Опубликовано: 21.11.2012

Просмотров: 1170

«Комсомолка» выяснила, что покупать строящееся жилье выгодно, хотя рискованно, а готовое надежнее, но дороже
 
Недавно у моих друзей случилось радостное событие — прибавление в семействе. Счастливый папа забрал жену с сыном из роддома, и тут же принялся ломать голову — как им всем вместе размещаться в скромной «однушке». Задумываться над ипотекой семья начала, как только узнала, что скоро у них будет малыш, но теперь настала пора конкретных решений. И тут встал вопрос: что лучше купить — готовую квартиру на вторичном рынке или присмотреться к новостройкам? Сумма, как водится, ограниченная, а жить хочется светлой и просторной новенькой квартире. Что и говорить, проблема для будущих ипотечных заемщиков типичная. «Комсомолка» решила разобраться, что выгоднее и надежнее — вторичное или первичное жилье?

Вторичный рынок: квартира не новая, зато переезд хоть завтра

Надо сказать, что вторичный рынок, то есть уже готовое и частенько достаточно старое жилье, сегодня по части ипотечных сделок уверенный лидер. Как говорит начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ ВТБ24 Георгий Тер-Аристокесянц, происходит это потому, что квартир на этом рынке гораздо больше.

— Когда человек ищет квартиру для ипотечной сделки, чаще ему попадаются подходящие предложения именно на вторичном рынке, потому что вариантов на нем больше, — рассказывает Тер-Аристокесянц. — В нашем портфеле сделок с уже готовым вторичным жильем сегодня около 70%.

Как говорится в материалах Центрального банка, сейчас средневзвешенная рублевая ставка по ипотеке в российских банках держится на уровне 12,2%. Но это, как известно, средняя температура по больнице. Впрочем, с ипотекой на «вторичку» ставка и будет примерно такой — права собственности оформляются в момент заключения сделки, и квартира становится залогом по вашем кредиту, а значит, банку нет нужды просить дополнительные проценты за риск, как это бывает с новостройками. Конечно, речи о дополнительных выплатах вроде комиссии за выдачу займа, ведение счета или ценовой политике не идет, тут уже все зависит от конкретной кредитной организации.

Еще один плюс ипотеки на вторичном рынке это переезд, который может состоятся хоть на следующий день после заключения сделки. Это важно людям, которым необходимо жилье уже сейчас. Документы подписаны, деньги перечислены продавцу, и вуаля — собирайте вещички и перебирайтесь уже сейчас, если устраивает состояние жилища. Но этот плюс может обернуться и минусом — представления прежних жильцов квартиры о комфорте может, мягко говоря, отличаться от вашего, и ремонт все равно придется делать.

Если новую жизнь в новой квартире нужно начинать прямо завтра, будьте готовы быть поскромнее в своих запросах. Как говорит Георгий Тер-Аристокесянц, цена квадратного метра в уже готовой и проверенной годами квартире всегда выше, чем в строящемся доме, примерно на 30%.

Любая сделка, тем более такая крупная, как ипотека, влечет за собой некие риски. С этой точки зрения готовая квартира из «вторички» считается надежнее — не нужно изучать всю подноготную застройщика, беспокоиться насчет документов на землю (хотя, если дом относительно новый, поинтересоваться этими моментами тоже не помешает). С другой стороны, есть риск, что после продажи неожиданно объявятся дети или внуки владельца квартиры, или наследники совладельцев, которые станут предъявлять права на недвижимость. Обычно в таких случаях договор купли-продажи расторгается в суде, после чего покупатель и продавец должны вернуть друг другу все, что получили по этому договору. Хотя потрепанные нервы вам вряд ли кто-то возместит. Впрочем, таких неожиданностей можно избежать, если не пожадничать и оплатить услуги юриста, который проверит все документы на квартиру. Стоит это сейчас не так дорого — около 3—7 тысяч рублей в зависимости от объема бумаг.

Первичный рынок: ждать дольше, метров больше

В последние года-два сделок на этом рынке становится все больше хотя «вторичка» пока лидирует (первичный рынок около 30% от всех ипотечных кредитов). По словам Георгия Тер-Аристокесянца, у строящегося жилья есть несколько ключевых минусов, которые могут повлиять на решение заемщика, и первый из них это срок заселения — сразу же в квартиру заехать не удастся. Если вы решили покупать виртуальные пока еще квадратные метры на нулевом этапе строительства, то есть тогда, когда под дом только вырыт котлован, новоселья придется ждать от года до полутора-двух, в зависимости от скорости возведения дома и самой компании-застройщика. Квартиры в виде голых бетонных коробок сейчас сдают редко, обычно застройщик делает хотя бы косметической отделкой, но придирчивых хозяев она едва ли устроит, а потому придется еще и ждать, пока в новом жилье закончится ремонт.

Второй минус это ставки кредитования — на инвестиционный период, то есть до того момента, пока вы не оформили квартиру в собственность, банк повышает их, стараясь подстраховаться. Вдруг дом так и не достроят, кредит уже выдан, а клиент не имеет прав на квартиру? Поди потом взыскивай залог с застройщика-банкрота… После того, как квартира станет вашей по всем документам, процент по ипотеке снижается до обыкновенной для банка ставке.

— Обычно надбавка за инвестпериод составляет 1—1,5%, — говорит Георгий Тер-Аристокесянц. — Но в последнее время появляется много совместных проектов у банков и строительных компаний, и часто такая надбавка минимальна — 0,5—1%. Иногда ее не бывает вовсе, но в очень редких случаях.

В пользу «первички» говорит в первую очередь цена квадратного метр — в среднем один квадрат вам обойдется дешевле «вторички» на 30%. То есть примерно за одни и те же деньги можно приобрести двушку в готовом доме с небольшой кухней и просторное жилище с кухней 10—12 квадратов и лоджией. Для тех, у кого средства ограничены, а жить хочется в светлой и просторной квартире, это ощутимый плюс.

К тому же планировки в старых обжитых домах не слишком разнообразны, а в новостройке можно выбрать то, что больше понравится, да и машину ставить проще на подземной или открытой парковке, которую обычно строят во всех новых комплексах, чем в тесном дворике старой пятиэтажки.

Еще один немаловажный момент — так называемое качество кредита, которое оценивает банк. Как говорит Георгий Тер-Аристокесянц, ипотечные заемщики, которые покупают строящееся жилье, более надежные, аккуратнее выплачивают кредит и реже допускают просрочки. А значит, бнаки охотнее их кредитуют.

Надо заметить, что с помощью ипотеки покупают не только первичное жилье эконом-класса, но и элитные квартиры. Часто взять ипотеку в банке куда дешевле, чем вытащить деньги из бюджета собственной компании и потом брать кредиты для бизнеса, — ипотека все-таки дешевле.

Советы «КП»

На что обратить внимание, если вы решили брать квартиру в ипотеку.

Первичное жилье:

— Необходимо проверить наличие разрешительных документов на строительство, документы, регламентирующие права застройщика на землю и квартиры, которые он продает. Если земля, на которой возводят дом, предназначена для индивидуального жилищного строительства или под приусадебное хозяйство, связываться с этим не стоит — с большой вероятностью дом просто-напросто снесут;

— Обратите внимание на фирму-застройщика. Достаточно известная компания, которая возвела уже немало удачных проектов (этим стоит отдельно поинтересоваться и узнать, какие проекты были построены раньше) наверняка удачно закончит строительство и вашего дома. Стоит поинтересоваться и финансовым состоянием застройщика и инвесторов;

— Посмотрите, в каких банках аккредитован ваш жилой комплекс. Крупные и надежные кредитные организации, входящие, как минимум, в первую тридцатку российских банков, не станут выдавать ипотеку под дома сомнительного ООО «Рога и копыта». Если стройку аккредитовал серьезный банк, это уже аргумент в ее пользу.

Вторичное жилье:

— Тщательно проверьте документы на право собственности у продавца, чтобы после заключения сделки не возникло проблем с третьими лицами, предъявляющими права на недвижимость, незаконно выписанными оттуда родственниками;

— Желательно посмотреть квартиру без мебели, чтобы максимально объективно оценить будущее жилье. При покупке угловой квартиру необходимо тщательно осмотреть стены и углы на предмет их адекватного состояния и утепленности;

— Осмотрите прилегающую территорию — есть ли парковка, достаточно ли магазинов и социальной инфраструктуры вроде детских садов и школ.

Кстати

К 2018 году ставки по ипотеке обещают на уровне 7%.

За первые семь месяцев 2012 года было выдано в 1,6 раза больше ипотечных кредитов, чем за это же вемя годом раньше, такую статистику озвучивает Агентство по ипотечному жилищном кредитованию (АИЖК). С января по июль обьем ипотеки вырос до 516,9 млрд. рублей, уточняют в агентстве.

Как говорит председатель правления банка «DeltaCredit» Сергей Озеров, уже в прошлом году ипотечный рынок превзошел докризисный уровень — в 2011 году банки выдали ипотечных кредитов на 712,96 млрд. рублей. При этом Озеров замечает, что сегодня кредитами пользуются в основном для покупки квартира на вторичном рынке, однако «первичка»в последнее время становится все более популярной. В прошлом году доля сделок на первичном рынке составляла 24%, в этом году прогноз — 25%. Впрочем, в некоторых банках доля новостроек еще выше.

Что касается ставок, то в обозримом будущем нам обещают их существенное снижение. Как заявил глава АИЖК Александр Семеняка, к 2018 году проценты по ипотеке должны снизится до 7% годовых. Правда, случится это только в том случае, если Центробанк обеспечит уровень инфляции к тому же 2018 году 4,7%. Если при этом ЦБ будет предоставлять банковской системе деньги по ставке, сопоставимой с инфляцией, то можно говорить о 7% годовых по ипотечным кредитам, уточнил Александр Семеняка.

Алена ВОРОБЬЕВА

Читать полностью: http://www.banki.ru/news/bankpress/?id=4275656