Как будет развиваться ситуация на рынке жилья?

Опубликовано: 12.02.2015

Просмотров: 1824

Стоимость квадратного метра может снизиться до уровня 2005 года, однако к массовым банкротствам застройщиков это не приведет. Финансист, сопредседатель наблюдательного совета ИК «Третий Рим», Андрей Мовчан поделился с Forbes.ru прогнозом о том, как будет развиваться ситуация на российском рынке жилья.

 

Для такого товара как недвижимость невозможны «экспорт» или «замещение импортом», процесс производства требует непеременных затрат, а срок производства длительный. Все это делает неизбежными кризисы перепроизводства и дефицита. Рынок недвижимости функционирует благодаря силам, переносящим риски с застройщиков на широкие массы. Это возможно благодаря институту аренды и ипотечному кредитованию.

 

Аренда позволяет отделить владение недвижимостью от пользования. Граждане могут вместо единоразовой оплаты  вносить платежи бесконечным потоком. Этот инструмент повышает платежеспособный спрос на жилье и стоимость недвижимости, повышает привлекательность инвестиций. Чем выше доля аренды в стране, тем ниже риск кризисов недвижимости. В Германии в 2007 году кризис недвижимости был мягким, так как доля собственников жилья там составляет всего 43%, в Испании, где недвижимостью владеют 82% граждан, кризис был более тяжелым.

 

Ипотечное кредитование выполняет те же функции, но оно рассчитано на тех, кто может сочетать использование и владение недвижимостью. В ипотеке поток платежей конечен, а при внесении всей суммы объект переходит в собственность заемщика.

 

Кризисы на рынке недвижимости происходят не из-за колебаний спроса и предложения, а из-за рисков, связанных с инструментами их балансирования. Рыночный цикл недвижимости длинный, а кризисы приобретают глобальный характер, охватывают страны и группы стран.

 

В банковской системе со временем накапливаются риски. Доля кредитов, которые банки выдают под залог недвижимости, увеличивается, цены на жилье повышаются с ростом финансовых возможностей рынка, из-за ожидания дальнейшего роста чувствительность к рискам снижается, а затем возникают условия, при которых возможности дальнейшего банковского финансирования снижаются.

 

Предвестники надвигающегося кризиса недвижимости: доля капитального и жилищного строительства в ВВП увеличивается, агрегированная ставка платежей за аренду опускается ниже доходности среднесрочных государственных облигаций, средняя зарплата растет быстрее совокупной добавленной стоимости в ВВП и реального ВВП, цены на недвижимость повышаются на протяжении 5 лет и более, при этом их рост опережает рост ВВП более чем на 4% годовых.

 

В настоящее время в России доля строительства в ВВП составляет не более 6–7%, доля строительства жилья находится на уровне 3–4%. Рост цен не опережает рост долларового ВВП, темп роста зарплат ниже темпа роста ВВП. Ставки аренды держатся на уровне 4% годовых,  а доходность среднесрочных государственных облигаций не ниже 4%.

 

По мнению финансиста, цены на жилье в России могут снизиться, так как процентные ставки растут, доходы населения падают, ВВП снижается. Однако эксперт отмечает, что этот процесс не будет лавинообразным, поэтому массовых банкротств компаний не произойдет.