Налог на имущество организаций будет исчисляться по кадастровой стоимости объекта недвижимости. Это предусмотрено поправками в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса РФ.Соответствующий закон был подписан в начале ноября президентом России Владимиром Путиным.

Согласно внесенным поправкам под налогообложение с кадастровой стоимости попадут административно-деловые центры, торговые центры (комплексы) и помещения в них, а также нежилые помещения, в которых уже размещаются или будут размещаться офисы. Кроме этого, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания. Недвижимость иностранных организаций, которые не работают в России через постоянные представительства, также будут облагаться по новой ставке.

Оговаривается, что предельная налоговая ставка для таких объектов города Москвы в 2014 году не должна превышать 1,5% кадастровой стоимости, в 2015 году - 1,7%, в 2016 и в последующие годы - 2%. При этом для других регионов России ставки составят в 2014 году не более 1%, в 2015 году - не более 1,5%, в 2016-м и последующие годы - не более 2%, - сообщает «Российская газета».

Правда, мнения по поводу внесенных изменений полярны. Ряд экспертов считает, что налог на недвижимость призван обеспечить справедливость налогообложения. Другие опасаются, что новые правила могут в разы увеличить платежи по налогу на недвижимость. К какому полюсу истина ближе, помогли разобраться участники «Переговорного пункта»:

- Диана Вахрушева, налоговый консультант Уполномоченной бухгалтерии «Удача»;

- Елена Мякишева, старший юрист Кировского представительства юридической компании «Яковлев и партнеры»;

- Наталья Осипова, генеральный директор КЦ «Вятский»;

- Алла Барнес, генеральный директор ТК "Планета" (ООО "Планета-Г");

- Денис Колегов, руководитель Центра правового сопровождения бизнеса и альтернативного разрешения споров при Вятской торгово-промышленной палате.

 

- Как исчисляется налог на имущество физических лиц и организаций в настоящее время? Как соотносятся сегодня рыночная стоимость объектов с их кадастровой стоимостью?

Елена Мякишева,

Старший юрист Кировского представительства юридической компании «Яковлев и Партнеры»:

- В настоящее время порядок исчисления налога на имущество организаций установлен Налоговым кодексом РФ, а налога на имущество физических лиц - Законом РФ от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц».

 

У организаций объектом налогообложения является движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств. При этом не являются объектами налогообложения, в частности, земельные участки и иные объекты природопользования, движимое имущество, принятое с 01.01.2013 на учет в качестве основных средств. Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения.

 

По общему правилу, при определении среднегодовой стоимости имущества, конкретные его объекты учитываются по остаточной стоимости. Остаточная стоимость определяется как разница между первоначальной стоимостью объекта основных средств и суммой накопленной амортизации.

Для взимания налога с физических лиц объектами налогообложения признаются следующие виды имущества: жилой дом, квартира, комната, дача, гараж, иное строение, помещение и сооружение. В настоящее время налоговая база определяется как инвентаризационная стоимость имущества по состоянию на 1 января каждого года.

 

Сведения об инвентаризационной стоимости имущества ежегодно до 1 марта в налоговые органы должны были представлять органы, осуществляющие государственный технический учет. Согласно п. 2 ст. 5 Закона от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» порядок расчета такой стоимости устанавливается Минэкономразвития РФ. Минэкономразвития РФ порядок не установлен, поэтому применяются инструкция Министерства РФ по налогам и сборам от 02.11.1999 № 54 и приказ Минстроя РФ от 04.04.1992 № 87, согласно которым инвентаризационной стоимостью является восстановительная стоимость объекта с учетом износа.

 

Необходимо отметить, что в законодательство о налоге на имущество физических лиц в ноябре 2013 года также были внесены изменения, которые установили, что налог будет исчисляться на основании последних данных об инвентаризационной стоимости, представленных в установленном порядке в налоговые органы до 01.03.2013, с учетом коэффициента-дефлятора, учитывающего изменение потребительских цен на товары (работы, услуги) (Федеральный закон от 02.11.2013 № 306-ФЗ).

 

Таким образом, налогообложение юридических и физических лиц предполагает различные подходы как к определению состава имущества, являющегося объектом налогообложения, так и к определению стоимости этого имущества, являющейся основанием для исчисления налогооблагаемой базы.

Федеральные законы РФ не содержат определения термина «кадастровая стоимость объекта недвижимости». Найти его можно в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4). Согласно данному стандарту под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости, методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

 

Таким образом, кадастровая стоимость должна устанавливаться на уровне рыночной стоимости объекта недвижимости. Но практика применения кадастровой стоимости земельных участков для расчета земельного налога показала, что порой кадастровая стоимость участка существенно превышает его рыночную, так как кадастровая оценка производилась по укрупненным параметрам и не всегда учитывала реальные характеристики конкретного участка. Последнее обстоятельство вынуждало собственников за свой счет проводить новую оценку и добиваться внесения данных сведений в характеристики участка с помощью административных и судебных процедур.

Диана Вахрушева,

Налоговый консультант Уполномоченной бухгалтерии «Удача»:

- Физические лица уже платят налог по кадастровой стоимости имущества. Пришла очередь и для организаций. Но как и для физических лиц, так и для организаций опять начнется уравниловка. Кадастровая стоимость рассчитывается по усредненной «формуле». Но стоимость имущества, например, в городе и в «глубинке» несравнима. Кадастровая стоимость, к сожалению, уравнивает эти показатели.

 

- Насколько в предложенных поправках есть необходимость, на Ваш взгляд? Насколько они актуальны для России и Кировской области, в частности? В чем видите плюсы и минусы?

Наталья Осипова,

Генеральный директор КЦ «Вятский»:

- Изменение в исчислении налога на имущество - процедура техническая, вызванная разницей в балансовой стоимости объектов советского прошлого и новостроек. С этой стороны она необходима, хотя и не может не занять довольно долгого периода времени по подготовке всех необходимых документов.

С другой стороны, опыт показывает, что технология таких необходимых процессов не продумана, что открывает новую площадку для злоупотреблений и давления на бизнес.

С третьей стороны, очевидно, что дополнительный налог приведет к дополнительному росту цен, который коснется всей цепочки: от собственников зданий до их арендаторов и конечного покупателя. Стратегически в сегодняшней ситуации стагнирующей экономики это станет еще одним фактором, тормозящим развитие.

Елена Мякишева,

Cтарший юрист Кировского представительства юридической компании «Яковлев и Партнеры»:

- Расчет налога на имущество исходя из кадастровой стоимости соответствует мировой практике, согласно которой базой налогообложения в большинстве стран выступает именно оценочная (рыночная) стоимость имущества. Существующая сегодня в России система налогообложения приводит к тому, что новые объекты недвижимости обладают высокой остаточной стоимостью, тогда как старые - очень низкой, следствием чего является такая же разница в налогообложении. При этом рыночная стоимость старых и новых объектов не имеет таких кардинальных различий, как остаточная. В результате за имущество, обладающее равной рыночной стоимостью, платятся абсолютно разные налоги.

 

Предлагаемая поправками система налогообложения представляется более справедливой, чем существующая сегодня, так как она позволит взимать налог исходя из реальной стоимости объекта. Главное, чтобы кадастровая стоимость объекта действительно совпадала с рыночной.

Диана Вахрушева,

Налоговый консультант Уполномоченной бухгалтерии «Удача»:

- Сейчас налог на имущество считается от остаточной стоимости принятого на учет имущества. Как правило, она в разы меньше рыночной стоимости. Хорошо, что не все объекты недвижимости попадают под этот закон. Конечно, новая система налогообложения принесет средств в местные бюджеты больше, чем прежняя. Понятно, что закон един для всех. Но реалии «глубинки» все-таки надо учитывать. На данный момент практически все законы уравнивают налогоплательщиков всей страны, без учета реалий нашей жизни. Все-таки есть разница - бизнес в столице или бизнес на селе. Если еще и область не самая богатая. Возьмите недавний закон о повышении налогов в ПФ – сколько предпринимателей закрылось в Кировской области! Это и потерянные налоги для области, и потерянные рабочие места.

Денис Колегов,

Руководитель Центра правового сопровождения бизнеса и альтернативного разрешения споров при Вятской торгово-промышленной палате:

- Я вообще не сторонник повышения налогов, которые прямо или косвенно могут затронуть интересы малого и среднего бизнеса. В существующих экономических условиях это может привести к потере целого сектора экономики, либо к его «уходу в тень».

 

Предприятия нефтегазового комплекса – вот Клондайк для российского бюджета. Они ничего не производят, пользуются монополией, всегда имеют устойчивый сбыт и прибыль. Почему бы не ограничить их сверхдоходы за счет дополнительных налогов, оставив «в покое» то, что еще только развивается. Полагаю, что изменения в главу 30 Налогового кодекса РФ затронут, прежде всего, интересы малого и среднего бизнеса. При этом такие изменения однозначно будут связаны с увеличением налоговой нагрузки. Ведь что произойдет? Просто-напросто для отдельных категорий имущества, которые определены в статье 378.2 Налогового кодекса РФ, а это в том числе офисные помещения, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания – налог на имущество будет исчисляться не от остаточной, а от кадастровой стоимости.

 

С учетом того, что кадастровая стоимость недвижимости на сегодняшний день призвана соответствовать рыночной, то в недалеком будущем владельцам таких объектов придется заплатить налог, который в разы будет превышать ранее уплаченные налоговые платежи за то же самое имущество. Не думаю, что где-нибудь в районах Кировской области владельцы магазинчиков и столовых по достоинству оценят такую законодательную инициативу. Так уже было с налогом на имущество физических лиц, когда собственнику захудалого ангара выставляли налог, превышающий реальную стоимость его собственности. Ну а начинающим предпринимателям, которые пока еще только арендуют офис, следует ждать повышения арендных платежей, т.к. все «новеллы налогообложения» так или иначе будут включены в себестоимость аренды.

 

- По мнению ряда экспертов, налог на недвижимость призван обеспечить справедливость налогообложения. «Кто богаче, у кого на балансе больше дорогих зданий, тот и должен больше платить», - уверен Виктор Журба, эксперт в области коммерческой недвижимости . Вы разделяете такую точку зрения?

Диана Вахрушева,

Налоговый консультант Уполномоченной бухгалтерии «Удача»:

- Конечно, призван. Но реально это ляжет на плечи нас с вами: для собственников увеличатся налоги, а для арендаторов повысится плата за квадратный метр, соответственно, повысятся цены на продаваемые товары и услуги.

 

Алла Барнес,

Генеральный директор ТК "Планета" ( ООО «Планета-Г»):

- Данную точку зрения не разделяю. Какие здания считать дорогими? Возьмём для примера два объекта недвижимости: оба располагаются в центре города на красной линии, оба объекта имеют одинаковую этажность и площадь; в общем, объекты по всем параметрам идентичны. Но первый объект приватизирован за незначительную сумму, а второй - добросовестно построен собственником с нуля. То есть балансовая стоимость второго объекта больше, соответственно, исходя из утверждения эксперта, налог на второй объект будет в разы выше. Оба собственника являются владельцами дорогих престижных объектов, но кто из них богаче? Первый уже с лихвой окупил приватизированную недвижимость, а второй, в лучшем случае (если не строил здание на заёмные средства), вышел на точку безубыточности и кроме того он ещё и повышенный налог на недвижимость должен будет платить.

 

- Вместе с тем есть опасения по поводу того, что новые правила могут в разы увеличить платежи по налогу на недвижимость. В результате пострадают прежде всего не сами владельцы зданий, а арендаторы, которым, скорее всего, придется платить за квадратный метр занимаемой площади совсем другие цены. Это обоснованные риски? Как их заранее предупредить?

Алла Барнес,

Генеральный директор ТК "Планета" (ООО «Планета-Г»):

- Конечно, увеличение налога будет, ради этого и вводятся данные поправки, так как налог на имущество организаций относится к региональным налогам и является стабильным источником дохода бюджетов. Другой вопрос: «На сколько, или во сколько?». Не думаю, что правительство пойдёт по пути «шоковой терапии» ради наполнения бюджета, и, скорее всего, увеличение налога будет значительным, но поэтапным. В результате пострадают прежде всего не сами владельцы зданий, а арендаторы, которым, скорее всего, придется платить за квадратный метр занимаемой площади совсем другие цены.

 

Пострадавшего в единственном числе не будет. Коснутся данные изменения всех в цепочке «арендодатель -арендатор (продавец) - потребитель (покупатель)», т.к. арендаторы в свою очередь заложат процент повышения аренды в стоимость своих товаров и услуг. Таким образом, часть повышения налога возьмёт на себя собственник, часть — арендатор и оставшуюся часть — потребитель.

 

Елена Мякишева,

Cтарший юрист Кировского представительства юридической компании «Яковлев и Партнеры»:

- Изменения в определении размера налога на имущество организаций, скорее всего, скажутся на размере арендной платы. В первую очередь, это коснется арендаторов помещений в более старых зданиях, у которых остаточная стоимость невелика. На арендаторов новых зданий изменения должны повлиять в меньшей степени, так как и сегодня собственники таких зданий платят налог исходя из их стоимости, сравнимой с рыночной. Повышение платы в этой части сектора произойдет, скорее, на волне общего повышения цен.

Из правовых методов защиты от существенного (и порой необоснованного) повышения арендной платы можно предложить включение в договор аренды конкретного размера арендной платы без возможности ее повышения без согласия арендатора.

 

В том случае, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды все же предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то при наличии доказательств того, что увеличение произошло непропорционально изменению средних рыночных ставок. Суд на основании ст. 10 ГК РФ (злоупотребление правом) отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей средние рыночные ставки.

 

- Высказывается мнение, что принятый закон - «на вырост», поскольку регионам предстоит проделать большую работу: провести кадастровую оценку, определить список льготников, сформировать перечень объектов, принять свой закон. Как долго придется «расти» до того, чтобы выполнить все предписания закона? Не затянется ли стартовая полоса?

Диана Вахрушева,

Налоговый консультант Уполномоченной бухгалтерии «Удача»:

- Переход на кадастровую оценку - процесс трудоемкий. Как известно, государственный кадастр недвижимости до сих пор полностью не сформирован. Надо также принять ряд законов на региональном уровне. Стартовая полоса не затянется. Закон уже принят. Но учитывать все нюансы придется очень долго.

 

Елена Мякишева,

Cтарший юрист Кировского представительства юридической компании «Яковлев и Партнеры»:

- Поправки в Налоговый кодекс РФ предполагают, что применение кадастровой стоимости объекта недвижимости в качестве налоговой базы возможно, если в субъекте РФ утверждены результаты определения кадастровой стоимости имущества и принят закон субъекта РФ, устанавливающий особенности определения налоговой базы по налогу на имущество организаций. Налог на имущество организаций является региональным налогом, т.е. поступления от него поступают в бюджет субъекта РФ. Следовательно, субъекты РФ в первую очередь заинтересованы в максимально оперативном исполнении всех предписаний закона, дабы ввести у себя новые методы налогообложения.

Между тем, практика показывает, что даже при наличии таких материальных стимулов, задержки не исключены, особенно в наименее прогрессивных регионах. Кадастровые базы и государственный реестр прав на объекты находится у регионов в очень разном состоянии.

 

- Позволят ли внесенные поправки субъектам двигаться по всем этим вопросам со своей скоростью?

Диана Вахрушева,

Налоговый консультант Уполномоченной бухгалтерии «Удача»:

- Я исхожу из того, что не все муниципалитеты будут к этому готовы, и не везде есть кадастры, это сложное и дорогостоящее дело», – это слова президента. Но закон принят, его надо исполнять!

 

Елена Мякишева,

Cтарший юрист Кировского представительства юридической компании «Яковлев и Партнеры»:

- Введение новой методики расчета налога на имущество организаций возможно только после утверждения конкретным субъектом РФ результатов определения кадастровой стоимости имущества. Таким образом, применение поправок в налоговое законодательство в том или ином регионе напрямую зависит от состояния кадастровой базы в конкретном субъекте РФ и будет происходить в разных субъектах РФ с разной скоростью. Определенные опасения вызывает форсирование проведения кадастровой оценки на фоне вводимых изменений, так как это может привести к более быстрому, но менее качественному проведению оценки, что в свою очередь спровоцирует новую волну судебных дел об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

 

Юлия Панишева