Опубликовано: 26.11.2012

Просмотров: 1451

О России говорят — страна нищих собственников. Большинство граждан владеют недвижимостью, правда, далеко не лучшего качества. Но даже скромная квартира может стать важным средством улучшения жилищных условий. Как использовать этот капитал?

Можно продать старое жилье и досрочно погасить ипотечный кредит, взятый на покупку новой квартиры. Это самый распространенный способ быстро избавиться от кредитной повинности.

Более простая схема, когда сначала продается старая квартира, а потом покупается новая, несет дополнительные траты: придется временно снимать квартиру и склад для мебели, теряя на этом немалые деньги.

Другой вариант гораздо популярнее — это так называемая «альтернативная» сделка, когда продажа старого и покупка нового жилья происходят одновременно, а в цепочке участвует несколько квартир. Что же выгоднее — ипотека или «альтернатива»?

Ты — мне, я — тебе


Цепочки бывает крайне трудно увязывать на нестабильном рынке: выпадение одного звена из-за каприза собственника или очередного ценового скачка приводит к развалу всей схемы. Но даже в моменты рыночного затишья у альтернативных сделок есть свои недостатки. «Альтернатива» — это во многом пережиток социализма, суррогат дорыночных обменных операций, с той разницей, что происходит пакетное оформление взаимосвязанных сделок купли-продажи. При этом вы почти никогда не обмениваете квартиры напрямую, а значит, не знаете, кому и за сколько продали и у кого и за сколько купили.

Торг при цепочке проблематичен: неясно, с кем торговаться. Также неясно, с какой суммы платить комиссию риэлтору. Живые деньги зачастую вносит лишь один участник цепочки, и эта информация не разглашается. Помимо непрозрачности финансовой стороны альтернативной сделки проблемой для клиента является отсутствие гибкости в сроках экспозиции старой квартиры и искусственная узость рынка при покупке новой.

По мнению Владимира Лопатина, председателя совета директоров компании «ВСК-Ипотека», «короткий ипотечный кредит — это вполне разумный способ избежать альтернативной сделки». У риэлторов обычно иное мнение. «Альтернативная сделка выгоднее и проще для клиента, чем короткая ипотека, при условии, что с ним работает профессиональный риэлтор», — считает Константин Шибецкий, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость». Конечно, грамотный риэлтор может решить любую задачу, но все перечисленные нюансы бартерной сделки в совокупности могут вести к потере денег по сравнению с чистой продажей и покупкой. Хотя и плюс, конечно, есть: меньше хлопот. Надо признать, что на практике альтернативные сделки гораздо популярнее, чем схемы с ипотекой, во всяком случае, на таких мегарынках, как Москва. Народ голосует за «альтернативу».

Ломбардная ипотека


Для тех, кто все же не желает участвовать в цепочках даже под руководством хорошего риэлтора, существует особый ипотечный продукт, основанный на залоге не покупаемого, а продаваемого жилья. Его суть заключается в том, что заем берется на короткий срок и используется для приобретения новой недвижимости. После переезда старую квартиру можно продать из-под залога, расплатившись за счет этого с банком. Есть вариант, при котором залог просто переносится со старого жилья на новостройку. «В России такие кредиты принято называть ломбардными, — поясняет Галина Костышева, начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка, — заемщики закладывают имеющееся в собственности жилье и получают наличные. Если кредит выдается на приобретение конкретной новостройки и эта цель прописана в договоре, то банком будет произведено переоформление залога на новую квартиру».

Смена объекта залога совершается только при согласии банка. Однако в случае отказа отчаиваться не стоит, поясняет К. Шибецкий, можно заложить новую квартиру в другом банке для того, чтобы погасить старый долг.

Большим плюсом кредита под залог существующей недвижимости (а это необязательно продаваемая квартира) являются более «тепличные» условия для заемщика. В частности, как заверила Мария Зенина (Связь-Банк), начальный взнос может быть даже нулевым. Ломбардный кредит не обязательно короткий, хотя именно он дает возможность быстро расплатиться при необходимости. «На продажу из-под залога не влияет то, через какое время после получения денег вы решите квартиру продать, — говорит Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». — Главное — согласие банка и наличие покупателя».

Спорным является вопрос о том, нужен ли дополнительный дисконт, чтобы убедить покупателя связываться с заложенной квартирой. Раньше люди от таких вариантов шарахались. Представьте, что вам показывают квартиру, а потом между делом сообщают: «Да, чуть не забыл, квартира в залоге…» Сейчас, по словам А. Владыкина, схема продажи ломбардных квартир хорошо отлажена, поэтому и скидки по стоимости невелики.

Переезд за счет государства


Самый выгодный на сегодня ипотечный продукт с коротким сроком погашения предлагается не банками, а государством. АИЖК в партнерстве с АРИЖК (Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов) реализует программу «Переезд», которая является настоящим подарком для тех, кто хочет купить новое жилье за счет старого при переезде из моногородов и других проблемных районов страны.

Целевой заем, предназначенный для переезда, выдается сроком на один-два года и не требует никаких ежемесячных платежей. Погашение происходит единовременно после завершения продажи старого жилья. По словам В. Лопатина («ВСК-Ипотека»), уникальность этой программы еще и в том, что заемщик может одновременно получить второй ипотечный кредит с залогом приобретаемой квартиры. Поскольку отсутствуют ежемесячные платежи, то наличие первого займа не влияет на размер дохода заемщика, а значит, не мешает получить дополнительный кредит.

Потребительский кредит


Если на покупку квартиры не хватает относительно небольшой суммы, то альтернативой ипотеке может быть потребительский кредит. Многие считают, что короткий потребительский кредит выгоднее, чем длинный ипотечный. Ежемесячные выплаты на пару тысяч рублей выше, чем при ипотеке, зато квартира не оформляется в залог.

Защитники ипотеки указывают на ошибочность этого аргумента. Потребительские проценты существенно выше, чем ипотечные. Кроме того, длинный ипотечный кредит легко «укоротить» при необходимости. «Нет никакого смысла брать короткий и дорогой потребительский кредит, если можно взять длинный и дешевый ипотечный, а затем погасить его досрочно в любое удобное время без всяких штрафных санкций», — утверждает В. Лопатин.

Делайте ваши ставки


Ставка по ипотеке всегда ниже, хотя в ряде случаев разница действительно незначительная. Так, в Связь-Банке самый дешевый потребительский кредит на сумму до 3 млн руб. предлагается по ставке всего 12,9%. Но подобное предложение — большая редкость. В том же Связь-Банке такая ставка доступна только сотрудникам компаний-партнеров и бюджетных организаций. Обычно же потребительский кредит обходится на 6–7% дороже.

«Сумму до 500 тыс. руб. лучше брать через потребительский кредит, все, что свыше, — в ипотеку», — советует Г. Костышева (Абсолют Банк). «Разница в процентной ставке между потребительским и ипотечным кредитом доходит до 10%, средний показатель — 6–7% годовых, — говорит она. — Накладные расходы на оформление ипотечного кредита не превышают 1,5% (страхование, оценка недвижимости, нотариальные заявления). Таким образом, ипотечный кредит, безусловно, более выгоден. Он является обеспеченным и целевым, то есть выдается под залог и на приобретение жилья. Напротив, потребительский кредит не предполагает отслеживание цели использования и, как правило, может быть обеспечен разве что поручительством физического лица. Отсюда и разница в ставках».

Плюсом потребительского кредита является более простая процедура и быстрота оформления. Ипотечный кредит крайне редко удается оформить меньше чем за две недели. А. Владыкин («НДВ-Недвижимость») говорит: «При ипотеке есть расходы на оценку объекта залога, и необходимо время на подготовку документов по квартире, а также на оформление и снятие обременения». В то же время у ипотечного кредита ниже ставки, поэтому достаточно крупную сумму (1 млн руб. и выше) лучше брать по ипотеке.

 Еще более убедительны подсчеты, которые предлагает К. Шибецкий («МИЦ-Недвижимость»): «Ипотечный кредит в 1 млн руб. на 1 год при ставке 9,9% с учетом расходов на оценку и страховку обойдется примерно в 77 тыс. руб. Аналогичный потребительский кредит со ставкой 19% годовых потребует за один год переплаты в размере 307 тыс. руб. только за счет процентов».
Фото: www.realgrif.ru
Петр Чернов
Читать полностью: http://news.ners.ru/mortgage-and-cooperation/ipoteka-alternativa-ili-potrebitelskiy-kredit.html