Опубликовано: 18.03.2013

Просмотров: 1290

Правительство России регулярно заявляет о необходимости государственной поддержки жилищного кредитования, однако недвижимость при этом не становится доступнее. Цены на квартиры продолжают расти, ипотечные кредиты не снижаются. Ипотека в России сегодня является одной из самых дорогих в мире — в среднем 12,5% годовых. При нынешнем экономическом и политическом режиме добиться радикального снижения не получится, уверены эксперты. Парадоксально, но в настоящее время россиянам проще взять жилищный кредит в Европе, где ипотечное законодательство весьма лояльно к иностранцам.

На прошлой неделе в Кирове прошли одиночные пикеты против отмены социальных выплат по ипотеке. В 2007 году в Кировской области был принят закон «О социальной поддержке граждан в сфере ипотечного кредитования». Согласно ему молодые семьи в возрасте до 30 лет имели право на поддержку государства при погашении ипотечного кредита в размере от 100 до 200 тыс. руб. Однако теперь областное правительство предложило местным депутатам действие закона приостановить, мотивировав это нехваткой денег в бюджете. Сейчас, чтобы выполнить обязательства по заявлениям 2012 года, необходимо 84 млн. руб. В областном бюджете 2013 года на эти цели есть только 70 млн.

Отметим, что данная локальная история иллюстрирует общую ситуацию с ипотекой в России. Власти регулярно придумывают формы господдержки этого сектора и отчитываются об успехах, однако взять кредит на жилье может позволить себе далеко не каждый. Причины у каждого свои: кому-то не под силу ставка в 12,5% годовых, кто-то не может потянуть огромный первый взнос. Ипотека до сих пор считается роскошью, доступной, пожалуй, только жителям больших городов, да и то только если у тех доходы выше среднего. А жители глубинки и многие работники бюджетного сектора ни о чем подобном даже мечтать не могут.

Еще ни одну государственную программу по оказанию жилищной помощи населению нельзя было назвать эффективной. Достаточно вспомнить масштабный национальный проект «Доступное жилье», который курировал вице-премьер, а впоследствии президент Дмитрий Медведев. Оценивая его результат, можно сказать, что ни одной из заявленных целей достигнуто не было. К 2010 году увеличение объемов ввода нового жилья составило 58,1 млн. квадратных метров вместо обещанных 80 млн., а объемы жилищного кредитования остановились на отметке в 379,4 млрд. руб., не достигнув 415 млрд. руб.. В итоге доля семей, способных приобрести жилье, возросла, согласно официальным данным, с 9% до 19,8%, а вовсе не до 30%, как было запланировано проектом. Да и не мог тот проект помочь, как и многие, анонсируемые правительством. Экономисты не раз отмечали, что все они носят точечный характер и не способны переломить тенденцию, которая существует на рынке.

Не так давно президент Владимир Путин пообещал, что вскоре в стране будет запущена льготная ипотечная программа для учителей, процентная ставка в которой составит 8,5% годовых. Однако субсидировать такие кредиты предложено из бюджетов регионов, а к такому готовы не все. Например, в Еврейской автономной области посчитали, что такая программа им не по карману — бюджет области на 45% дотационный. В итоге к программе присоединились всего четыре региона: Рязанская, Тульская, Нижегородская области и Республика Бурятия.

Впрочем, в провинции сомневаются в успехе эксперимента — даже льготная ипотека для большинства учителей окажется слишком дорогой, так как средняя зарплата педагога в России сейчас составляет 22,1 тыс. руб. Кроме того, процентная ставка не единственное препятствие на пути к долгожданному жилью: многих также останавливает первый взнос, величина которого обычно составляет не менее 15% от стоимости квартиры.

Несмотря на то что ипотека в России и так дорогая, аналитики ожидают еще большего удорожания до 13,5%. Ни о каком снижении же ставок до 8,5%, по их словам, не может быть и речи. Напомним, что приблизительно такой уровень ипотечных ставок — на 2,2% выше инфляции — обещал в своих предвыборных статьях Владимир Путин. Однако именно тут и кроется корень проблемы. «Дело в том, что банки и рады бы снизить процентные ставки, чтобы привлечь больше клиентов, но им это просто невыгодно делать, — поясняет «НИ» аналитик департамента ипотечного кредитования одного из российских банков. — При определении ставки используется не тот уровень инфляции, который заявляет Центробанк, а тот, который только ожидается. Прогнозы ЦБ часто не совпадают с реальным положением вещей, поэтому-то банки вполне заслуженно не доверяют ЦБ».

По данным Росстата, годовая инфляция в прошлом году составила 6,6%. Если к этой цифре прибавить обещанные президентом 2,2%, то получается, что ипотечные ставки не должны превышать 8,8%. Однако в то же время независимые экономисты дают инфляционный прогноз в районе 6—9%. И банки учитывают именно такие инфляционные ожидания, в результате чего ставка оказывается не меньше 11%.

«Снижение ставок не только не происходит, более того, происходит повышение, — сказал в разговоре с «НИ» вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. — Это связано с тем, что лидер рынка — Сбербанк — повысил ставки по ипотеке в прошлом году. Какая-то часть банков последовала за ним, какая-то — наоборот. Но с учетом того, что Сбербанк контролирует 60% рынка ипотечного кредитования, средневзвешенная ставка возросла. В этом году Сбербанк понял, что теряет часть рынка, принял меры по обратному снижению процентной ставки. Я думаю, что в следующем квартале это повлияет на темпы роста рынка ипотеки, но значительного снижения ставок в ближайшее время ждать не нужно».

Инфляция не единственная причина, делающая ипотечные кредиты недоступными. В процентные ставки банки закладывают и довольно приличную прибыль, и страховку от невозврата кредитов. В России уровень неплатежей высок. В некоторых регионах при проверке оказывается, что каждый десятый ипотечный кредит просрочен. «Это происходит потому, что наши граждане еще плохо осведомлены о банковских услугах и о возможных последствиях невыплат долгов, — сказала в разговоре с «НИ» профессор высшей школы урбанистики НИУ-ВШЭ Елена Шомина. — Ипотека — это первый шаг к бездомности. У нас мало опыта, поэтому много случаев невозврата кредитов, много появления бездомных людей, потому что банки становятся собственниками заложенных квартир. Нужно крайне грамотное жилищное и банковское просвещение, а лучше вообще пересмотреть свое отношение к собственности и обратить внимание на рынок арендного жилья».

Несмотря на все риски и трудности, которые таит в себе ипотечный кредит, рынок жилищного кредитования в последнее время растет. Согласно отчету Агентства ипотечного и жилищного кредитования за 9 месяцев в 2012 году было выдано 475,8 тыс. ипотечных кредитов на сумму 698,6 млрд. руб., что в 1,4 раза больше аналогичного показателя в 2011 году. Иначе говоря, сегодня в стране каждый пятый объект приобретается с использованием ипотечных кредитов. Как пояснили «НИ» в АИЖК, это связано в первую очередь с тем, что люди, видя рост процентных ставок по ипотечным кредитам, спешат приобрести квартиры в кредит, пока ставки не взлетели еще выше.

Низких ставок «как в Европе» у нас не будет. И не только потому, что правительство не пускает в Россию иностранные банки. «Дело в совокупности всех факторов, вместе взятых, — говорит Апрелев. — Когда инфляция высока, кредиты дорожают, как-то нет смысла банковской системе на фоне этой ситуации снижать ставку по ипотеке, — утверждает г-н Апрелев. — Если бы речь шла о краткосрочных кредитах, тогда еще можно было бы что-то обсуждать. Все зависит от того, какая ситуация есть в экономике. А в экономике наблюдается рост темпа инфляции. На фоне роста цен банки, по моему мнению, снижать ставки по кредитам в принципе не будут».

В Германии кризис снизил ставки ипотечных кредитов

Долговой кризис, из-за которого значительно снизились ставки ипотечных кредитов, привел к тому, что все больше немцев отдают предпочтение не арендованному, а собственному жилью. Об этом свидетельствуют данные опроса, проведенного вторым по величине в Германии кредитно-финансовым институтом Commerzbank. В первую очередь на покупку жилья немцев толкают опасения, что их сбережения могут обесцениться в нестабильные времена кризиса. Вторая, более приятная причина — рекордно низкие процентные ставки кредитования. По данным Бундесбанка, средняя ставка по ипотечным кредитам сроком на десять лет упала в Германии до 3,4% годовых. Стоимость же квадратного метра в крупных немецких городах колеблется весьма существенно: от 1200 до 6300 евро за метр. Цена квадратного метра в новых квартирах среднего уровня, к примеру, в традиционно дорогом Мюнхене составляет около 3750 евро.

Но заманчивые условия ипотеки не ограничиваются только выгодными процентными ставками. У немцев есть возможность, оплатив 20—30% стоимости жилья из собственного капитала, а 50—60% — взяв ипотечный кредит, оставшиеся 20—30% покрыть за счёт займа в строительной сберегательной кассе. Строительные сберегательные кассы существуют в Германии еще с двадцатых годов прошлого века и придуманы были для того, чтобы облегчить гражданам накопление средств на покупку собственного жилья. Вкладчик в течение какого-то периода времени ежемесячно вносит на счет ССК деньги, а после того, как сумма, оговоренная в контракте, собрана, касса предоставляет клиенту ссуду, увеличивая, таким образом, его собственный капитал. Как правило, строительные сберкассы не так придирчивы к уровню дохода, возрасту и социальному положению своих клиентов, как коммерческие банки.

Отметим, что иностранец также может получить ипотечный кредит в немецком банке, если внесет 50% собственных средств от стоимости квартиры. Но имеется в виду 50% не от той цены, которую просит продавец, а от реальной. Поэтому перед тем, как выдать кредит, банк сам оценивает стоимость недвижимости.

Справедливости ради надо сказать, что случаи, когда участвующие в ипотеке люди, потеряв работу, теряют и приобретённое с помощью кредита жильё, в сегодняшней Германии не редкость. При этом теряется не только приобретённая в долг недвижимость, но и все уже выплаченные взносы. Мало того, на протяжении нескольких последующих лет государство оставляет банкроту лишь минимальный прожиточный минимум, а все доходы сверх этого минимума изымаются в пользу кредитора. Адель КАЛИНИЧЕНКО

Испания упрощает выдачу ипотеки иностранцам

За последние пять лет (с 2008 года) рынок ипотечного кредитования Испании сократился на 67%. Уже 2011 год был назван экспертами «черным» годом для ипотеки, но 2012-й оказался еще хуже. Национальный рынок жилья, а вместе с ним и займов на приобретение недвижимости стагнируют из-за экономического кризиса и растущей безработицы в стране. По данным Национального института статистики Испании (INE), за десять месяцев 2012 года объем предоставленных банками ипотечных кредитов упал на 32% по сравнению с тем же периодом 2011 года, когда было выдано 274 тыс. 715 кредитов, а объем заемных средств сократился на 38% — до 28 млн. 348 тыс. евро. В ипотеку испанцы стали покупать более дешевое жилье, что говорит о падении доходов заемщиков и об их неуверенности в завтрашнем дне. Люди боятся потерять работу, поэтому вынуждены присматриваться к бюджетным вариантам. Средняя стоимость жилья, приобретаемого в ипотеку, составила порядка 103 тыс. евро, что меньше, чем в 2011 году, на 7,8%. Проблема владельцов ипотечного жилья, которые не могут за него платить и которых банки выселяют из их домов и квартир — одна из острейших. В прошлом году произошло несколько случаев самоубийств людей, доведенных до отчаяния.

Наиболее стабильная ситуация с выдачей ипотечных кредитов наблюдается в таких регионах как Мадрид, Андалусия и Каталония, причем в двух последних автономных сообществах активно покупают апартаменты и дома не столько сами испанцы, сколько иностранцы, в том числе россияне. Законодательство страны не создает излишних препятствий иностранным гражданам: условия максимально упрощены, а требования к заемщику — чистая формальность. Нерезиденту достаточно иметь при себе загранпаспорт, справку о доходах (не вызывает сомнений доход более 3500 евро в месяц), переведенную на испанский язык, и пакет документов, которые требует конкретный банк. Сегодня выдаваемые кредиты могут покрывать до 70—80% стоимости недвижимости, выдаются они, как и везде, под залог приобретаемой квартиры или дома, в среднем под 2,5—4,5% годовых, стандартный срок кредитования — 30 лет. Минимальный размер ипотечного кредита — 50 тыс. евро. Кстати, по значимости получение ипотеки в Испании приравнивается к сделке купли-продажи недвижимости, так что, приобретая домик или квартирку в кредит, иностранец становится их полноправным собственником, и пока он исправно выплачивает долг и проценты банку, его права остаются неотъемлемыми. Наталья ТИМАШОВА

Неплательщика ипотеки в Израиле нельзя выставить на улицу

В еврейском государстве ипотека особая. Каждый гражданин Израиля уже рождается с правом получения так называемой «машканты» — беспроцентной ссуды на покупку квартиры. Разумеется, «машканта» положена и репатриантам, получившим гражданство. Обычно этот кредит покрывает 70% стоимости жилья. Однако квартиры квартирам рознь, и вполне можно подыскать сносное, хоть и неэлитное жилье в периферийном районе, которое реально купить за одну «машканту».

Как правило, эту беспроцентную ссуду получают в отделениях специального банка «Машкантаот», в который надо предоставить ведомости о зарплате за последние три месяца. Размер оклада значения не имеет. Погашают ссуду в течение 27 лет. В случае если стоимость жилья превышает размер «машканты», то оставшиеся 30%, можно получить в любом банке страны. Но опять же для этого заемщик обязан иметь постоянную работу или банковский счет. Если ни работы, ни счета нет, банк может потребовать подписи «гарантов», на которых перейдет обязанность погашать кредит, если заемщик по какой-то причине станет неплатежеспособным. Им же — «гарантам» — перейдет и право на владение квартирой.

Важно иметь в виду, что в случае финансовой недееспособности «гарантов» или их отъезда в другую страну, заемщика, попавшего в кредитную западню, на улицу не выбросят — не имеют права. Согласно поправке к закону об исполнении судебных решений, принятой в 2009 году, банк-кредитор обязан предоставить неплатежеспособному выселяемому заемщику альтернативное жилье. По крайней мере, на год. Если по истечении этого срока заемщик или его наследники останутся в финансовом отношении несостоятельными, то данным случаем начнут заниматься социальные службы. В любом случае выселение за неуплату невозможно без рассмотрения дела регистратором судебного исполнения в присутствии заемщика.

Иностранный заемщик тоже имеет право получить ссуду на квартиру в израильском банке, хотя на «машканту» претендовать не может. Для получения ссуды иностранцем от него потребуют официальную декларацию о доходах, а от собственников бизнеса — квартальный баланс компании. Валентин БОЙНИК

Юлия ЗАБАВИНА

Источник: Новые известия