Опубликовано: 13.12.2012

Просмотров: 1159

Новая программа доступного жилья в России сможет только заложить основы – замруководителя IRN.RU

Подписанная в начале декабря премьером Дмитрием Медведевым программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» может способствовать первым шагам в правильном направлении, чтобы заложить основы системы, при которой массовое доступное и комфортное жилье станет реальностью. Об этом заявил сегодня в интервью программе «Утро России» телеканала «Россия 1» заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков.

По словам эксперта, рассчитывать на то, что она к 2020 г. принесет заметные невооруженным глазом плоды, вряд ли стоит. Прежде всего, потому что проблема кроется далеко не только и не столько в себестоимости строительства. Как в мире рассчитывается доступность жилья? Очень просто: жилье считается доступным, если цена среднего квадратного метра соответствует средней месячной зарплате в данном регионе. Пока уровень доходов населения будет оставаться низким, никакие усилия по снижению цен на жилье не решат проблемы. Нужно, чтобы вся экономика заработала лучше, появился платежеспособный спрос. Тогда и побороться за сдерживание цен на жилье целесообразно будет.


Одна рука не ведает…
Есть и другие противоречия. Несогласованность в действиях властей различных уровней хорошо заметна в Московском регионе: Подмосковье повышает налоги на землю, Москва пересматривает (в сторону повышения, конечно) кадастровую оценку земель для тех же целей налогообложения. И тот, и другой шаг могут привести к повышению цен на жилье. Хотя правительство России декларирует чуть ли не бесплатную землю для строительства жилья экономкласса. (См. «Руководитель IRN.RU: рост кадастровой стоимости земли в Москве в 1,5 раза может распугать инвесторов».)

Второй момент: землю можно застройщику отдать бесплатно, даже еще и приплатить ему, но если к ней не подведены коммуникации (электричество, газ, вода, канализация и т.д.), то стоимость проекта может вырасти в десятки раз. Если в том месте нет дорог, нет никакой социальной инфраструктуры (школ, больниц и т.п.), а обязательства по их возведению продолжат, как всегда, возлагать на инвестора, то стоимость каждого метра больницы будет все равно в итоге оплачивать покупатель квартиры. О каком тогда снижении конечной цены квадратного метра можно говорить, задается вопросом Сергей Жарков. С другой стороны, возведение школ и больниц – в ведении местных бюджетов, как и выдача разрешений на строительство. В местных бюджетах (если это не Сочи) денег на капитальное строительство обычно нет. Им бы подремонтировать то, что есть, но разваливается. Поэтому все, что можно, стараются «повесить» на инвесторов. Замкнутый круг.

Но предположим, что государство удешевило землю, за свой счет проложило коммуникации до границ участка, построило дороги и больницы. Вот тогда и только тогда возведение жилых домов можно свести не только к текущим показателям Минрегиона (министерство постоянно определяет рыночную стоимость жилья в каждом регионе для целей госзакупок, например, при приобретении жилья для военных), но и к сумме, ориентироваться на которую в свое время потребовал президент – 30 000 руб. за кв. м. Для России средняя зарплата сейчас – 25 000 руб. в месяц. Оказывается, разрыв во многих регионах не так уже велик.


Не стоит полагаться на ипотеку
Жалобы россиян и негодование правительства на слишком высокие ставки по ипотеке нужно опять-таки рассматривать в разрезе общеэкономической ситуации, уверен эксперт. Деньги в России дорогие. Программа количественного смягчения в США и аналогичная накачка западноевропейских экономик деньгами Евросоюза идут рука об руку с запретами на инвестиции в рискованные рынки (а именно таким для этих стран является Россия). Поэтому дешевые деньги с Запада до России сейчас дойти не могут – только обходными путями, через офшоры, а в результате они становятся далеко не дешевыми. Выдавать кредиты ниже ставки рефинансирования Центробанка нельзя, поэтому даже давление правительства на государственные банки может снизить нынешнюю планку не очень намного. (См. «Ипотека по формуле «инфляция + 2,2%»: власти перекладывают макроэкономические риски на население».)

Если же правительство перегнет палку в давлении на банки, то последние всегда смогут ужесточить дополнительные условия кредитования: например, повысить минимальный первоначальный взнос до неподъемного уровня, вернуться к практике обязательного привлечения гарантов по кредиту, обязать заемщика за свой счет страховать риск невозврата кредита и т.д.

Кстати: размер первоначального взноса – обоюдоострая вещь, отметил эксперт. Предположим, заемщик накопил $100 000. Если минимальный первоначальный взнос – 30%, то он может претендовать на квартиру стоимостью $333 000. А если 10% – то на квартиру ценой в $1 млн. На появление покупателей с такими бюджетами застройщики однозначно реагируют повышением цен. (См. «Ипотека в новых условиях будет сдерживать рост цен».)

Первые шаги
Реальный выход из положения Сергей Жарков видит в развитии системы строительства муниципальных доходных домов. «Государство обязано обеспечить население жильем, но кто сказал, что оно должно обеспечивать его собственностью?» – сказал эксперт. Арендное жилье в муниципальных домах, где бесплатная приватизация запрещена – это первые шаги, которые сейчас делаются (по крайней мере, несколько таких пилотных домов строится). Беда в том, говорит Жарков, что это опять делается в социальных целях без создания работающей экономической базы. Поэтому воспользоваться такими программами смогут только те граждане, которые входят в одну из категорий, утвержденных правительством РФ: очередники, льготники, инвалиды и т.д. Одна из самых ярких подобных программ – возведение жилья с помощью Фонда РЖС, например, жилье для молодых ученых в Новосибирске.

А вот созданием действенной программы строительства доходных домов, экономически обоснованной, пока, за исключением отдельных редких попыток, никто не озаботился, считает главный редактор портала www.irn.ru.

Источник: irn.ru