Опубликовано: 20.12.2012

Просмотров: 1349

В РИА «Новости» состоялся круглый стол с интригующим названием «Покупатели жилья в ожидании кризиса: сбудутся ли мечты о падении цен?». Эксперты рассказали, почему именно сейчас необходимо покупать жилье и почему не надо ждать светлого будущего. Однако интерес представлял не сам вывод (он всегда один и тот же), а аргументы: в них, как в зеркале, отражается текущее состояние жилищного рынка.

Новостроек нет и не будет. Цены соответствующие

Пожалуй, самым необычным и запоминающимся было выступление президента финансово-строительной корпорации (ФСК) «Лидер» Владимира Воронина: «Сегодня люди активно покупают квартиры. Я еще котлован не вырыл, а жилье уже расхватывают. Причем берут самое дорогое. В ЖК «Зодиак» мы продаем 1 кв. м по 12 тыс. долл.». Причина такого похвального покупательского энтузиазма проста: беспрецедентный дефицит нового предложения. «В Москве жилья нет и в ближайшее время не будет! А поскольку инфляция неизбежно продолжит разгоняться, то жилье надо покупать сейчас, а не завтра», — посоветовал глава ФСК «Лидер».

Комментируя это выступление, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко подтвердил, что все сказанное сущая правда. Новостройки в Москве — это не рынок, а единичные объекты, считает О. Репченко, поэтому они вполне могут быть на 30–50% дороже, чем аналогичное вторичное жилье. При этом скачкообразная динамика цен на отдельные новостройки не может разогреть рынок в целом. Ведь у покупателя всегда есть выбор: если цена ему не нравится, он может спокойно уйти на вторичку, где, кстати, представлено много недавних новостроек, но уже с отделкой и возможностью сразу получить свидетельство о собственности. В Москве можно найти покупателя на любую новостройку, а вот ликвидность объекта сильно зависит от его характеристик и расположения, говорит О. Репченко. Новые квартиры в Подмосковье тоже неравнозначны. По мнению В. Воронина, сейчас спрос смещается в пользу ближайших пригородов. Из-за проблем с пробками покупатели предпочитают переплатить, поселившись сразу за МКАД, а не в 20 км от городской черты.

Реальные цены — тайна

На вторичном рынке Москвы ситуация совершенно иная. По словам директора управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергея Шломы, еще никогда в столице не было такого огромного объема предложения, как сейчас. До кризиса 2008 г. на рынке единовременно было представлено около 30 тыс. квартир. Случались и спады предложения, которые сразу отражались на стоимости. Например, когда объем рынка упал до 12 тыс., цены за год удвоились. Зато сейчас наступило изобилие: последние четыре года количество предложений держится на уровне 50 тыс. квартир. Почему же цены не снижаются? Или принцип баланса спроса и предложения перестал действовать? Дело в том, что значительная часть продаваемого жилья остается виртуальным. По данным Росреестра, в месяц в Москве регистрируют не более 9 тыс. сделок купли-продажи, а в год — около 90 тыс. Как пояснил С. Шлома, особенностью сегодняшнего рынка является обилие предложений по завышенной цене и с нулевой ликвидностью. По его мнению, из 50 тыс. вариантов у 30 тыс. нет шансов быть реализованными. Так что, вопреки всем разговорам на тему «рынок покупателя», выбрать в Москве хорошую квартиру по правильной цене без помощи профессионала сейчас не так уж и просто.

Между тем уровень цен, который периодически называют аналитики, основан исключительно на рекламе. В отличие от других стран в России на официальные данные о сделках при определении средней стоимости ориентироваться бессмысленно, поскольку в договоры обычно записывают фиктивную цену, чтобы не платить налог. Даже реалистичные рекламные цены могут быть скорректированы в момент торга, и эта информация не попадает в базы. Причем средний «коэффициент уторговывания» колеблется. Поскольку стоимость 60% квартир завышена, то адекватно оценить состояние рынка сейчас весьма непросто. Конечно, риэлторы знают, за сколько реально продают жилье, но их клиенты ориентируются на аналитику. Завышенные ожидания продавцов способны существенно тормозить реализацию объектов. Допустим, агент знает, что объект может уйти за 4,5 млн руб., и советует клиенту снизить цену. «Ни за что! — отвечает клиент. — По текущим сводкам моя квартира должна стоить 5 млн руб. А моя соседка Марьиванна год назад продала такую же за пять с половиной!» По словам С. Шломы, особенно остро эта проблема стояла в 2008 г. — лишь одна седьмая часть клиентов готова была прислушаться к риэлтору и снизить цену, остальные пополняли ряды безнадежного неликвида, который до сих пор не рассосался из баз данных.

Штормовое предупреждение

Для тех, кто планирует покупку жилья, эксперты привели немало доводов в пользу того, чтобы не откладывать ее в долгий ящик. Причем аргументы звучали такие, что с ними и не поспоришь. Главный из них — надвигающийся новый виток обесценивания рубля. С такой прогнозируемой перспективой, похоже, уже все смирились, включая правительство… «С чем вы хотите пережить кризис?» — именно этот вопрос, по мнению С. Шломы, должен задать себе каждый, кто обладает свободными ресурсами. В ожидании шторма не стоит хвататься за такие соломинки, как валюта или рублевые депозиты, считает он. Гораздо надежнее старая добрая недвижимость, которая никогда у нас в среднесрочной перспективе не дешевеет больше чем на 20% и к тому же может генерировать промежуточный доход за счет сдачи в аренду. Но насколько адекватны сегодняшние цены на жилье? В компании «ИНКОМ-Недвижимость» считают, что никаких причин подозревать рынок в перегретости нет. В XXI в. цена 1 кв. м в Первопрестольной достаточно стабильно держится на уровне, равном пяти средним зарплатам, то есть средний москвич может на месячную зарплату купить 0,2 кв. м жилья. Когда средний оклад был 200 долл./мес., 1 кв. м стоил 1 тыс. долл. Сейчас доход москвича составляет около 1 тыс. долл., а жилье стоит 5 тыс. долл./кв. м, так что все в норме.

До 2008 г. средняя цена 1 кв. м на пике роста доходила в столице до 7 тыс. долл. Этот уровень догнать пока не удалось. Однако рублевые цены за счет падения национальной валюты уже стали такие же, как до кризиса. Последние три года, уверяет С. Шлома, жилье практически не дорожало, поскольку номинально рублевые цены росли в пределах инфляции (на 5–7% в год). Что касается ожидания второй волны кризиса, то этой осенью профессионалы увидели некоторые мрачные предзнаменования. Прежде всего озадачил сентябрь. Традиционный осенний разогрев не состоялся. Хуже того, случился серьезный провал. На это указывало значительное снижение количества полученных авансов. Росреестр отметил по итогам сентября снижение зарегистрированных сделок на 25% — с 8,8 до 6 тыс. Такого провального начала осени не было даже в 2008-м (тогда падение рынка началось с октября). Тем не менее, по предварительным данным, в октябре потери были отыграны, поэтому сентябрьский спад пока не получил развития. Во всяком случае произошла положительная корректировка спроса. Агенты, которые ежедневно общаются с клиентами, отмечают, что сейчас ситуация довольно ровная. Если в конце 2008 г. разрыв в ценовых ожиданиях продавцов и покупателей достигал 40%, что привело тогда к серьезной стагнации, то сейчас он составляет примерно 10%, что характерно для «мирного времени».

Будь готов

Так будет ли пресловутая вторая волна или обойдется? По мнению О. Репченко, «чем больше к кризису готовятся, тем меньше вероятность, что он настанет». Это касается как макроэкономики, так и рынка недвижимости. До 2008 г. нарастала перекредитованность бизнеса, а спрос на рынке недвижимости подстегивали жадность и безудержный оптимизм спекулянтов. Сейчас нет ни того, ни другого. Спекулятивная составляющая спроса сведена к нулю, пузырь уже лопнул. Квартиры покупают для жизни или сохранения свободных капиталов, но не ради быстрой наживы. Поэтому, считает О. Репченко, «девятый вал» 2009 г., сменившийся почти 40%-ным обвалом цен, уже не повторится. Возможны локальные микрокризисы, которые значительно не влияют на среднесрочный тренд. Таких небольших переломных моментов за последнее время было два: в августе — сентябре 2011 г. и в мае — июне 2012 г. Сентябрьский спад текущего года пока не получил развития (и, возможно, не получит), поэтому о нем как о микрокризисе говорить еще рано. Эксперт О. Репченко не исключает, что долларовые цены скорректируются вниз, но с учетом неизбежного ослабления национальной валюты рублевые ценники при этом могут повыситься. Что касается страхов перед инфляцией, то руководитель аналитического центра предполагает, что в обозримом будущем опережающими темпами будет дорожать не жилье, а товары повседневного спроса.

Стоит ли сейчас брать ипотечный кредит, если не хватает на покупку жилья? Ведь с высоких трибун то и дело звучат призывы снижать процентную ставку. Своим мнением на этот счет поделился Анатолий Печатников, заместитель председателя правления банка «ВТБ24». За девять месяцев 2012 г. ставки по рублевой ипотеке выросли в среднем на 0,7% — с 11,6 до 12,3%. И это не предел. Дело в том, что ипотека не является для правительства основным приоритетом, хотя ее объемы растут и в этом году обещают перешагнуть психологический рубеж в 1 трлн руб.

Ситуация в экономике сложная, и Банк России выбрал основной ориентир — сдерживание инфляции на заявленном уровне. Для обывателя это звучит умиротворяющее, но надо понимать, что одна из мер финансового регулятора — это ограничение ликвидности и повышение ставок. В этом году произошел колоссальный рост потребительского кредитования — на 40%. Это, по мнению властей, опасный симптом. Перед 2008 г. народ тоже набрал кредитов, что закончилось ростом дефолтов. Теперь государственные органы намерены повысить нормы резервирования для банков, что сделает потребительские кредиты менее доступными. На ипотечном рынке рост не превышает 25%, что считается нормальным.

Но в целом стоимость денег будет расти, что аукнется и для ипотеки: по прогнозу А. Печатникова, к лету ставки ипотечных кредитов вырастут еще на 0,5%, а общий потенциал роста он оценивает в 1% от текущего уровня.

Подешевеет? Не дай бог!

Самое главное, что должен знать покупатель жилья, учитывая ситуацию, сложившуюся за последние четыре года, — это существующее состояние рынка: его инертность чрезвычайно высока. Ни застройщики, ни продавцы частных квартир не готовы сдавать занятые ценовые рубежи. Но этому скорее надо радоваться, чем огорчаться. Ведь главный актив, который есть у большинства наших сограждан, — это их жилье. И никто не заинтересован, чтобы стоимость собственности, этой материальной ценности, падала. В отличие от действий с акциями с недвижимостью невозможна игра на понижение. Поэтому все заинтересованы, чтобы жилье дорожало, это относится и к тем, кто только планирует обзавестись собственной крышей над головой. Причем было бы лучше, если рост цен не стал бы слишком быстрым, что может закончиться так называемой жесткой посадкой. Сегодняшняя ситуация, несмотря на все страхи и разговоры о надвигающейся второй волне кризиса, на самом деле вполне благоприятна и для покупателей, и для продавцов, и для профессионалов рынка. В частности, С. Шлома говорит: «Ошибаются те, кто полагает, что риэлторы заинтересованы в быстром росте цен. В наших интересах — сбалансированный рынок, при котором покупатель и продавец могут быстрее договориться о взаимоприемлемой цене сделки».

Говоря о перспективах, эксперты остерегаются давать однозначные прогнозы, предпочитая рассуждать о вероятных сценариях. В наступающем году ожидают дальнейший рост цен, примерно равный инфляции. При этом сохранится волатильность с возможным снижением стоимости в течение нескольких месяцев. По широте амплитуды стоимость 1 кв. м будет напоминать валютный курс или котировки акций. Такое поведение цен на недвижимость в итоге должно смениться более спокойной динамикой, поскольку столь мелкие колебания в целом не характерны для этого рынка в силу его естественной инертности. Долгосрочная перспектива не сулит инвестору никаких катаклизмов. По мнению О. Репченко, московское жилье будет расти в цене примерно на 10% в год в течение ближайших пяти — десяти лет. Если говорить о сегодняшней — нервозной — ситуации, то в ожидании ослабления рубля эксперты в один голос признают московскую недвижимость весьма полезным «контейнером» для долгосрочного сохранения капитала.

* * *
По мнению главы ФСК «Лидер» В. Воронина, если где-то цены и могут снизиться, то только не в Москве. Ждать от властей мер, направленных на снижение стоимости квартир, тоже не стоит. Для любого здравомыслящего правительства серьезное падение цен на жилье — катастрофический сценарий. Собственность становится важнейшим источником пополнения бюджета, а размывать налоговую базу никто не позволит. Так что доступность жилья, скорее всего, будет обеспечена за счет роста доходов и развития ипотеки, а не снижения цен. Правда, как уже было замечено, сама ипотека в ближайшее время будет дорожать. Это невеселое предсказание представителя банка «ВТБ24» не стал опровергать присутствовавший на круглом столе исполнительный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Андрей Шелковый. Как говорится, имеющий уши да услышит.

 Фото: domnaru.r 
Петр Чернов
Источник: Недвижимость & Цены