Налог на недвижимость вырастет. А что будет с рынком?

Опубликовано: 29.12.2014

В последнее время идет активное обсуждение законопроекта, предусматривающего существенное повышение налога на недвижимость – для некоторых объектов жилья ставка налога вроде бы может повыситься аж в десять раз. Устанавливать эти ставки смогут и регионы. Это новое обременение, по идее, должно отразиться и на рынке аренды жилья: скажем, сдавая квартиры, хозяева начнут закладывать в стоимость и увеличившуюся сумму налога. Плюс не каждый же сможет «тянуть» свой старый фонд в центре столицы – квартплата немаленькая, а теперь еще и налог. Как отреагирует на новшество рынок недвижимости?

Так что же написано в новом законе?

Сначала лучше определиться с тем, за что платить налог, а за что – нет. Согласно поправкам в НК РФ, собственникам недвижимости предоставляются налоговые вычеты, то есть освобождаются от налогообложения следующие площади: 20 кв. м в квартирах, 10 кв. м в комнатах и 50 кв. м для индивидуальных домов.

Дополнительные вычеты предусмотрены для некоторых категорий населения: пенсионеров, ветеранов, инвалидов, чернобыльцев, ушедших в отставку по выслуге военнослужащих, и т.д.

Так что «домику в деревне», принадлежащему пенсионеру, налог не сильно грозит – за 50 кв. м платить точно не придется. Если же дом принадлежит двоим пенсионерам – налоговая проблема просто отпадает.

Да и владельцам небольших городских квартир уже несколько легче, особенно если жилье, опять же, принадлежит семейной паре – уже минус 40 кв. м от налоговой базы.

Однако льгота положена лишь для одного объекта недвижимости каждого вида. Так что если у собственника имеется две квартиры или просто два сарая более 50 кв. м на придомовом участке – придется выбирать, в отношении какого объекта использовать льготу.

Зачем это повышение нужно?

Ответ вроде лежит на поверхности: затем, чтобы собрать больше налогов. Об этом говорит и частный риэлтор Елена Смирнова (Москва), указывая на рост инфляции, нехватку денег в бюджете, урезание социальных программ.

Вроде все просто. Но какой будет эффект для бюджета? Тех же пенсионеров налог практически не коснется. А люди помоложе? Елена правильно замечает, что народ у нас очень даже находчивый: переписал квартиру на родителей – и свободен от налогов. Налог с дарения жилья родственникам не берется, и проще раз заплатить нотариусу, чем отдавать ту же сумму в бюджет много лет.

И давайте посмотрим на ставки нового налога. Обычная ставка – 0,1% от кадастровой (а не инвентаризационной) стоимости следующих объектов:

жилых домов и помещений;

недостроенных жилых домов;

гаражей и машино-мест;

хозяйственных строений или сооружений площадью до 50 кв. м.

То есть обычная небольшая квартира стоимостью в 3 млн рублей обойдется собственнику в 3000 рублей в год. Если учесть и налоговые вычеты, то платить придется еще меньше. Но мы берем для нехитрых расчетов простенькое жилье, а по подсчетам Анатолия Пысина из московского АН «Центральный департамент недвижимости» получается, что в среднем налоговая нагрузка на собственников повысится на 500-3000 рублей не в год, а в месяц.

Если учесть, что муниципальным органам и городам федерального значения предоставлено право увеличивать эту ставку в три раза, то расходы теоретически могут достигнуть 9000 рублей в месяц. А это выглядит как-то очень сурово для собственников, поэтому попробуем посмотреть на то, что делается на местах. Возьмем, к примеру, Москву, уже установившую свои ставки налога на недвижимость.

Так, для жилых объектов с кадастровой стоимостью ниже 10 млн рублей ставка останется той же – 0,1%. Квартир такого ценового уровня в столице более 77%. То есть подавляющее большинство собственников московского жилья пострадают от повышения налога не сильно.

Если квартира стоит от 10 до 20 млн рублей – придется платить 0,15%. А это почти 20% квартир. Остается примерно 2% квартир стоимостью от 20 до 50 млн – для них ставка налога составит 0,2%, и 1% квартир дороже 50 млн – тут размер налога уже 0,3%.

Так что всерьез вроде бы эта реформа никого и не затронет. Как заметил Анатолий, «рынок аренды элитной недвижимости также не пострадает, поскольку арендаторы больше ориентируется на качество, а не на цену». Действительно, если есть деньги на столь дорогую квартиру, то и налог не страшен.

Правда, надо учесть два момента. Во-первых, теперь более четко регулируется вопрос налогообложения недостроенных объектов (те же 0,1%). В свое время собственники «забывали» что-то достроить (скажем, крыльцо загородного дома) или зарегистрировать право собственности, а потому налог и не платили.

Во-вторых, что делать тем, кто большую квартиру не покупал, а получил по наследству или от государства? Анатолий Пысин говорит следующее: «Для малообеспеченных граждан, которые владеют непропорционально дорогими квартирами, дополнительная налоговая нагрузка может стать непосильным бременем и вынудит людей переезжать в менее респектабельные районы. В итоге это приведет к формированию по-настоящему элитных районов в Москве. Сейчас ведь на той же Остоженке часто миллионер соседствует с бабушкой-пенсионеркой».

Такая же ситуация существует не только в Москве, но и в том же Санкт-Петербурге: на набережной Мойки, например, есть и элитные апартаменты, и полуразрушенные коммуналки. Продавать ли дорогое жилье в центре, для того чтобы инфляция съела всю разницу? Или съезжать на окраины?

Надежда Пришмонтас утверждает, что и для таких квартир налоговая нагрузка будет невелика. Но тут посмею поспорить, ибо не случайно упомянул полуразрушенные квартиры – сам видел немало. Стоят они много миллионов и находятся в таком «нехорошем» состоянии, что хозяева, получившие жилье в «бесплатное» советское время или по наследству, вложить в их восстановление ничего не могут, даже с вычетом льготных 50 кв. м (если таковая льгота есть), как минимум, столько же и остается. И если сейчас такие квартиры или комнаты в них можно сдавать, рассчитывая на прибавку к весьма скромной пенсии, половина которой уходит на коммунальные платежи, то теперь их придется сдавать лишь для того, чтобы заплатить налог и жить спокойно.

Ведь такие, порой «стометровые», квартиры стоят более 10 млн рублей. Вычесть льготы – останется минимум 5 млн, с которых по московским меркам надо заплатить 0,15% – 7500 в год, то есть минус практически месячная пенсия. Если снова вспомнить про пол-пенсии на коммуналку, то остается на жизнь совсем немного. А если собственник – не пенсионер? Значит, не 7500, а 15000. И без каких-либо льгот по квартплате.

Так что делать-то? Продавать и съезжать? Про инфляцию мы уже сказали, но есть ли еще что-то, такому препятствующее? Елена Смирнова отмечает: «Не думаю, что многие ринутся продавать квартиры, менять их на меньшие или переезжать на дешевые окраины или за город. Квартплата в Подмосковье и так выше, чем в Москве».

И вот снова вспоминаем про квартплату. Автор с Подмосковьем на практике не сталкивался, а вот немало других регионов изучил и потому может сказать, что коммунальные услуги в провинции обходятся обычно в 1,5-2 раза дороже, чем в столицах.

Поэтому, экономя пару тысяч на налоге на недвижимость в центре, – будь готов эти пару тысяч терять на квартплате за пределами мегаполиса.

Выходит, что съезжать просто бессмысленно: экономии нет, «излишки» денег сгорят при первом же кризисе (дружно делаем вид, что сейчас его нет). Единственный выход напрашивается: купить вместо одной большой квартиры две маленькие – в одной жить, пользуясь налоговыми вычетами и льготами, а другую сдавать.

А что же с рынком?

Итак, мы установили: повышение налога всерьез затронет лишь небольшой слой собственников, для подавляющего большинства – это несколько тысяч рублей в год.

Но разве эти несколько (никак не лишних) тысяч арендодатели не постараются компенсировать за счет арендаторов?

Елена Смирнова, специалист по недвижимости, считает, что нет: «Рынок аренды в Москве и так в настоящее время не очень активен, ставки арендной платы немаленькие, поэтому поднимать их, чтобы компенсировать рост налога, неразумно – можно остаться и вовсе без арендаторов. Поэтому на арендном рынке тоже все останется без заметных изменений».

Действительно, арендные ставки довольно высоки, а предложений на столичном рынке такое большое количество, что повышать цены весьма рискованно. Так что, как считает и Евгений Медведев из «Агентства столичной недвижимости», паники ожидать не стоит – рынок останется примерно в том же состоянии.

Правда, на фоне разрешения государства на повышение коммунальных услуг, о котором напомнила Надежда Пришмонтас, все выглядит не так уж благополучно. Если прибавить сюда и принятие закона об увеличении периода владения жильем, дающего право на освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости, с 3 до 5 лет, то какие-то изменения на рынке напрашиваются – покупка жилья как инвестиция становится куда менее привлекательным занятием. Но это отдельная история.

Виктор Перов

Источник: http://realty.dmir.ru