Опубликовано: 15.11.2012

Просмотров: 1132

О проблемах, возникающих в результате сотрудничества потребителей с «черными агентами», и о том, как их предотвратить, рассказывает адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Сергей Васильевич Слободянюк

В последний год участились случаи обращения обманутых граждан с жалобами на действия так называемых «частных агентов» по недвижимости, которых я называю «черными агентами», поскольку деятельность их незаконна. Приведу только несколько примеров вопросов граждан. Все они начинаются примерно одинаково.

«Для помощи в обмене своей квартиры я обратилась к частному специалисту по недвижимости, который работает без агентства. Естественно, никакого договора не заключала. Выбор такого специалиста был обусловлен привлекательностью цены его услуг – всего 50 тыс. рублей за всю работу. Был найден покупатель на продаваемую квартиру и подобрана квартира для меня. Сделки были проведены». Далее несколько типичных ситуаций.

Ситуация 1: «После получения денег из банковской ячейки я узнала, что на самом деле покупатель заплатил за мою квартиру на 150 тыс. рублей больше. Эту разницу получил мой агент, о чем мне не было известно».

Ситуация 2: «Государственная регистрация по переходу права на продаваемую мной квартиру прошла, а на приобретаемую мной нет, поскольку на квартиру был наложен арест. Агент не проверила данное обстоятельство».

Ситуация 3: «Государственная регистрация по переходу права на продаваемую мной квартиру прошла, а на приобретаемую нет, поскольку предыдущая регистрация права собственности на всю квартиру была проведена с нарушением закона. Свидетельство о праве на наследство было выдано на ? квартиры, а право ошибочно зарегистрировано на квартиру целиком. Квартира мне была продана как целая. Агент не проверила данное обстоятельство».

Ситуация 4: «Государственная регистрация по переходу права на продаваемую и покупаемую мной квартиры прошла. Продавец получил деньги, расписку не написал, не выписывается и квартиру не освобождает. Мотивирует отказ тем, что квартира, в которую он переселяется, еще не сдана и он сможет освободить квартиру только через 7-8 месяцев. На угрозу обратиться в суд с требованием о выселении отвечает угрозой потребовать повторной оплаты стоимости квартиры, поскольку расписку он не писал. Агент не организовала получение мной расписки и выселение продавца».

Историй таких немало. Это – только произошедшие за последние два месяца. А конец всех историй один: «После этого мой агент исчез, телефон его не отвечает, где его найти, не знаю. Могу ли я каким-то образом взыскать с этого агента излишне полученные деньги? Или что мне делать?!»

Подобных ситуаций очень много: люди либо платят больше, чем было оговорено, либо несут иные дополнительные затраты. Часто пострадавшие остаются без квартир или денег, либо приобретают такие проблемы, которые надо будет разрешать в судах годами.

Бывая на сделках, я часто слышу, какие глупости пытаются донести такие горе-агенты до людей, как пытаются их одурачить. Сделать, к сожалению, это несложно: люди доверяют «черным агентам», верят в их компетентность, поскольку это либо их знакомые, либо знакомые знакомых. Привлекая клиентов низким вознаграждением за оказываемые услуги, на практике путем обмана и злоупотребления доверием очень часто такие агенты добиваются вознаграждения в два-три раза выше, чем оговоренное. По практике нашего агентства скажу, что в 100% случаев обращения «черных агентов» к нам начинаются с вопросов: «А вы скажете моим клиентам, что квартира стоит на 50-200 тысяч дороже? А вы мне потом выплатите эту разницу? А вы дадите гарантийное обязательство, что выплатите эту сумму?» Риэлторы нашего агентства, не привыкшие врать клиентам, спрашивают, что им делать. Я отвечаю, что клиентам нужно говорить правду. Нельзя становиться пособниками преступников. Обманывая клиента, они не рискуют потерей работы, поскольку этой работой они занимаются незаконно. Действия подобных «черных агентов» подпадают под действие ст. 171 Уголовного кодекса – «незаконное предпринимательство».

Пользуясь услугами «черных агентов», вы становитесь соучастниками их преступлений в качестве пособника незаконной предпринимательской деятельности. Их деятельность основана на обмане.

Но самая главная проблема деятельности «черных агентов» – это низкий уровень их подготовки и правовой грамотности. Главный аргумент подобных агентов в доказательстве их профессиональной пригодности – «Я работаю на рынке недвижимости более 20 лет». А то, что это может быть вторая или третья сделка за 20 лет, и то, что законодательство и судебная практика меняются постоянно, их не интересует. Сделками с недвижимостью они занимаются от случая к случаю, а по основному месту работы «черный агент» может быть гардеробщицей, уборщицей и т.д. Становится страшно за людей, когда понимаешь, кому они доверились. Операции с недвижимостью можно сравнить с хирургическими операциями. Если занимается ими не профессионал, а дилетант, самозванец, то это чревато серьезными последствиями. Мы же не обращаемся за хирургической операцией к знакомому или соседу, которому когда-то делали подобную операцию. Так почему же обращаемся к «черному агенту»?

Если рассматривать ситуацию с обманом в сумме вознаграждения с точки зрения гражданского законодательства, то «черный агент» ничего не должен возвращать. Есть шанс вернуть 150 тыс. рублей путем обращения с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении агента по признакам преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ – «мошенничество». Состав преступления налицо: деньги в размере 150 тыс. рублей, которые должны принадлежать вам, агент путем обмана присвоил себе. Однако следователь, возбудив уголовное дело по факту мошенничества, будет вынужден рассмотреть вопрос о возбуждении уголовного дела по факту незаконного предпринимательства, где вы выполняли роль пособника, то есть соучастника преступления.

Обманутых «черными агентами» граждан в последнее время очень много. Осуществляя незаконную предпринимательскую деятельность, такие агенты обманывают государство. Ежедневно обманывая государство, им ничего не стоит обмануть гражданина. Обманывая людей, они прекрасно понимают, что нарушают закон, но желание заработать денег любым путем у «черных агентов» превыше всего. Именно поэтому нужно не обращаться к тем, кто предлагает дешевые услуги, не покупаться на объявления «без агентства», а идти в компанию, которая себя зарекомендовала и думает о долгосрочной репутации.

Обращаясь за риэлторской услугой к специалисту или в организацию, чтобы не стать соучастником преступления, необходимо, во-первых, выяснить, зарегистрирован ли частный риэлтор в качестве индивидуального предпринимателя, а агентство недвижимости –
в налоговой инспекции. Во-вторых, следует обязательно заключить договор на оказание услуги. В договоре должны быть прописаны стоимость оказания услуг и объем предоставляемых услуг. В случае если стоимость услуг не оговорена, договор можно расторгнуть как незаключенный, поскольку в нем отсутствует основное условие договора. Только после заключения договора у его сторон возникают взаимные обязательства. И только в этом случае, если услуга оказана некачественно, клиент вправе требовать возмещения убытков.

Читать полностью:  http://news.ners.ru/digest/ostorozhno-chernyy-agent.html