Рубрики новостей:

Поиск по сайту:

Эксперты о рынке недвижимости в 2015 году

Опубликовано: 17.12.2014

Пока, наблюдая за пикирующим рублем, люди задумывались о перспективах рынка недвижимости, Центробанк приготовил неожиданный «новогодний подарок»: с 16 декабря он поднял ключевую ставку с 10,5 до 17%. Это приведет к резкому росту процентных ставок по ипотечным кредитам, которые станут для заемщиков окончательно неподъемными. С нового года вырастут расходы на содержание недвижимости: и налоги на имущество, и тарифы ЖКХ. Поднимется себестоимость строительства, девелоперы не смогут привлечь кредиты по прежним ставкам, что сократит объемы строительства и количество предложений на первичном рынке. Можно ли в этой ситуации найти поводы для оптимизма?

Квартиры дешевеют

С 1 января 2014 по 16 декабря 2014 года биржевой курс евро к рублю вырос на 100%, доллар – на 112%. Весь год наблюдалось падение валютных цен на недвижимость на фоне небольшого роста рублевых. Например, в долларах, по разным данным, квартиры в Москве за год подешевели примерно на 25%. Если провести аналогию с предыдущими кризисами, то это еще не предел. Кроме того, до конца декабря после продолжающегося падения рубля валютные цены могут еще понизиться. В августе 1998 года обвалился рубль, обрушился фондовый рынок. Рынок недвижимости отреагировал на кризис весной 1999 года – цены пошли вниз, а к декабрю квартиры подешевели в долларах на 35-36%, при этом рубль упал в четыре раза. В 2008-2009 гг. кризис повлиял на цены чуть меньше: падение достигло 30-35% в долларах, а рубль подешевел всего на 25%. Примерно в это же время рынок жилья эконом-, комфорт- и бизнес-класса полностью перешел на расчеты в рублях.

Есть любопытное, хотя и спорное наблюдение по поводу кризисов в каждом из последних десятилетий. 1988-й стал годом нефтяного кризиса, началом распада СССР и системных преобразований в Восточной Европе. Затем 1998-й, 2008-й… Следующий кризис мог наступить в 2017-2018-м, когда, пройдя пик, должны были снижаться цены на нефть, а США стать ведущим производителем нефти в мире. Но для России из-за событий в Крыму, на Украине, санкций Евросоюза и США и др. факторов, которые привели к обвалу цен на нефть в 2014 г., кризис и приостановка экономического роста наступили раньше.

В любом случае опыт 1998-го и 2008-го годов помогают легче пережить спад и более грамотно рассчитать свои возможности.

Большинство экспертов и аналитиков уверены, что долларовые цены продолжат падение, как и курс рубля. По поводу рублевых цен мнения расходятся.

Сергей Ковалев, директор по маркетингу строительно-инвестиционной компании «БЭСТКОН»: «Рынок жилой недвижимости в 2015 г. ждёт умеренный рост рублёвых цен (12-20%) и снижение темпов роста объёмов предложения».

Михаил Заварцев, генеральный директор бюро недвижимости «ВАЛЛА»: «Как только цены дойдут до дна, объекты в массовом порядке начнут приобретать новых собственников, но только в случае изменения общей экономической ситуации».

Полной неожиданностью стало решение Центробанка о поднятии ключевой ставки с 10,5 до 17%. Скорее всего, до Нового года некоторые банки приостановят выдачу ипотечных кредитов, а затем процентные ставки будут пересмотрены и подняты. Крупные банки уже сообщили о повышении ставок. Это может полностью остановить спрос на ипотечные кредиты, такие высокие проценты заемщики не потянут. Покупательский спрос резко упадет, продавцы будут вынуждены понизить цены.

Самые пессимистичные прогнозы - падение цен на уровне 40%

С другой стороны, отечественная валюта стремительно дешевеет, и многие эксперты предсказывают сохранение рублевых цен или их корректировку в пределах инфляции. Новостройкам предсказывают подорожание до 20%, принимая во внимание рост цены в процессе строительства и после сдачи дома в эксплуатацию. Застройщики будут стараться сохранять цены еще и вследствие повышения себестоимости строительства, особенно в секторах бизнес- и премиум-класса, где велика доля импортных материалов.

Специалист по недвижимости Ирина Кораблева, г. Санкт Петербург: «Сейчас насытится спрос на недвижимость среди тех покупателей, которые вовремя поменяли рубли на инвалюту и теперь могут позволить себе намного больше, чем раньше, и прямые деньги на рынке закончатся. На ипотечников рассчитывать тоже уже не приходится, т.к. даже по старым ставкам люди поостереглись бы брать кредиты в такой ситуации. Останутся только субсидии и военные кредиты. Таким образом, спрос иссякнет до единичного. Предложение тоже должно несколько поубавиться. Сначала продавцы безуспешно попробуют поднимать цену. А потом останутся на рынке в основном только альтернативщики и те, кому надо продать квартиру, чтобы отдавать долги. Цены в рублях, вероятно, немного подрастут».

После решения Центробанка о поднятии ключевой ставки до 17% девелоперы подняли цены на квартиры в своих новостройках.

Тем не менее, оставшийся спрос будет поддерживаться теми россиянами, у кого остались свободные деньги и вера в надежность инвестиций в недвижимость. Впрочем, еще Ф. Рузвельт говорил: «Недвижимость не может быть потеряна или украдена, ее нельзя унести. Приобретенная со здравым смыслом, оплачиваемая в полном объеме и управляемая с должной заботой, она – самая безопасная инвестиция в мире». И только нехватка денег и серьезные экономические проблемы в нашей стране могут остановить покупателя.

Будущее аренды – самое противоречивое

В 2014 году предложение на аренду квартир в Москве в несколько раз превышало спрос. Кризис отразился на платежеспособности среднего класса. Квартиры больше не могут и не хотят снимать так дорого. У собственников добавилось проблем и с расходами: с 2015 года ожидается повышение налогов на имущество, которые будут исчисляться из кадастровой стоимости, и рост тарифов ЖКХ. Вряд ли, учитывая ситуацию на рынке, удастся так легко переложить новые расходы на арендатора. Мнения об арендных ставках в наступающем году тоже разделились. Многие уверены, что платежеспособный спрос снизится, количество предложений вырастет, арендатор будет в более выигрышном положении и придется снижать цены. Собственники простаивающих инвестиционных квартир могут захотеть сдать их в аренду, чтобы компенсировать растущие расходы на содержание недвижимости, это приведет к росту предложения. Плюс добавится изрядное количество квартир в заселенных новостройках, из которых хозяева также предпочтут извлекать доход. Впрочем, появятся и новые арендаторы: ипотека станет недоступной для большинства заемщиков и люди предпочтут снимать квартиры, пока ситуация для покупки не станет более благоприятной.

Михаил Заварцев: «Аренда жилой недвижимости упадет ниже платежей по ипотеке. Желающие получить ипотеку переключатся на аренду и поддержат рынок аренды».

Есть прогнозы и в пользу сохранения прежних ставок или небольшого роста.

Сергей Ковалев: «На рынке аренды жилой недвижимости ожидается умеренный рост рублёвых цен на уровне инфляции.

Риэлторы освоят смежные специальности?

Специалист по недвижимости Евгений Черных, г. Тюмень: «Рынок аренды может стать цивилизованным (по крайней мере, у нас) – не зависимо от ситуации людям все равно надо жить, поэтому кто не потянет покупку квартиры, будут снимать (и таких будет много). С другой стороны, у нас есть продажники и арендники (и те и другие, так скажем, узко специализированы), значит, придет время расширять специализацию и диверсифицировать риски (будем самосовершенствоваться).

У нас есть одно крупное агентство, так оно после кризиса (когда всем плохо было) прикупило себе помещение для клиентов – целый этаж порядка 1,5 тысячи квадратов (ранее оно было на продаже за 140 млн) и при этом сохранило прежние помещения (в прежних помещениях работают риэлторы, а когда приходит клиент, то его ведут как раз на новый этаж – там сидят юристы, администраторы, ипотечные брокеры, дежурные риэлторы и сделано много "комнат успешных переговоров"). Так что кризис поможет нам развиться и освоить смежные специальности. А вот паника, наоборот, больше вреда принесет. Кстати "старые" опытные риэлторы прошлый кризис, говорят, вообще не заметили – работы меньше у них не стало».

Коммерческой аренде пророчат банкротство

Снижение деловой активности в стране, реструктуризация и закрытие фирм, отъезд зарубежных компаний привели к тому, что сегмент офисной недвижимости оказался в наихудшем положении. Арендные ставки упали в среднем на 10% в рублях. Около 30% площадей в бизнес-центрах класса «А» и 15% класса «Б» пустует, а количество предложений растет. В 2015 году эта тенденция продолжится. Интерфакс приводит слова мэра Москвы С. Собянина, который нашел в падении цен позитивную сторону: оно «уберет спекулятивную пену», а Москва избавится от имиджа супердорогого города для ведения бизнеса. Адекватные цены могут привлечь в столицу больше компаний. Снижение ставок будет наблюдаться и в сегменте аренды торговых помещений: импортные товары дорожают, рубль, а вместе с ним и покупательская способность, падают. Все это приводит к падению доходов арендаторов.

Сергей Ковалев: «Рынок коммерческой недвижимости ожидает стагнация, рост количества пустующих площадей и постепенная дедолларизация».

Вадим Лященко, управляющий АН РБНО: «Наметившаяся тенденция к снижению ставок аренды жилых и нежилых помещений может продолжиться до тех пор, пока не будут найдены новые уровни равновесия спроса и предложения в различных сегментах рынка этих операций».

Михаил Заварцев: «Аренда коммерческой недвижимости будет переживать глубокий кризис, так как строилась на длинные деньги, полученные в валюте. Собственники будут вынуждены терпеть убытки, снижая ставки до приемлемых на рынке, или идти на банкротство».

Государственное регулирование

Самое главное событие произошло в ночь с 15 на 16 декабря, когда на сайте ЦБ России появилось сообщение о повышении ключевой ставки с 10,5 до 17% годовых, что обусловлено «необходимостью ограничить существенно возросшие в последнее время девальвационные и инфляционные риски». Как это повлияет на рынок недвижимости?

Владимир Агруц, специалист по недвижимости: «Ситуация меняется стремительно. Из наиболее вероятных прогнозов – дефолт, падение цен на вторичке, особенно в связи с невозможностью обслуживания ипотечных кредитов заемщиками. Полагаю, что в феврале уже будем иметь массу предложений от продавцов, продающих вынужденно по любой цене, лишь бы успеть продать выгодно.

Пока что это предположения, и все будет зависеть от ситуации в экономике страны после Нового года. Уже сейчас срываются сделки из-за стремительного падения рубля. Только за вчерашний день мне известно уже о трех таких случаях».

Мотивации продаж в данном случае могут быть разными. «Например, разъезды, уменьшение площади с целью высвобождения средств на какие-то неотложные нужды, учебу, лечение и т.д. Необходимо понимать, что кредиты будут недоступны при такой высокой ставке. Цели могут быть разными. В том числе и эмиграция».

Какое еще влияние окажет в новом году государственное регулирования рынка?

Новый вид услуг – «разрешение кадастровых споров»

Вадим Лященко: «Поскольку на рынке условия будет диктовать покупатель, то собственникам, скорее всего, не удастся «добавить» к цене предлагаемых объектов свои дополнительные налоговые издержки, связанные с увеличением в 2015-м налога на имущество.

Не стоит ожидать и какого-либо влияния на цены продавцов-физических лиц будущих (с 2016-го) изменений в порядке освобождения от уплаты НДФЛ (ст. 217 НК) и предоставления налоговых вычетов (ст. 220 НК). Тем более что мы пока не знаем, как эти изменения будут законодательно применены различными субъектами РФ.

Но и те, и другие изменения налогового законодательства могут привести к существенному росту (уже в 2015-м) количества споров о размере кадастровой стоимости недвижимости (принадлежащей как гражданам, так и юридическим лицам). Возможно формирование нового вида (и рынка) «сопутствующих» услуг – по ведению таких кадастровых споров».

Напомним, что Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ с 1 января 2016 года в Налоговый кодекс РФ вводится статья 217.1, в соответствии с которой продать недвижимость без уплаты НДФЛ смогут только те, кто владеют этой недвижимостью более пяти лет. В случаях наследования или дарения от члена семьи и/или близкого родственника, приватизации и ренты по договору пожизненного содержания с иждивением остается прежний срок – 3 года. Налоговая база при любом значении цены договора не может быть меньше кадастровой стоимости имущества, умноженной на коэффициент 0,7 (ст. 217.1 НК РФ в новой редакции).

Сергей Ковалев: «С 2014 года действует новая система налогообложения коммерческой недвижимости из расчета кадастровой стоимости. Ставка налога в Москве будет увеличиваться с сегодняшних 0,9 до 2%, что в ряде случаев (если налог включён в операционные расходы) приведёт к росту расходов арендаторов.

В связи с увеличением базы для расчёта земельного налога существует вероятность снижения цен на земельные участки, расположенные на удалении более 50 км от МКАД».

Михаил Заварцев: «В силу законодательного процесса все решения на 2015 год уже приняты. Хуже уже не будет».

Хуже уже не будет?

Вадим Лященко: «Экономическая, и даже в большей степени финансовая ситуация, сложившаяся в России к концу 2014 года, неблагоприятна для рынка в большинстве его сегментов. Сочетание роста стоимости денег с падением реальных доходов населения отрицательно повлияет на спрос на жилую недвижимость – для многих она станет еще менее доступной.

Не станет доступней и ипотека: у значительного количества банков качество кредитных портфелей оставляет желать лучшего, требуется пополнение собственного капитала и/или размера резервов до нормативов ЦБ, а за кредитные ресурсы им приходится платить все более высокую цену. В этих условиях банки вынуждены будут и дальше одновременно с увеличением ставок по вкладам/депозитам увеличивать и ставки по ипотечным кредитам, ужесточать требования к заемщикам. Не исключаю, что некоторым банкам придется пойти на «крайние» меры – повысить ставки по ранее выданным кредитам на приобретение жилья, то есть пересмотреть размер ежемесячного взноса заемщика. Последствия такого шага отрицательны и для банка, и для клиента, но без этого банку еще хуже. Станет ли это массовым явлением? Не хотелось бы…

Но рефинансирование ипотечного кредита в 2015-м не будет популярной операцией.

Не видно в 2015 году и предпосылок для роста активности бизнеса – ни отечественного, ни иностранных компаний, работающих на российском рынке. Поэтому на рынке нежилой недвижимости логично было бы ожидать продолжения негативных тенденций, сложившихся в 2014-м».

Михаил Заварцев: «Год начнется падением арендных ставок на торговую и ресторанную недвижимость, так как офисная, складская и жилая недвижимость уже подверглись глубокой коррекции в среднем на 40% в валютном выражении. Цены на продажу будут отставать от падения арендной ставки, так как собственники будут не спешить фиксировать потери, но реальность будет подталкивать в том же направлении. Загородная недвижимость встанет, за исключением сделок с огромным дисконтом. Будут быстро раскупаться последние остатки готовых новостроек, а вот новое строительство будет резко замедляться. В случае позитивных внешних факторов рынок всей недвижимости может быстро оздоравливаться».

Cобытия, которые могут повлиять на рынок недвижимости в 2015 году:

1. Поднятие ключевой ставки Центробанка до 17% приведет к резкому повышению процентной ставки по ипотечным кредитам и значительному сокращению числа заемщиков. Уменьшится платежеспособный спрос на покупку недвижимости. Многие ожидают постепенное падение цен в рублях, по разным прогнозам, от 10 до 40%. И хотя дегрессия цен на продажу будет отставать от падения арендных ставок, тенденция будет сходной. Оптимистические прогнозы предполагают сохранение цен в рублях или их коррекцию в пределах инфляции на фоне естественного падения цен в валюте, если продолжится падение курса рубля. В любом случае, условия на рынке будет диктовать покупатель.

2. Снижение деловой активности в стране, рецессия экономики, санкции, закрытие российских фирм и отъезд иностранных компаний и специалистов из страны, резкое падение цен на нефть – все это привело к кризису в сегменте торговой и офисной недвижимости, прогнозируется дальнейшее падение цен и арендных ставок, рост количества свободных помещений. Вырастет налог на имущество коммерческой недвижимости, он будет исчисляться от кадастровой стоимости.

3. Увеличение расходов на содержание квартиры, в частности, рост налога на имущество и тарифов ЖКХ, снизит доходность квартир от аренды, особенно в эконом-классе, где потери будут более заметны. Снижение спроса и количества платежеспособных арендаторов, которые отмечались в 2014 году, могут компенсироваться притоком арендаторов из числа отказников по ипотечным кредитам или тех, кто захочет дождаться более благоприятного времени для покупки. Однако это не исключает возможного снижения арендных ставок.

4. Широкое распостранение получит понятие кадастровой стоимости, от которой будет исчисляться налог на имущество. Не исключено, что на рынке будет востребована новая услуга – «урегулирование кадастровых споров». Из-за увеличения базы для расчёта земельного налога могут подешеветь земельные участки, расположенные на расстоянии более 50 км от МКАД.

5. Будут снижены темпы строительства нового жилья, уменьшится объем предложений на первичном рынке.

Можно порадоваться за дальновидных людей, которые сохранили до сегодняшнего дня накопления в валюте и имеют намерение приобрести квартиру. В связи с последним решением Центробанка в выигрышном положении оказались и владельцы рублевой наличности, которые не нуждаются в ипотечных кредитах. Они смогут почувствовать себя уверенно во всех сегментах рынка – и в качестве покупателя, и в качестве арендатора жилой или коммерческой недвижимости. К тому же, следуя логике мэра Москвы, могут настать неплохие времена, когда мы перестанем быть слишком дорогой страной для жизни и ведения бизнеса.

Елена Сойфер

Источник: http://realty.dmir.ru