Как оценить квартиру самостоятельно?

Опубликовано: 09.03.2016

Предположим, что вы решили продать квартиру или просто задались целью узнать ее рыночную стоимость. Для этого нужно провести мониторинг подобного жилья на сайтах, продающих недвижимость в вашем городе. С одним «но»: если Вам попалась идеальная по всем параметрам квартира по явно заниженной (в сравнении со среднерыночной) цене – это явная «замануха». По звонку окажется, что эта замечательная квартира уже продана, зато есть другие, почти такие же, но подороже… Иногда агентства недвижимости выставляют на продажу такую «рекламную квартиру» с целью промониторить рынок на предмет максимального спроса. На какой цене особенно активно начнут звонить покупатели? Поэтому, чтобы сориентироваться в ценах, нужно просмотреть несколько вариантов аналогичных квартир в одном районе.

Итак, выставите в поиске район, метраж жилья, серию дома, удаленность от метро. Затем трезво оцените общее состояние своей квартиры.

Основные параметры, влияющие на стоимость квадратного метра:

- классификация дома (панель, кирпич, монолит) и год его постройки;

- этаж квартиры (первый и последний пользуются пониженным спросом), наличие балкона и мусоропровода;

- вид из окна и сторона света;

- удаленность дома от метро, удаленность от центра, доступность объекта с помощью автотранспорта;

- метраж квартиры, ее планировка, качество отделки (состояние: требует ремонта/проведен косметический ремонт/евроремонт с использованием дорогих материалов)

Если квартира основательно «убита», т.е. требует покраски потолка, замены пола, подоконников, дверей, инженерных коммуникаций, сантехники и т.п. – это обстоятельство может сильно снизить ее стоимость. С другой стороны, слишком дорогой ремонт никогда не будет учтен покупателем. «У вас в ванной эксклюзивная авторская керамика, импортная плитка, в комнатах – наборный пол и расписные натяжные потолки? Нам это не нужно. Можете все забрать с собой. Тем более - отделка не в моем вкусе…» - скажет вам любой человек. И будет, в общем-то, прав. По статистике, больше половины покупателей предпочитают сделать в свежекупленной квартире новый ремонт и обставить ее мебелью по собственному вкусу. Простая отделка квартир, как правило, прибавляет к стоимости не более 10-15%.

При покупке жилья люди обращают внимание не только на транспортную доступность, но и на развитую инфраструктуру вокруг. Часто им важно наличие рядом школ и детских садов, поликлиник, всегда важна близость магазинов, аптек, торгово-развлекательных центров, а также мест для прогулок. Положительно влияет на цену наличие природных зеленых зон: лесов, парков, водоемов. Снижает стоимость квартиры присутствие поблизости вредных производств, мусоросжигательных заводов, вокзалов, шумных автотрасс с оживленным движением, железнодорожных путей, а также близость «специфических» объектов: исправительных учреждений, тюрем, психиатрических больниц и кладбищ.

Проверить реальную востребованность жилья за конкретную цену можно, выставив ее с фотографиями на сайте продаж. Будут идти звонки от риэлторов и покупателей - значит, есть спрос. Много звонков - возможно, вы занизили стоимость. Ни одного звонка - стоимость, наверное, завышена.

Для более глубокого анализа рыночной ситуации проанализируйте статистику продаж подобных квартир в вашем районе за последнее время (как скоро они продались после появления в базе и по какой стоимости).

Изучите историю продажи этих объектов, чтобы определить, насколько продавец снизил цену.

Еще один способ вычислить стоимость продаваемой квартиры: провести аукцион. Выставляете квартиру в базу с заниженной стоимостью, рекламируете ее и наблюдаете за покупательской активностью. После ряда просмотров цена постепенно поднимется до своего пика.

В интернете можно найти данные аналитических агентств, дающих таблицы приблизительных цен на квадратный метр в каждом районе города. Однако нужно учитывать, что большие квартиры имеют меньшую стоимость квадратного метра, чем «однушки». Вообще однокомнатные квартиры на рынке – самый ходовой товар. «Трешки» обычно продаются дольше, не говоря уже о пятикомнатных квартирах (если речь идет о сегментах «эконом» и «комфорт»).

Излишне говорить о том, что продавать квартиры лучше на растущем тренде, а не в момент обеднения населения и спада экономики. На сбалансированном, нейтральном рынке рекомендуется для начала установить при выставлении в базе цену последней сопоставимой сделки, а затем уже следовать тенденциям рынка.

Еще один важный момент: несогласованная перепланировка в продаваемой квартире добавит вам хлопот. Придется либо согласовать ее задним числом в БТИ, либо все вернуть, «как было» (если это, конечно, возможно) – достроить снесенные стены, убрать встроенные шкафы либо вычесть из заявленной стоимости жилья сумму, которую придется потратить на узаконивание изменений.

Источник: http://realty.dmir.ru