Ильдар Хусаинов: «В риэлтерском бизнесе наступает эндшпиль»

Опубликовано: 14.03.2016

Эндшпиль – заключительная часть шахматной партии

Ильдар Хусаинов, директор федеральной риэлторской компании «Этажи» в эксклюзивном интервью vsemetri.com рассказал, чем удивила прошедшая зима, и нашел весенние плюсы для всех участников рынка. А также, раскрыл свое виденье будущего рынка недвижимости в общем и риэлтерского, в частности.

– Ильдар Борисович, подведите итоги зимы 2015-2016 года. Чем порадовал рынок недвижимости, чем огорчил?

– Действительно, календарная зима закончилась. Всех поздравляю с началом весны. Что же касается вопроса, то прошедшая зима всех удивила. На рынке недвижимости она получилась, как ни странно, более, чем благоприятной. В ноябре 2015 года мы делали ряд прогнозов, по объему сделок, и результат оказался на 25% больше ожидаемого. В некоторых регионах эта тенденция выражена больше, в некоторых меньше, но в среднем по России результат именно такой, если говорить об обороте.

Традиционно всех волнует, что же происходит с ценой. Она в эти зимние месяцы продолжала падать, но темпы падения были меньше, чем летом – 0,4% в месяц. Да, можно сделать вывод, что из отрицательного тренда формирования цены мы еще не выходим. Но, если тенденции спроса будут сохраняться, как в периоде сентябрь 2015 -февраль 2016 года, то можно уверенно прогнозировать, что цены развернутся, и их падение остановится. Весна 2016 года будет определяющей. Если она будет хорошей, то рынок недвижимости из кризиса выйдет.

– Понятие «хорошая весна» абсолютно различно для покупателей, продавцов и риэлторов. Что вы вкладываете в него для каждой категории участников рынка недвижимости?

– Что хорошо для покупателей? Сама покупка, а она состоит из двух компонентов – это цены и ставки по ипотеке. С ипотечными ставками все понятно, с 1 марта господдержка продлена, но ставки немного повысились. Сбербанк уже официально объявил ставку по господдержке 12%, ВТБ24 с преференциями для нашей компании – 11,7%, ряд других банков заявили 11,9%.

С одной стороны, ипотечная ставка немного увеличилась, примерно на 0,8%. А это, в перерасчете на деньги, повлекло увеличение расходов покупателя на 150 тыс. рублей на среднюю квартиру. Однако покупатель пока однозначно выигрывает в цене на недвижимость. Отрицательная динамика (цены) сохраняется, но предсказать, когда произойдет разворот цен, довольно сложно. Я думаю, что ни один эксперт сегодня за это не возьмется. Например, меня не удивит развитие событий, если уже весной цены пойдут вверх. Однако мы сегодня видим очень большой объем предложения на рынке, и этот фактор, думаю, будет способствовать их сдерживанию.

– Плюсы для продавцов?

– Это вообще отдельная история. Я считаю, при нынешней, высокой стоимости денег и неустойчивой ценовой ситуации на рынке недвижимости, промедление смерти подобно. Например, при стоимости квартиры 3 млн. рублей, непродажа ее в течение полугода приносит возможный убыток продавцу 180000 руб. Если виртуально представить, что эти деньги (3 млн. руб.) можно положить на полгода в банк и на процентах заработать 180 тыс. руб. А если еще прибавить 5% падение цены, то это уже 330 тысяч убытков.

И именно такая «скоростная» ситуация мотивирует продавцов. Это некая игра, между продавцами и покупателями. Уступает всегда тот, кому больше надо. Однако рынок недвижимости в той или иной мере стабилен, и это очень хорошо для продавцов.

– Следующие участники рынка – банки.

– С этой категорией, считаю, что все понятно. Ставки по ипотеке пусть немного, но подняли. Причем банковская система более зрелая (чем другие участники рынка недвижимости), поэтому менее подвержена различным колебаниям. Соответственно, большинство крупных банков стабильны, а это уже хорошо для всех участников рынка.

Риэлторы так же ощущают себя уверенно. Спрос на продажи растет, ценность продажи тоже растет, соответственно растет ценность самих риэлторов. К тому же, идет очень активное сокращение количества агентств недвижимости, а так же переход риэлтеров из неэффективных агентств в динамично развивающиеся. Этот процесс логичен и понятен – профессионалы предпочитают работать там, где системы не стоят на месте и обеспечивают больший доход риэлтеру через такие инструменты как полная финансовая ответственность перед клиентом, система ипотечного брокериджа, тесное взаимодействие с застройщиками, гарантированность объема работ, квалифицированный и лояльный административный персонал. В последнее время важный аспект – это удобный интернет софт, приложения, мобильные версии внутренних CRM систем. Да и бренд как никогда важен, сегодня без сильного бренда тяжело.

Сложнее всего девелоперам - застройщикам. Многие из них недовольны снижением цены на недвижимость. По нашим реальным оценкам со времени начала кризиса в секторе (ноябрь-декабрь 2014 года) цена на недвижимость упала на 18%. Это негативный момент. Но уже то, что нынешняя ситуация стабильна – придает уверенность застройщикам.

Многое изменилось за время кризиса. Бизнес-системы перестроились, никто не ждет, что доллар будет стоить 45 рублей, хотя последние пару недель рубль был самой растущей валютой в мире. Кстати, подобная ситуация была и в прошлом феврале. Скорее всего, в ближайшее время экономика страны будет проходить фазы восстановления, сначала внешних рынков, а потом и внутренних. Секторы, которые оказались не нужны в текущих условиях – отмирают, или происходит их реструктуризация.

– Вы затронули серьезные экономические вопросы. Разъясните, как январские и февральские скачки доллара и стоимости нефти отразились на рынке недвижимости и настроении его участников?

– Начнем с того, что в январе 2016 года был очень большой отток депозитов из банков. Согласно официальной статистике – 2% – это очень много. Кстати, в большей части, деньги ушли на рынок недвижимости. Поэтому сильных иллюзий быть не должно зимний всплеск - не совсем органический.

Что же касается настроений… мы все россияне в общей массе – перестраховщики. Такая черта воспитана кризисами прошлых годов. Например, девольвацией 1991 года. Помню, как мама бегала с деньгами, которые почему-то через два дня нельзя будет поменять. Я – тогда ребенок, абсолютно не понимал всю трагичность этой ситуации. А она у многих людей осталась в памяти. Они до конца дней своих будут помнить этот 1991 год. И в чем-то я понимаю тех, кто в декабре 2014 и январе 2016 года после валютных шоков изымал средства из банков.

Хотя сейчас, я считаю, государство ведет честную политику.

…Но, знаете, историческое наследие никто не отменял. И слухи, которые разносятся порой специально, очень негативно влияют на рынок. Уверен, что доверие к финансовой системе восстановится полностью, только на это надо время.

– В феврале все активно следили за развитием ситуации с господдержкой ипотеки. Буквально каждый день по часам отслеживали информацию из министерств, будет продлена господдержка или нет? Когда вопрос решился положительно, часть региональных экспертов сказал: «Да, мы и не сомневались, что так будет». Неужели действительно не было никаких сомнений в продлении господдержки ипотеки?

– Да, конечно, были! Дискуссии шли на очень серьезном уровне. Представляете, если замминистра в публичной плоскости говорил о том, что господдержки не будет. И риски отмены господдержки были уверен огромными. Я откровенно скажу, что и у меня сформировались серьезные сомнения в продлении господдержки. Более того, мы разрабатывали стратегию развития компании «Этажи», в которой рассматривали преобладающий вариант завершения господдержки в марте. И то, что ситуация так благоприятно разрешилась, очень обрадовала всех. Любому бизнесмену отрадно, когда государство поддерживает развитие.

– Как продление господдержки ипотеки повлияет на развитие рынка недвижимости? Учитывая, что ипотечная ставка все же повысилась.

– Да, но это не кардинальное повышение – 11,7 -12% вполне реальная ставка. Конечно, продление ипотеки будет влиять на рынок. Как? Рынок опять сместится в сторону новостроек. Доля новостроек не упадет до нормальных 22-24%, а будет на уровне 28 %. Очевидно, что цена не будет сильно падать вниз. Вопрос остается в том, когда цены начнут расти вверх? Самое главное, что дало продление господдержки – это уверенность застройщиков. И именно они восприняли эту информацию с энтузиазмом. Те, кто сомневался в запуске новых проектов, будут начинать их реализацию.

– То есть новые проекты появятся?

– Безусловно. Решение о продлении господдержки, будет способствовать появлению новых домов и квартир, а значит, сохранению доступной цены в перспективе 2017-2018 года.

– В конце 2015 года некоторые банки по соглашению с застройщиками предлагали ипотечные ставки 8,5 %. В 2016 году мы увидим такие ставки?

– Сложно сказать. Для застройщика – это очень дорого. Понятно, что банки эти ставки не компенсируют, это делают застройщики. Чтобы предложить покупателю ставку даже 9,9% застройщик единовременно платит банку 6%, а выгоднее цену снизить на 4% и обеспечить гораздо большие продажи. Пока в России смотрят не на конечную цену покупки, а на цену на недвижимость, хотя порой финансовые условия сверх важны! К примеру, если мы покупаем квартиру за 3 миллиона рублей под ставку, допустим 14%, при первоначальном взносе 1 миллион, то переплата за 20 лет составит 4 миллиона. Или итоговая стоимость квартиры будет 7 миллионов рублей. Опять же при стоимости квартиры шесть миллионов и первоначальном взносе те же 34% или два миллиона рублей и ставке 3 % - это средняя ставка, например, в странах с устойчивой экономической ситуацией, то итоговая стоимость будет даже дешевле, чем 7 миллионов. В сухом остатке конечная стоимость квартиры за три миллиона при ставке 14% условно равна стоимости владения квартиры за шесть миллионов при ставке 3%. Банки стараются не сильно делать акцент на этом, их интересы понятны.

Что касается ставки 8,5 % – это был вариант рынка «попробовать». Получилось очень дорого и неэффективно. Большинство застройщиков недовольны эффектом.

– Но ситуация разворота рынка в сторону новостроек не переведет к перекосу 2015 года, когда из-за господдержки рынок вторички практически встал?

– Нет. У вторички свои козыри. Она довольно сильно упала в цене и вполне конкурентоспособна. Более того после этого решения можно прогнозировать, что цена на вторичное жилье будет еще падать, что мы и видим.

-– Если в целом порассуждать о риэлтерском бизнесе, какие тренды на среднесрочную перспективу вы видите?

– Я бы выделил три основных тренда. Во-первых, огромную роль будет иметь уровень подготовки специалистов по недвижимости, конкуренция между компаниями будет идти в плоскости системы развития талантов. Наш бизнес сервисный, в своей основе сила компании равна силе ее сотрудников.

Во-вторых, конкуренция перейдет в область финансовых инструментов. Такие процедуры как полная финансовая ответственность, наличие собственных фондов для участия в сложных сделках, кредитование клиентов при наличии у них материнского капитала, помощь в погашении остатка ипотечной задолженности при продаже недвижимости, выкуп недвижимости при цепочках сделок уже освоен несколькими компаниями в России. Уверен дальше будет дифференциация именно по финансовому признаку.

Раньше, можно было не имея и 10 миллионов, успешно и условно полноценно осуществлять риэлтерскую функцию. Сегодня без наличия серьезной финансовой базы, где речь идет о гораздо больше суммах чем 10 миллионов, предоставлять качественную услугу невозможно. Можно понять тех риэлтеров, которые понимают это и переходят в крупные системы.

Третий тренд – это возрастающая сила интернет-технологий. Уже сейчас мы запустили новую модель, при которой покупатель и продавец могут общаться между собой на нашем сайте etagi.com, предлагать цену, обсуждать какие-то условия, участвовать в торгах. Важное место будет занимать и наш новый продукт на выходе – онлайн ипотека. Так же мы скоро представим новый интернет-продукт по застройщикам. И это только начало – очень много интернет сервисов будет представляться не риэлтерскими компаниями, а теми, кто специализировался на IT разработках. А про яндекс, авито гугл я вообще молчу – они искренне верят, что эта сфера в будущем будет только за ними. Любопытную позицию занимает Сбербанк - «и нашим и вашим». Я думаю долго у них так не получится, придется определиться. Все-таки риэлтеры для них партнеры или конкуренты?

В целом, есть ощущение, выражаясь шахматной терминалогией, что наступает эндшпиль. В ближайшие два года станет ясно, по какой развилке пойдет риэлтерство на постсоветском пространстве.

– И традиционный вопрос, что ожидать от цен на недвижимость весной этого года?

– Колебания вниз возможны до 10%, в сторону роста не более 5%. Тенденций к более масштабным колебаниям в течение года не вижу. Риски снижаются, господдержка ипотеки одобрена, экономически в стране ситуация выравнивается. Наш прогноз по росту объема сделок на рынке недвижимости России в районе +25+30% к уровню 2015 года.

Мы уже полтора года живем в состоянии мощнейшего внутреннего экономического кризиса. Все от этого устали. Хочется уже позитивных прогнозов. Мы, россияне так устроены – верим в лучшее!

Источник: http://vsemetri.com