Компенсационный фонд ДДУ: Один процент раздора

Опубликовано: 02.12.2016

Просмотров: 940

Поправки в законопроект о компенсационном фонде долевого строительства, подготовленные Минстроем РФ, представители Минфина и Минюста РФ сочли некорректными. В итоге законопроект отправлен на доработку.

 

По мнению Минфина, в данной редакции новые нормы «приведут к нарушению прав участников долевого строительства на получение возмещения расходов в случае неисполнения застройщиком своих обязательств». Это обусловлено тем, что в законопроекте ничего не сказано о том, что будет, если средств созданной структуры не хватит.

 

В таком случае решение о достройке проблемных объектов будет принимать Правительство РФ, а это, в свою очередь, ляжет дополнительной нагрузкой на бюджет. Кроме того, Минфин смутил пункт о том, что фонд не может быть признан банкротом.

 

Нет и единого мнения и о сумме отчислений. Одни считают, что взносы в компфонд могут дифференцироваться, другие — что средства должны составлять 1% от стоимости договоров долевого участия (ДДУ). Однако министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень заявил, что до конца года законопроект в любом случае будет внесен в Госдуму.

 

 Нагрузка на бюджет

 

Напомним, что вопрос создания компенсационного фонда долевого строительства обсуждается не первый месяц. Предполагается, что фонд будет формироваться из отчислений застройщиков, за счет которых смогут достроить проблемный объект. Такая мера, по мнению чиновников, призвана обезопасить дольщиков.

 

О концепции доложили Президенту РФ Владимиру Путину, после чего создание компфонда было закреплено его поручением по итогам майского Госсовета.

 

С мая по октябрь эксперты Минстроя разрабатывали необходимый пакет документов. После того как текст законопроекта был обнародован, он вызвал ряд вопросов как среди участников строительного рынка, так и у ведомств, проводивших оценку.

 

Так, Минфин и Минюст дружно решили, что законопроект и материалы к нему требуют доработки. «Реализация данной нормы может потребовать расходования средств из федерального бюджета», — отмечается в отзыве.

 

 Отчисления раздора

 

Не утихают споры и о том, как будет работать фонд, по сути заменяющий систему страхования. Эксперты сходятся во мнении, что все встанет на свои места, как только механизм начнет функционировать. Но главный вопрос, который необходимо решить уже сейчас: сколько составит сумма отчислений?

 

В законе написано, что ее размер не может быть установлен свыше 1%.  Иными словами, текущая редакция документа не исключает возможности дифференциации взносов.

 

В ходе заседания президиума Общественного совета при Минстрое РФ застройщики заявили о необходимости варьировать размер суммы в диапазоне 0,5—1%.

 

В частности, об этом сказали глава корпорации «Баркли» и президент НОЗА Леонид Казинец и экс-владелец «Мортона» и глава ОВС Александр Ручьев. Такая позиция предполагает, что те компании, которые будут признаны надежными, должны вносить не более 0,5%. Правда, по мнению министра Михаила Меня, определить, кто будет дифференцировать размеры взносов и решать, «почему Ручьев платит 1%, а Казинец — 0,3%», сложно.

 

Генеральный директор Института развития строительной отрасли Кирилл Холопик считает, что чем надежнее застройщик, тем меньше он должен платить в фонд. Правда, по какому принципу суммы будут уменьшаться или увеличиваться для строительной компании — пока не ясно.

 

— Было бы логичным выбрать основной показатель, который характеризует надежность компании. Каким он будет, говорить в настоящий момент сложно, следует организовать отдельную дискуссию, посвященную этому вопросу, — заявил «Строительству.RU» Кирилл Холопик.

 

По мнению эксперта, за основу можно взять принцип работы страховых компаний. Например, стоимость полисов ОСАГО для автовладельца может быть разной от года к году. Так, если водитель в течение нескольких лет ездил без аварий, то и страховка ему обойдется дешевле.

 

Надежность же застройщика может определяться такими факторами, как количество и качество реализованных ранее объектов, вовремя сданные жилые дома и т.д.

 

А вот управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, напротив, считает, что оплата 1% от ДДУ — сумма вполне приемлемая.

 

— В рамках существующей сегодня системы страхования долевого строительства девелоперы в среднем отчисляют от каждого ДДУ по 1,5%. То есть ограничение, предусмотренное новой редакцией 214-ФЗ, по идее, даже должно облегчить жизнь застройщиков, — полагает эксперт.

 

В свою очередь, исполнительный директор компании «ФЦСР» Павел Телушкин отмечает, что подход в определении отчислений должен быть дифференцированным.

 

— Сейчас в рамках поправок в 214-ФЗ разрабатывается реестр добросовестных застройщиков, который будет вестись специально созданной государственной структурой, — напоминает он. — Полагаю, что такой орган мог бы одновременно оценивать застройщиков по определенному набору критериев и в качестве поощрения, наделяя их правом отчислять взносы меньшего размера, скажем, 0,8% или 0,5%.

 

Эксперт уверен, что такая мера даже простимулирует некоторых девелоперов улучшать показатели своей деятельности.

 

В любом случае, на начальном этапе все компании будут рассматриваться как надежные и платить по единой схеме. Об этом сказал глава АИЖК Александр Плутник. Правда, он не исключает возможность диверсификации страховых тарифов для застройщиков в перспективе.

 

 Тонкая настройка

 

Между тем уже сейчас понятно, что крупные игроки рынка имеют все шансы получить послабление. А вот некрупные застройщики вряд ли смогут выделить суммы, достаточные для эффективной работы компенсационного фонда. В такой ситуации объемы фонда сократятся, что не может не отразиться на бюджете.

 

Еще один вопрос, который волнует экспертное сообщество: как избежать появления коррупции? Существует вероятность, что недобросовестные девелоперы, которые не получат право отчислять, к примеру, 0,3% вместо 1%, могут пойти на преступление.

 

— Речь идет о рисках, а они всегда возрастают, когда нормативная или законодательная норма подразумевает дифференцированный подход к отдельным гражданам или компаниям, — поясняет Мария Литинецкая. — Соответственно, у последних возрастает желание «приобрести» более привилегированное положение. Поэтому, на мой взгляд, «тонкая настройка» правил работы компенсационного фонда будет более уместной тогда, когда этот институт уже утвердится на рынке.

 

Одним из решений этой проблемы может стать установленный минимальный предел отчислений. Если в законе прописана верхняя планка — 1%, то должна быть и нижняя — например, не менее 0,5%.

 

Напомним, что Владимир Путин поручил Правительству создать компенсационный фонд к 1 декабря этого года. И что мы видим? «Час икс» уже наступил, а внятные правила игры так и не появились…

 

Предполагалось, что этот механизм станет более понятным и прозрачным, чем страхование, как для властей, так и для представителей бизнеса. Пока же остается надеяться, что верное решение примут в ближайшее время, и интересы дольщиков будут надежно защищены — как в случае банкротства компании, так и в случае других непредвиденных рисков.

 

Юлия ЮДИНА