Доверенность: реальные и вымышленные угрозы

Опубликовано: 14.06.2015

Число мошенничеств с нотариально заверенными доверенностями при покупке и продаже недвижимости по сравнению с «лихими девяностыми» заметно снизилось. Тем не менее будущим доверителям будут полезны советы профильных юристов.

Участвовать в сделках с недвижимостью по доверенности невыгодно ни покупателям, ни продавцам. Подтолкнуть к подобному шагу может лишь крайняя необходимость.

Нужно бояться?

Любой опытный риэлтор готов рассказать множество страшилок, содержащих упоминания о доверенностях. В большинстве своем эти истории повествуют о том, как покупатель квартиры остался без жилья и денег.

В одном случае некто покупает квартиру у доверенного лица, а собственник квартиры давно доверенность отозвал. В другом – доверитель умер (действие доверенности автоматически прекращается со смертью доверителя), а поверенный не снял объект с продажи. В третьем – доверитель или доверенное лицо были признаны недееспособными…

И такие истории с нотариально заверенными доверенностями, предусматривающими полномочия по получению денег и продаже объекта, – не выдумки. «Недавно обратился клиент, отец которого, являясь ветераном войны, имел право на получение социальной выплаты на улучшение жилищных условий», – рассказывает юрист сервиса «Правовед.ru» Эдуард Мирасов. Пожилой человек оформил нотариальную доверенность на родственницу. После получения квартиры его родственница тоже стала проживать в ней. «Но через какое-то время родственница выжила старика, – продолжает Эдуард Мирасов. – И сын через выписку из ЕГРП узнал, что квартира оформлена на родственницу».

Манипуляции с доверенностью могут являться частью всевозможных криминальных действий с недвижимостью, добавляет адвокат, кандидат юридических наук Елена Ромашко: «Например, когда агентство недвижимости продает по доверенности квартиру клиента и не возвращает полученные от покупателя деньги».

Мошенничества с доверенностями, в результате которых участник сделки остается без жилья или денег, встречаются на рынке недвижимости по сей день. Поэтому эксперты рекомендуют: если можно обойтись без доверенности, то лучше ее не выписывать

Средства защиты

Уточним, что сегодня некоторые виды мошенничества с доверенностями при проявлении покупателем разумной осторожности уже невозможны.

Так, российская Система электронного межведомственного взаимодействия включает информационный веб-сервис «Проверка нотариальных документов». Этот сервис позволяет проверить реквизиты любого нотариального документа, выполненного на бланке единого образца. Таким образом, возможность мошенничеств по поддельным доверенностям сведена на нет.

Как уточняет петербургский нотариус Мария Терехова, сегодня россияне могут обратиться к любому нотариусу, и тот проверит, действует ли конкретная доверенность на текущий момент. Также любой нотариус вправе по требованию доверителя отозвать заверенную другим нотариусом доверенность.

Вскоре будут закрыты и некоторые другие мошеннические лазейки. «Сейчас прорабатывается техническое решение, позволяющее удаленно знакомиться с самим текстом доверенности», – рассказывает Мария Терехова.

Впрочем, по закону отзывать доверенность можно различными способами – обратиться к любому нотариусу или под роспись уведомить об отзыве доверенное лицо. Но во втором случае нотариусы, не получив дополнительного уведомления, останутся в неведении. А информация об отзыве не попадет в веб-сервис.

Кроме того, нотариус может не знать о смерти доверителя. «Таким образом, сегодня нельзя получить стопроцентную гарантию, что доверенность не прекратила свое действие», – резюмирует юрист.

И, безусловно, в зоне риска остаются граждане, по собственной воле разрешившие злоумышленникам распоряжаться своим имуществом. «Доверенность – от слова “доверие”. Нельзя выдавать доверенность лицу, в действиях которого сомневаешься», – подчеркивает юрист сервиса «Правовед.ru» Татьяна Гусева. «После оформления доверенности доверитель может предъявлять претензии только к самому себе», – добавляет Елена Ромашко.

Наконец, ряд риэлторов предлагает доверителю перестраховаться. Заключить с поверенным лицом помимо доверенности договор, включающий исчерпывающий перечень обязанностей и прав поверенного, а также действий, которые он обязуется произвести в интересах доверителя.

Сегодня нельзя получить стопроцентную гарантию, что доверенность не прекратила свое действие. Поэтому покупателю жилья лучше отказаться от такой сделки при малейших подозрениях

Технические тонкости

Технически выдача доверенности выглядит следующим образом. Человек идет к нотариусу, говорит, для чего ему нужно доверенное лицо, какие полномочия и кому он передает.

При этом, разъясняет Татьяна Гусева, нотариусы достаточно компетентны, и вероятность составления доверенности с дефектами крайне низка. Возможны описки, опечатки или отсутствие какого-либо полномочия в доверенности, но это – рабочие проблемы. Всегда можно обратиться к нотариусу с заявлением об отмене доверенности.

Тем не менее гражданам, собравшимся выдать доверенность, будет полезно услышать от специалистов ряд советов.

«Очень часто в доверенность включают полномочия, которые на самом деле не нужны. Это грех практически всех нотариусов, и доверители редко на него обращают внимание, – предупреждает Елена Ромашко. – В дальнейшем выясняется, что поверенный совершил по доверенности какие-то действия, которые совсем не предполагал поручать ему доверитель. При оформлении доверенности ее не читали или читали невнимательно. Тем более что такие документы пишутся довольно мелким шрифтом ради экономии места».

По мнению Эдуарда Мирасова, следует обратить внимание на точный перечень органов власти, в которых лицо имеет право представлять интересы, а также на срок действия доверенности. Предусмотрено ли в доверенности право передоверия полномочий, указано ли о возможности получения денежных средств доверенным лицом?

«Например, когда речь идет о доверенности на ведение дела в суде. Получив исполнительный лист, доверенное лицо обнаруживает, что не имеет полномочий представлять интересы в службе судебных приставов, – поясняет юрист. – И приходится выписывать новую доверенность, неся дополнительные расходы. Если спор возникает с банками, то кроме указания названия банка необходимо уточнить, что доверенное лицо имеет право получать информацию по банковской тайне доверителя».

Кстати, доверенность может выдаваться на различные действия: от сбора документов во всевозможных инстанциях до отчуждения (продажа, дарение, мена) недвижимости и получения причитающихся продавцу денег.

Но, несмотря на возросшую безопасность, доверителям лучше избегать перепоручения сделок с недвижимостью. Таких сделок боятся покупатели.

Продавцам квартир по доверенности нужно учитывать, что покупатели опасаются принимать участие в таких сделках. Поэтому, чтобы привлечь потенциальных клиентов, собственнику придется существенно снизить цену на выставляемый объект.

Источник: http://www.bn.ru