Девелоперы начнут выдавать кредиты. Чем обернется новая затея АИЖК?

Опубликовано: 14.10.2015

Девелоперы сами будут выдавать кредиты, аналогичные ипотеке. Такое заявление сделал Денис Филиппов, генеральный директор ОАО «АФЖС» (дочерней компании Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию) на выставке Expo Real. Выставка является одной из крупнейших в Европе и проводится в Германии. Выгодным отличием нового кредита от ипотеки будет ставка в 9,9-10,5 процентов годовых. Среднестатистический россиянин просто не привык к такой щедрости. По словам Филиппова, кредит будет обеспечивать закладная, в будущем выкупаемая самим агентством. Возможностью участвовать в проекте, скорее всего, будут обладать аккредитованные строительные компании. Мы решили опросить экспертов и узнать плюсы и минусы нового проекта.

Как будут работать девелоперы?

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», обращает внимание на трудности, которые могут стать серьезной головной болью для реализации проекта. В частности эксперт видит в будущем проблемы застройщиков с неплатежеспособными клиентами.

- Достаточно сложно судить о механизмах кредитования клиентов застройщиками, поскольку на сегодняшний день у нас есть только обрывочные заявления властей. Тем не менее, можно сделать некоторые предположения, основываясь на уже существующих принципах взаимодействия АИЖК и кредитных учреждений. У Агентства есть сервисные банки, которые работают по его стандартам. Если заемщик не справляется с нагрузкой и не может платить по ипотеке, кредит выкупает АИЖК, иными словами, берет всю ответственность на себя. При этом, если сервисный банк выдает ипотеку заемщикам, которые заведомо не в состоянии ее погасить, и АИЖК докажет это нарушение, то вся ответственность по работе с проблемными заемщиками ложится на плечи сервисного банка, – рассказывает Литинецкая. – По сути, механизм взаимодействия АИЖК и сервисного банка можно применить и к девелоперам. Застройщик выпускает закладную, которую выкупает АИЖК. В том случае, если физическое лицо не справляется, работать с залоговым имуществом, вероятно, придется самому девелоперу. То есть любой потенциальный неплатежеспособный клиент – «головная боль» застройщика. На его балансе будет «висеть» множество незакрытых кредитов, для обеспечения которых девелоперу нужно либо делать реструктуризацию долга, либо изымать квартиры (что не всегда возможно) и заниматься их продажей. Кроме того, придется создавать отдельный штаб сотрудников для оформления кредита, работы с должниками и пр., а это дополнительные расходы.

Александр Целыковский, руководитель сети агентств недвижимости «Мегаполис-Сервис», г. Электросталь, считает, что это инициатива спорная, и наделять строительные компании функциями кредитных организаций излишне. Поддерживать рынок государству стоит субсидированием ипотеки. Эксперт рассказывает:

- Возникает резонный вопрос – какие деньги будут давать в долг застройщики? Длинных и дешёвых кредитов сегодня для них нет. Свои средства, как правило, уходят на операционную деятельность. Только очень крупные застройщики и девелоперы могут себе это позволить. В этой связи не понятно, зачем усложнять схему? Пусть банки занимаются банковским делом, а застройщики – своим. И если у государства есть какая-то возможность поддерживать этот рынок, то пусть и дальше субсидирует ипотеку, выкупает закладные у банков, и какими-то другими путями поддерживает рынок первичного жилья, и желательно еще и «вторичку». В общем, на мой взгляд, спорная инициатива.

Достроят или заморозят?

Девелоперы в своей работе часто пользуются заемными средствами, которые они получают под проценты у банков либо при продаже квартир со скидкой дольщикам на раннем этапе строительства. Интересно, как будут работать в новых условиях не самые крупные игроки с небольшим запасом прочности? Что ждет заемщиков?

Мария Литинецкая прогнозирует участие в игре только больших компаний, только они смогут обеспечить стабильность:

- Я думаю, что принять участие в программе кредитования смогут только единичные девелоперы, имеющие финансовую подушку безопасности. Кроме того, на мой взгляд, предоставление ипотеки несет для девелопера слишком большие риски. Гораздо проще, чтобы клиент обратился за ипотекой в банк, застройщик получил всю сумму, а все возможные проблемы в перспективе решал непосредственно кредитор – банк, в залоге у которого и находится квартира. Для заемщика по сути все равно, к кому он обратится за получением кредита – к банку или застройщику. Клиент будет нести одинаковые риски.

Александр Целыковский в новой затее видит старые проблемы:

- Для заёмщика я не вижу рисков, кроме традиционных: достроят новостройку или заморозят.

Ипотека на потеху?

Дающая рука не отболит, берущая не отсохнет, как известно, однако хочется побеспокоиться за стороны процесса: одни могут не выдержать нагрузки, другие будут рисковать, как в прошлые лихие годы. По заявлениям Филиппова, у нас уже есть компании, практикующие предоставление кредитов населению. Возможно, стоит подождать, посмотреть и оценить этот опыт? Пока еще нет ответов на ряд вопросов. Откуда будет брать деньги строитель? Что будут делать девелоперы с неплатежеспособными клиентами? Время, конечно, покажет, как надо действовать, но возможно, стоит согласиться с Целыковским, и пусть «банки занимаются банковским делом, а застройщики – своим»? И заманчивые проценты здесь лишь нагнетают обстановку и создают дополнительный шум, но не способствуют созданию устойчивой системы по кредитованию населения.

Источник: http://realty.dmir.ru