Как управлять многоквартирным домом

Опубликовано: 02.07.2015

В многоквартирных домах живет подавляющее большинство наших сограждан — 85%. А ведь каждому дому требуется управление — решение вопросов с коммунальными службами, благоустройством, ремонтом и т. д. Закон предусматривает три формы управления домом. Адвокат Андрей Комиссаров сравнил их между собой.

Согласно ст. 289 ГК РФ и 36 ЖК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит также и доля в праве собственности на общее имущество дома. К нему относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование. Основной признак общего имущества – оно должно обслуживать более одной квартиры. Аналогичным образом ситуация обстоит и с земельным участком, на котором расположено здание.

В силу ст. 247 ГК РФ владение и пользование общей собственностью должно быть основано на соглашении между всеми ее участниками, поэтому при каждом доме существует управляющая организация, призванная обеспечивать благоприятные условия для безопасного проживания граждан, а также следить за надлежащим содержанием инженерных систем и иного общего имущества здания.

Таким образом, любые вопросы, связанные с управлением общим имуществом, должны решаться на общем собрании собственников путем голосования, а все решения должны быть оформлены соответствующими протоколами.

На общем собрании собственники ставят вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом.

Действующее жилищное законодательство предусматривает три основных формы управления. О них мы расскажем ниже.

1. Непосредственное управление собственниками (см. ст. 164 ЖК РФ)

С 1 мая 2015 г. такая форма управления возможна, только если многоквартирный дом содержит не более 16 квартир. Ранее это ограничение отсутствовало. Изменения вызваны тем, что данная форма управления не всегда может обеспечить принятие своевременных решений по важным вопросам, так как достаточно сложно созвать общее собрание в домах с большим числом квартир, а это может привести к снижению эффективности управления.

Все вопросы, касающиеся общего имущества, решаются на общем собрании собственников. Собственники от своего имени заключают договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества. При этом заказчиком в таком договоре выступают совместно все собственники или их большинство.

Также собственники имеют возможность уполномочить какое-либо лицо на осуществление разных действий, выдав ему письменную доверенность — она должна быть подписана всеми собственниками, либо их большинством.

Обращаем внимание, что законом не предусмотрено обязательного нотариального удостоверения указанного документа, но в силу специфики российского делового оборота и склонности органов местного самоуправления к бюрократии и волоките рекомендуется удостоверять доверенность нотариально.

Отличительная особенность рассматриваемой формы управления — разграничение ответственности по оплате коммунальных услуг между собственниками квартир. Каждый собственник от своего имени заключает договоры на горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение и, соответственно, только он несет ответственность за их исполнение.

На практике такая форма управления – редкость, что и не удивительно, поскольку она требует постоянного участия собственников квартир.

Из-за низкого уровня правовой грамотности и правосознания наши граждане не слишком заинтересованы в реализации своих прав по управлению многоквартирным домом – они попросту не ходят на собрания.

Еще один безусловно важный минус этого способа управления — отсутствие возможности привлечения бюджетных средств для капитального ремонта здания, поскольку в ст. 165 ЖК указано, что органы местного самоуправления могут предоставлять бюджетные средства на капитальный ремонт только управляющим организациям, ТСЖ или жилищным кооперативам.

2. Товарищество собственников жилья (см. раздел Vl ЖК РФ)

Первые управляющие компании появились в 1921 году и имели форму жилищных товариществ, которым в управление передавались муниципализированные строения. Это был первый опыт управления многоквартирной недвижимостью, и он довольно быстро получил широкое распространение. К 1937 году в управлении товариществ находилось уже 90% жилого фонда. По своей сути и организации вышеуказанные товарищества очень близки к современным ТСЖ.

ТСЖ - это некоммерческая организация, создаваемая собственниками помещений многоквартирного дома с целью совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме. Эффективность такого управления высока и проверена временем.

В силу ч. 9 ст. 161 ЖК РФ в одном доме может быть только одно ТСЖ, вместе с тем, законодательство не запрещает одному товариществу управлять несколькими многоквартирными домами, если дома расположены на земельных участках, имеющих общую границу и сети инженерно-технического обеспечения, а также другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования.

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками на общем собрании, и оно считается принятым, если за него проголосовали более 50% голосов от общего числа собственников.

Одновременно утверждается устав товарищества и состав его правления. Правление – постоянно действующий выборный исполнительный орган ТСЖ, который впоследствии будет от имени собственников принимать решения по управлению многоквартирным домом. ТСЖ может исполнять свои обязанности не только самостоятельно, но и путем привлечения третьих лиц.

Следует отметить, что высшим органом управления товариществом является не правление, а общее собрание его членов. Ст. 145 ЖК содержит перечень основных вопросов, относящихся к исключительной компетенции общего собрания. Например, избрание членов правления товарищества и досрочное прекращение их полномочий, внесение изменений в устав и т. д.

Такая форма значительно выигрывает в оперативности управления, поскольку правление ТСЖ своевременно решает текущие вопросы.

Также граждане получают возможность снизить расходы на содержание общего имущества. Несмотря на то, что товарищество является некоммерческой организацией и его деятельность не может быть направлена на извлечение прибыли, законодатель не запрещает на основании решения общего собрания членов ТСЖ получать доходы от использования общего имущества, но данные денежные средства являются целевыми и могут расходоваться только на благоустройство придомовой территории, текущий ремонт, содержание общего имущества и т. д.

Основным недостаткам ТСЖ можно обозначить высокий уровень расходов на содержание большого штата его сотрудников.

3. Управляющая компания (см. ст. 162 ЖК РФ)

Управляющая компания, в отличие от ТСЖ, оказывает услуги по управлению многоквартирным домом на возмездной основе. Выбор УК также происходит на общем собрании собственников квартир, при этом утверждаются существенные условия договора управления, который впоследствии каждый собственник должен будет подписать.

Данный договор по общему правилу может быть заключен не менее чем на один год и не более чем на пять лет. В случае ненадлежащего оказания услуг собственники не лишены возможности расторгнуть договор, однако не следует забывать, что это должно происходить на общем собрании.

Многие собственники считают, что могут не оплачивать коммунальные услуги, поскольку они не подписали договор управления. В данном случае, даже если собственник не является стороной договора, но пользуется предоставляемыми услугами, УК имеет право взыскать с него стоимость неоплаченных услуг. Обоснованием требования здесь служат положения ГК о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ).

Хорошо ли, что УК взаимодействует с жильцами на коммерческой основе? С одной стороны, компания, заинтересованная в прибыли, будет надлежащим образом исполнять свои обязанности. С другой стороны, платная основа в случае выбора недобросовестной компании может повлечь завышенные тарифы на коммунальные и иные услуги.

Для повышения качества услуг в этой сфере с 1 мая 2015 года деятельность управляющих компаний подлежит лицензированию.

Жильцам предоставлено право выбора способа управления их многоквартирными домами. Каждый способ имеет свои особенности. Если по каким-то причинам он перестал устраивать собственников квартир, они имеют право провести общее собрание и избрать другой.

Источник: http://journal.mirkvartir.ru