Опубликовано: 28.01.2013

Просмотров: 2110

Налоговый вычет — это своего рода льгота, которой граждане могут воспользоваться при покупке или продаже определенного имущества.

За последнее время, после внесения в законы некоторых поправок, порядок получения вычетов для некоторых лиц изменился. Расскажем об этом подробнее.

Вычет при продаже

По закону доход от реализации имущества облагается налогом на доходы физического лица (НДФЛ) в размере 13%.

Допустим, вы продали квартиру за 3,5 млн руб. (налоговая база) — извольте заплатить 455 тыс. руб. налога. Сумма совсем не маленькая. Но имущественный налоговый вычет позволяет сократить размер НДФЛ, а иногда и вообще его не платить. Если вы продаете жилой дом, квартиру, комнату, дачу, садовый домик, земельный участок (или долю в таком имуществе) и при этом недвижимость находится в собственности менее трех лет, то налоговая база уменьшается на 1 млн руб.

Например, квартира в собственности менее трех лет. При продаже ее за 3,5 млн руб., с учетом вычета в 1 млн руб., сумма НДФЛ составит 325 тыс. руб.:
3,5 млн руб. — 1 млн руб. = 2,5 млн руб. х 13% = 325 тыс. руб.

Но можно вообще не платить НДФЛ. Во-первых, когда имущество в собственности не менее трех лет. Во-вторых, когда сумма сделки составляет менее 1 млн руб. для жилой недвижимости или земельного участка (или менее 250 тыс. руб. для другого имущества).

Как можно получить вычет при продаже имущества? Если оно находилось в собственности менее трех лет, вы обязаны подать налоговую декларацию о полученных доходах. Это нужно сделать не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Затем вы самостоятельно рассчитываете сумму НДФЛ и оплачиваете его не позднее 15 июля года, следующего за налоговым периодом, в котором получен доход. Ждать налогового уведомления или квитанции с реквизитами не нужно.

Расходы — в зачет

Вместо использования права на получение вычета налогоплательщик может уменьшить налоговую базу на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов (но не любых, а связанных с получением дохода, который облагается НДФЛ).

Допустим, вы купили дом-развалюху, вложили деньги, сделали ремонт и при этом сохранили все чеки и квитанции: на покупку стройматериалов, оплату работ и т.д. 

При продаже недвижимости чеки помогут вам подтвердить расходы.

Например, вы купили дом за 2 млн руб., вложили в ремонт 1,7 млн руб., а затем продали за 4 млн руб.

Применив обычный вычет при продаже жилья, вы обязаны будете заплатить НДФЛ в размере 390 тыс. руб.:
4 млн руб. — 1 млн руб. = 3 млн руб. х 13% = 390 тыс. руб.

Однако если воспользоваться заменой вычета на расходы, то НДФЛ составит 299 тыс. руб.:
4 млн руб. — 1,7 млн руб. = 2,3 млн руб. х 13% = 299 тыс. руб.

Льготы при покупке

Когда вы приобретаете или строите жилье либо покупаете земельный участок, то также можете получить имущественный налоговый вычет — в размере не более 2 млн руб.

Если стоимость недвижимости составляет 2 млн руб. или более, то покупателю-налогоплательщику вернут 260 тыс. руб.:
2 млн руб. х 13% = 260 тыс. руб.

Если цена покупки менее 2 млн руб., то вычет составит 13% от суммы.
Вернуть вычет покупатель может двумя способами. Первый — через налоговую инспекцию, куда нужно будет подать декларацию по окончании налогового периода. Вместе с ней необходимо предоставить: письменное заявление налогоплательщика, платежные документы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и др.). Такой вариант подходит тем, кто хочет воспользоваться вычетом не только по имуществу, приобретенному в течение последнего года, но и по купленному несколько лет назад. Однако следует иметь в виду: заявление о возврате вычета может быть подано только в течение трех лет со дня уплаты налога. Имущественный вычет будет перечислен на ваш личный расчетный счет.

Второй способ — можно не ждать окончания налогового периода и вернуть вычет на работе. Тогда бухгалтерия предприятия не станет удерживать НДФЛ, а значит, на руки вы будете получать на 13% больше, чем обычно. Но прежде все равно придется посетить инспекцию с пакетом документов, для того чтобы налоговики подтвердили ваше право на вычет. Зарплату без НДФЛ вы будете получать до тех пор, пока сумма возвращенных налогов не достигнет 260 тыс. руб.

Общее имущество

Как быть, если продаваемое или приобретаемое имущество является совместной собственностью? По общему правилу вычет предоставляется пропорционально доле или по договоренности между собственниками.

Если жилое помещение купили супруги, то неважно, за кем из них оно числится. По мнению Минфина, если между мужем и женой не заключен брачный договор, предусматривающий раздельный или долевой режим собственности, то квартира находится в общей собственности независимо от того, на чье имя приобретена недвижимость и оформлены платежные документы. При этом оба супруга считаются совместно участвующими в расходах по покупке и имеют право на имущественный налоговый вычет, который могут распределить по договоренности.

На пенсии

До 2012 г. пенсионеры, не имеющие дохода, облагаемого НДФЛ, не могли воспользоваться налоговой льготой при приобретении или строительстве жилья, так как налоговый вычет использовался только с года, в котором была произведена государственная регистрация права собственности на жилье (или подписан акт приема-передачи квартиры в новостройке).

С 1 января 2012 г. для пенсионеров остаток имущественного вычета может быть перенесен на предшествующие налоговые периоды (но не более трех). Для получения необходимо обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства, предоставить декларацию по форме 3-НДФЛ и документы, подтверждающие право на вычет.

В доле с детьми

Что касается покупки квартиры семьей, в которой есть несовершеннолетние, то здесь действует следующее правило. В случае, если родитель приобретает недвижимость за счет собственных средств в общую долевую собственность со своими детьми, то он имеет право на получение имущественного вычета в соответствии с фактически произведенными им расходами в пределах установленного размера налогового вычета (п. 2 резолютивной части Постановления Конституционного суда РФ от 13.03.2008 г. № 5 П).
При этом в дальнейшем ребенок не утрачивает право на получение имущественного вычета (то есть сможет воспользоваться льготой, если впоследствии сам будет приобретать недвижимость).

Взаимозависимые

Имущественный налоговый вычет при покупке или строительстве жилья не применяется, если сделка совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми. До 2012 г. закон руководствовался в отношении таких людей ст. 20 НК РФ, по которой взаимозависимыми признаются те, кто состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Однако после 2012 г. взаимозависимые лица определяются в соответствии со ст. 105.1 НК РФ, где сказано, что к таковым относятся физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

Например, если супруги приобрели квартиру в общую совместную собственность у отца мужа до 2012 г., то получить вычет не удастся: жена и ее свекор — взаимозависимые лица (отношения свойства). Если же сделка состоялась в 2012 г., то вычет вернут, так как участники не подпадают под действие ст. 105.1 НК РФ.

Кто еще не получит вычет?

Рассчитывать на налоговый вычет не приходится еще в следующих случаях. Во-первых, такое право дается только один раз в жизни, и если вы ранее уже воспользовались льготой при покупке или строительстве жилья, то повторно получить вычет не сможете.
Во-вторых, имущественный вычет не дадут, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого помещения производится за счет средств работодателей или иных лиц, а также средств материнского (семейного) капитала.

К СВЕДЕНИЮ

При приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, или доли (долей) в них имущественный налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на дом.

 Фото: dzinepress.com
Саглар Адьянова
Источник: Недвижимость & Цены