Долги по ипотеке в Кирове: судиться или договариваться?

Опубликовано: 14.02.2014

Автор фото: из личного архива Дмитрия Гвоздева

Все знают: чтобы избежать штрафных санкций, ипотечному заемщику нужно платить вовремя. Однако в жизни бывают и непредвиденные ситуации, когда человек просто не может выполнить условия договора.

О том, как избежать негативных последствий, БН рассказал адвокат Дмитрий Гвоздев, специализирующийся на защите заемщиков в спорах с банками.

– Допустим, у заемщика нет возможности выплачивать ежемесячные платежи. Что ему делать?
– Следует пойти в кредитную организацию и сказать: «Я не могу на данный момент платить такую-то сумму денежных средств». После этого стоит сесть за стол переговоров с сотрудниками банка и вместе искать выход. Это будет и эффективнее, и дешевле, чем судиться. Переговоры позволят выйти из спора с наименьшими последствиями. Конечно, надо понимать: у вас нет возможности платить по кредиту несколько месяцев или погасить кредит вообще.

– Как кировские банки относятся к подобным ситуациям?
– Реакция бывает разная, в зависимости от кредитной организации. Есть те, кто сразу пытается в судебном порядке истребовать недвижимость, то есть выселить неплательщиков и продать жилье с выгодой для банка. Действующее законодательство это позволяет. А есть банки, которые идут навстречу заемщику, предлагают варианты.

– Есть какой-то универсальный вариант решения проблемы?
– Нет. Все будет зависеть от того, какая у заемщика сумма задолженности. Если человек взял, к примеру, 3 млн руб., из которых заплатил только 100 тыс., то, конечно, банк просто заберет квартиру, продаст ее и вернет деньги. А если человек уже заплатил 2,5 млн, то, скорее всего, банк войдет в положение.

Каждый случай банк рассматривает отдельно. «Универсальный» вариант – это ничего не платить и все потерять, поэтому и стоит сразу идти на переговоры.

– Что банки могут предложить?
– Можно продать квартиру и погасить часть долга, можно просить отсрочку платежа (всей суммы или по процентам). Все будет зависеть от того, какими средствами заемщик располагает на данный момент, какая у него ожидаемая прибыль. Возможен дополнительный залог какого-либо имущества.

Заемщик может продать квартиру, чтобы расплатиться с долгом. Некоторые банки даже предлагают реализовать недвижимость на своих торгах. При этом если денег, полученных в ходе сделки, не хватит для оплаты долга, банкиры могут посоветовать взять другой кредит (с другой процентной ставкой), который покроет остаток по ипотеке.

Другой вариант: могут предоставить рассрочку платежа по процентам или всей сумме кредита.

– Что выгоднее – самому продать квартиру или предоставить это банку?
– Конечно, собственник может продать выгоднее, если возьмет все хлопоты на себя. Останется только получить письменное разрешение банка на продажу заложенной квартиры.

Обычно когда человек не может платить по кредиту на квартиру, он сразу ищет варианты ее продажи или обмена. Допустим, есть покупатель и банк дает согласие на сделку. Может быть несколько вариантов развития ситуации: новый покупатель оформляет в банке кредит на покупку квартиры (деньги переводят на счет первого покупателя), или кредит просто переоформляют на нового владельца квартиры, или же он гасит сумму кредита наличными и получает квартиру.

– Вы говорили, что банк может дать отсрочку по платежам. В каких случаях на нее можно рассчитывать?
– Рассрочка может быть разной – по основной сумме долга либо по процентам. В любом случае нужно разговаривать с банком. На сколько он сможет дать рассрочку, в каком случае - будет зависеть от дохода заемщика, суммы кредита, периода рассрочки. Если у заемщика сегодня денег нет, но он получил наследство, банк может пойти на более гибкую рассрочку, а может не пойти. Возможно, банк заберет квартиру, а когда заемщик вступит в право наследования – то и наследуемое имущество.

Хотя не исключено, что в банке скажут: «Мы ничего не можем вам предложить».

– Как часто долги по ипотеке передают коллекторам?
– Бывает, кредитные организации продают долги заемщиков. Продажа происходит по договору переуступки права требования. Если имеется судебное решение по иску к должнику о взыскании суммы долга, обращения взыскания на заложенное имущество, то стороны обращаются в суд с заявлением о процессуальном правопреемстве, а затем отправляются в Службу судебных приставов с исполнительным листом.

Есть ситуации, когда передача долга происходит до направления дела в суд. Обычно коллектор обращается к должнику через SMS, звонит ему с требованиями погасить долг, либо телефон должника ставит на автоинформатор, по которому каждые пять минут идет напоминание о долге. Но коллектор ничего не сможет предпринять, если человек будет на звонки отвечать: «У меня нет денег. Позвоните позже». И так может продолжаться очень долго. Коллектор не может наложить взыскание на часть зарплаты, не может снять деньги со счета гражданина или ограничить в правах на законных основаниях, чтобы поторопить с выплатой долга. Это могут сделать только судебные приставы по решению суда. Поэтому после этапа «запугивания» коллектору ничего не остается, кроме как пойти в суд. По крайней мере, в Кировской области практика такова, поэтому у нас коллекторы очень редко перекупают долги свыше 300 тыс. руб.

– И как ипотечным заемщикам защитить себя в работе с коллекторскими агентствами?
– Когда коллектор становится кредитором (долг переуступки права требования), он не отличается от лица, давшего вам кредит.

– Какова на сегодня судебная практика в Кирове? Суд всегда встает на сторону кредитной организации?
– Если банк не нарушил при выдаче кредита закон, то он прав. Хотя практика по регионам различна. Интересны решения судов Перми, Екатеринбурга, Санкт-Петербурга, которые порой отличаются от кировских. Например, в части взимания комиссии за ведение ссудного счета, навязывания условий страхования жизни и здоровья и т. д.

– Идут споры о возвращении комиссии за ведение ссудного счета. О каких суммах речь?
– Суммы могут быть разные. В Кирове один банк брал за ведение ссудного счета 6 тыс. руб. в месяц, другой 0,5 руб., третий – 3,5 тыс. руб. За несколько лет набираются приличные суммы. Признание незаконным действий банка по взиманию платы за ведение ссудного счета помогло потребителям во многих регионах уменьшить суммы задолженности. Но не у нас (суды Кировской области встали на сторону банков. – БН).

– Если банк начислил неустойку за просрочку платежей, в каких случаях можно ее уменьшить?
– Если неустойка, подлежащая уплате, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд в праве ее уменьшить (статья 333 Гражданского кодекса РФ). Но заемщик должен обосновать, почему это необходимо.

– В каком случае к ответственности могут привлечь поручителя заемщика по ипотеке?
– Поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательств – полностью или в части. Ответственность поручителя возникает тогда, когда должник перестает выполнять то, что обещал. Если он не будет платить по кредиту либо будет оплачивать его частично, кредитор имеет право через суд взыскать сумму долга и с должника, и с поручителя.

– Ситуация: семья из трех человек (с маленьким ребенком) взяла квартиру в ипотеку два года назад. Сейчас поняли, что вносить ежемесячные платежи не могут. Решили, что в банк пока платить будут сумму не в полном объеме или нерегулярно. Какие их ждут последствия?
– Обычно в условиях договора указано: если возникает просрочка, то на эту сумму начисляются штрафы, пени. Если заемщик самостоятельно решает не платить, то попадает под действие штрафных санкций. Кроме того, кредитная организация имеет право потребовать с заемщика всю сумму долга либо ее неоплаченную часть через суд.

Не стоит принимать решение самостоятельно. Выгоднее будет сходить в банк и обсудить ситуацию.

– Другая ситуация: семья с детьми купила в ипотеку трехкомнатную квартиру. Один из родителей потерял работу, платить не могут. Принято решение обменять квартиру на недвижимость площадью меньше, чтобы расплатиться с банком.
– Все зависит от суммы долга и позиции банка. Я думаю, что разменять эту квартиру кредитная организация вряд ли согласится. Банк пойдет по пути наименьшего сопротивления. Другое дело – если разработать схему: найти покупателей и выйти с предложением к банку. Но некоторым кредиторам всегда легче забрать квартиру у должника, чем искать компромисс. Это нужно помнить.

Автор: Светлана Лянгасова

Источник: http://www.bn.ru