать право требования на эту квартиру.

Справка: В каких случаях договор дарения может быть отменен

Законодательство (статья 578 Гражданского кодекса РФ) предусматривает ограниченный круг оснований отменить ранее совершенную сделку дарения:

Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения (как правило, это должно быть подтверждено приговором суда по уголовному делу);
Если подарок представляет для дарителя большую неимущественную ценность, а обращение с ним одаряемого создает угрозу безвозвратной утраты подаренной вещи (на практике к недвижимости данная норма почти не применяется);
Если даритель пережил одаряемого и подобное предусмотрено самим договором дарения.

Источник: http://www.bn.ru