Опубликовано: 10.12.2012

Просмотров: 1090

Одни из самых острых проблем в жилищной сфере возникают в связи с участием владельцев квартир в управлении многоквартирными домами. За последние годы многим гражданам пришлось столкнуться с трудностями при создании ТСЖ, с бездействием управляющих компаний, а иногда и с откровенным мошенничеством.

Этот негативный опыт был учтен разработчиками поправок в Жилищный кодекс, принятых прошедшим летом… Новые положения жилищного законодательства призваны максимально защитить права жильцов многоквартирных домов.

Так, значительно расширены полномочия органов местного самоуправления, осуществляющих контроль за соблюдением жилищных прав – в Москве это жилинспекции, действующие в каждом административном округе. Теперь многие конфликты между жильцами и ТСЖ или управляющей компанией, которые раньше приходилось передавать в суд, могут разрешаться жилинспекциями. Например, собственники квартир (а также нежилых помещений, расположенных в жилых домах) и представители ТСЖ или ЖСК могут пожаловаться в жилинспекцию на свою управляющую компанию за невыполнение обязательств по надлежащему содержанию и ремонту имущества дома, предоставлению коммунальных услуг. Жилинспекция должна начать проверку не позднее чем через 5 дней после поступления жалобы, а если в ходе проверки будут найдены нарушения, то не позднее чем через 15 дней жилинспекция должна созвать общее собрание собственников, на котором можно будет выбрать другую управляющую компанию или даже другой способ управления домом (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).

Часто жильцы не хотят тратить свое время и силы на участие в управлении домом, и поэтому они отказываются от создания ТСЖ или ЖК. В таких домах в течение года жилинспекция созывает общее собрание собственников квартир, на котором будет избран совет дома (ст. 161.1 ЖК). Количество организационных формальностей сведено к минимуму – регистрировать создание совета дома не нужно. По замыслу законодателя, в совет должны избираться наиболее активные жильцы, готовые от лица всех соседей контролировать управление домом. Самостоятельных решений по обслуживанию и ремонту, по использованию общего имущества дома совет дома принимать не сможет, это по-прежнему останется в компетенции общего собрания собственников. Также, в отличие от ТСЖ, совет дома не будет иметь никаких финансовых полномочий и, соответственно, собственного счета в банке. Зато существование совета избавит от необходимости созывать собрания для решения текущих вопросов, например, подготовки претензий по качеству коммунальных услуг. Кроме того, председатель совета дома сможет заключать договор с управляющей компанией или обращаться от имени всех жильцов дома в суд, но для этого ему понадобится доверенность.

Ограничены возможности для злоупотреблений строительных компаний. Известно, что ранее застройщики часто еще на этапе строительства дома предпочитали организовывать ТСЖ, в деятельности которых будущие владельцы еще не существующих квартир, разумеется, не могли принимать участия. Впоследствии, на этапе вселения, новых собственников принуждали вступать в такое ТСЖ, от имени которого застройщик принимал решения, выгодные ему, но далеко не всегда отвечающие интересам будущих жильцов. Теперь запрещено создавать ТСЖ до тех пор, пока строительство дома не закончено и он не сдан в эксплуатацию – регулировавшая эту процедуру ст. 139 ЖК отменена.

Кроме того, застройщики иногда инициировали создание ТСЖ, объединяющих несколько соседних многоквартирных домов. Теперь, если жильцы одно из таких домов хотят выйти из такого ТСЖ, им гораздо легче это сделать – не нужно созывать общее собрание всех членов ТСЖ, достаточно решения собрания жильцов только отделяющегося дома (ч. 6 ст. 163 ЖК).

В других случаях застройщики создавали собственные управляющие компании, с которыми жильцы заключали договоры фактически в полупринудительном порядке – при вселении застройщик, пользуясь юридической безграмотностью собственников квартир, навязывал им выбор подконтрольной ему компании. Теперь такая ситуация невозможна – управляющую компанию будут выбирать по результатам открытого конкурса, который жилинспекция обязана будет объявить в течение 10 дней после сдачи дома в эксплуатацию (ч. 13 ст. 161 ЖК). Выбранная застройщиком компания сможет управлять домом только в течение того времени, пока проводится конкурс (ч. 14 ст. 161 ЖК). С компанией, выигравшей конкурс, жильцы будут обязаны заключить договор на срок до трех лет, но по истечении года они смогут его расторгнуть, если захотят выбрать другую компанию или организовать ТСЖ – причем согласия выбранной на конкурсе компании для этого не потребуется (ч. 8.1 ст. 162 ЖК).

Жилищный кодекс постоянно развивается, и его нормы предоставляют все новые и новые возможности для защиты интересов граждан. Если вы как владелец квартиры или просто как жилец столкнулись с нарушением своих прав, то, изучив самостоятельно или с помощью опытного юриста жилищное законодательство, вы наверняка найдете решение своей проблемы.

Адвокат Жданова Е.В.,

Источник: www.advocate-info.ru