Ловушка для неплательщика. Как продать квартиру с долгом по ЖКУ?

Опубликовано: 27.08.2015

Просмотров: 1401

Если верить статистике, добросовестнее всего оплачивают коммунальные услуги представители старшего поколения, несмотря на их небольшие доходы. А вот среди активных молодых людей, как это ни странно, неплательщиков больше. Однако копить долги за ЖКУ — себе дороже, особенно если планируете квартиру продавать.

 

Откуда задолженность?

 

Потеря работы и трудности с деньгами или, наоборот, затянувшийся отдых, дауншифтинг в теплых краях — причины просрочки по квартплате могут быть разные. Но в итоге, как ни крути, заплатить долг придется, причем с процентами.

 

По закону плату за жилое помещение и коммунальные услуги необходимо вносить ежемесячно, до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

 

Если квартплата не внесена вовремя, то в соответствии со ст. 155 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) должника ждет наказание, а именно: погашение задолженности с процентами, а точнее — с пени. Пени начисляют от невыплаченных сумм за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты. Сейчас Центробанком установлена ставка рефинансирования 8,25% в год. То есть за 1 тыс. руб. задолженности неплательщику каждый день будут начислять 28 коп. пени.

 

Долг придется вернуть с лишком, и затягивать расплату надолго не стоит. Коммунальщики имеют право, предупредив неплательщика, приостановить подачу неоплаченных услуг. Более того, в соответствии со ст. 90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят квартплату, то могут быть выселены в другое жилое помещение. Случаи, когда неплательщиков переселяли из квартир в общежития, известны.

 

Летом тема задолженности за коммунальные услуги особенно актуальна. Многие беспечно уезжают на весь сезон и накапливают долги. Между тем сумму в платежке можно минимизировать. Когда квартира во время отпусков и дачного отдыха какое-то время пустует, владельцы имеют право получить перерасчет платежей за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ). Эта процедура регулируется Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354. Если жильцы отсутствуют пять и более дней, им могут по-другому рассчитать платежи за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение.

 

Чтобы получить перерасчет, нужно подать заявление в свою управляющую компанию (УК), это можно сделать и до отъезда, и после него, но не позднее 30 дней после возвращения. Свое отсутствие в квартире нужно подтвердить документами, например, справкой о нахождении на санаторно-курортном лечении или в стационаре, копией командировочного удостоверения, счетом за проживание в гостинице и т. д.

 

Раньше перерасчет был особенно популярен у бабушек, уезжающих на все лето на дачу. Сейчас с подобными заявлениями к коммунальщикам обращаются все реже, так как в квартирах появились счетчики воды, отопления и др. Как известно, по ним начисляют плату согласно потреблению: сколько израсходовали, столько и заплатили.

 

Задолженность — это не всегда результат недобросовестности и безответственности. Сейчас времена непростые, к сожалению, некоторые люди теряют работу, соответственно, и источник доходов. Временные трудности могут обернуться долгом по квартплате. В таких случаях следует обращаться за помощью к государству, чтобы получить субсидию на оплату ЖКУ. Порядок ее оформления устанавливают региональные органы власти, подробную информацию можно узнать в местной администрации.

 

Кроме того, есть возможность попросить об отсрочке или рассрочке платежей УК, написав соответствующую просьбу. Если УК согласится подождать и подпишет с неплательщиком соглашение, то отключать в квартире, например, горячую воду не станут, несмотря на долг.

 

Сделка с задолженностью

 

Если неплательщик надеется на то, что квартиру с долгом удастся продать и тем самым разом решить все проблемы, он ошибается. В идеале урегулировать вопрос с долгами нужно до сделки, то есть выходить на нее лучше со справкой об отсутствии задолженности перед коммунальщиками.

 

«Формально ничто не мешает заключить договор купли-продажи, даже если у собственника квартиры накопились долги по коммунальным услугам, — объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Однако на практике бывает, что в ЕИРЦ отказываются выдавать такому должнику выписку из домовой книги или единый жилищный документ, необходимый для регистрации договора купли-продажи».

 

Что в такой ситуации делать? По словам эксперта, желательно договориться с продавцом о погашении задолженности из аванса, который будет вносить покупатель. Для этого в договор купли-продажи нужно вписать соответствующий пункт о том, что продавец согласен погасить задолженность за оплату ЖКУ в таком-то размере, и предоставить справку о погашении долга. Еще более радикальный вариант: обозначить в условиях открытия банковской ячейки, куда покупатель закладывает деньги на приобретение квартиры, условие предоставления такой справки. Не будет справки — банк не откроет продавцу ячейку.

 

Еще один, чуть более простой, метод — вычесть из стоимости квартиры сумму долгов и покупать недвижимость как есть, а затем гасить задолженность самостоятельно, хотя, строго говоря, долг, возникший до получения права собственности, — не долг покупателя.

 

Как говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», любой собственник при продаже квартиры обязан погасить все долги по коммунальным платежам. Однако на практике это происходит не всегда. Основная причина приобретения квартиры с долгами — это неграмотность покупателя, который может не потребовать справку об отсутствии долгов по квартире. «Тем не менее, даже если вам удалось продать недвижимость без оплаты коммунальных платежей, это вовсе не значит, что вы избавились от долга, — предупреждает М. Литинецкая. — «Коммуналка» привязана к лицевому счету собственника, а не к самому помещению. Поэтому даже после появления нового владельца квартиры продавец останется должником».

 

Для защиты покупателей законом предусмотрен такой инструмент, как заверение об обстоятельствах. То есть в договор купли-продажи можно включить пункт, согласно которому продавец гарантирует отсутствие задолженности по любым платежам, в том числе и коммунальным. В противном случае покупатель может потребовать покрыть долг или выплатить убытки с неустойкой. Таким образом, если вы заплатили УК все долги бывшего собственника, то можете подавать исковое заявление в суд о возмещении уплаченной суммы.

 

Помня о том, что долг платежом красен, расчеты с коммунальщиками лучше не откладывать в долгий ящик. Тем более что сейчас стоять в очереди с квитанцией совсем не обязательно: можно оплатить счета через Интернет, через терминал, оформить в банке автоплатеж за ЖКХ — вариантов масса, было бы желание.