Небывалый демпинг на рынке жилья: цена квадратного метра стремится к себестоимости

Опубликовано: 13.04.2016

Просмотров: 1200

70% покупателей квартир заранее определяют для себя предельную сумму, которую они могут заплатить.

 

Заинтересовать покупателя недвижимости нынче непросто. Главных достоинств жилья насчитывается ровно два: минимальная площадь и минимальная же цена. А вот отпугнуть человека легче легкого. Даже если разница в стоимости двух однотипных квартир составляет 200–300 тысяч рублей (с условием, что чуть более дорогая обладает некоторыми достоинствами), клиент начинает сомневаться: а стоит ли вкладывать деньги в откровенную дешевку? И в итоге может вообще отказаться от приобретения недвижимости — до лучших времен.

 

— Покупатели сегодня как никогда ограничены при выборе квартиры конкретной суммой. Такие критерии покупки, как инфраструктура, архитектура и другие характеристики, отходят на второй план, — говорит генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. — 70% звонков в офис продаж поступает от клиентов, которые сразу объявляют максимальный бюджет, например в 3 млн рублей. И если предложить ему аналогичную квартиру, к примеру, за 3,2 млн рублей, человек начинает метаться. Ему приходится пересчитывать всю свою экономику и переоценивать риски. Это приводит к увеличению времени на принятие решения, сомнениям и в итоге с вероятностью 80% — отказу от приобретения жилья.

 

Вот и получается: жилищные проблемы существуют у тысяч семей, а материальные возможности для их решения есть у единиц. Многие девелоперы идут на существенное снижение цен, работая иногда даже ниже рентабельности. В основном демпинг касается самых дешевых предложений. Переосмыслив экономическую ситуацию, коммерсанты решили: лучше выйти в ноль, чем не продавать квартиры вообще.

 

За два года себестоимость выросла примерно на 20%. Сейчас цена одного квадратного метра «коробки» с инженерией составляет 33–37 тысяч рублей. Плюс еще примерно столько же (30–40 тысяч руб.) стоит социальная инфраструктура, благоустройство территории, налоги, страховка, подключение к коммуникациям. Считаем: себестоимость квадратного метра обходится в 63–77 тысячи рублей. Для сравнения: два года назад она редко превышала 60 тысяч, а нижняя грань составляла 50 тысяч рублей.

 

От курса доллара в первую очередь зависит стоимость фасадов и инженерного оборудования, которые закупаются преимущественно за рубежом. В любом случае цены российских поставщиков реагируют на рост стоимости импортных составляющих. По подсчетам экспертов, за год цены на них выросли на 30–40%, пропорционально росту курса доллара. Со стройматериалами (бетоном, арматурой) дело обстоит лучше. 50–60% их объема обеспечивают российские поставщики, поэтому скачки валют фактически не отразились на уровне цен.

 

— На мой взгляд, при длительной тенденции укрепления рубля стоимость импортных стройматериалов скорректируется пропорционально курсу доллара, — рассуждает Евгения Акимова. — Однако это не снизит себестоимость уже активно строящихся объектов, которые будут сданы до конца года. Застройщики вынуждены закупать фасады и инженерное оборудование по высокому курсу, поскольку нет возможности ждать снижения цен. А вот девелоперы новых проектов, находящихся на нулевой стадии строительной готовности, вероятно, действительно сократят расходы: рубль укрепится, и договоры о поставке стройматериалов будут заключаться по новому, более выгодному курсу.

 

Как ни странно, власти не спешат смягчать требования к застройщикам. «В 2012–2013 годах, когда мы получали разрешительную документацию, были одни требования. Сейчас власти обязуют застройщиков строить в два раза больше детских садов, школ и прочей социальной инфраструктуры, — делится опытом директор крупного проекта в Московской области Игорь Козельцев. — На самом деле такое жесткое регулирование со стороны правительства уже не требуется, поскольку сам покупатель диктует условия для жилья, которое он покупает. И мы не готовы выполнять требования чиновников в текущих сложных условиях и без преференций со стороны правительства».

 

Дополнительных возможностей для сокращения себестоимости строительства уже практически нет. Остается одно — строить жилье самого простого, экономического класса. «Проблема заключается в том, что в условиях жесткой конкуренции девелоперы не могут упростить проект без ущерба для спроса, — подводит итог Евгения Акимова. — Но в случае серьезного ухудшения качественных характеристик клиент, скорее всего, откажется от вложений в такой жилой комплекс. Поэтому строительство «голого» эконома может дать обратный эффект, вызвав отрицательную реакцию».

 

По данным Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, за год средняя площадь приобретаемой в массовом сегменте квартиры сократилась на 6,1%, средний бюджет покупки — на 6,3%. «Тенденция по сокращению площадей приобретаемых квартир напрямую связана с ограничением бюджета покупки. Люди стараются зафиксировать свои активы, а не ждать и продолжать копить на большую квартиру. Поэтому так выросла популярность студий, однокомнатных и компактных двухкомнатных квартир, которые дают возможность вложить пусть и небольшую сумму денег в недвижимость или взять не сильно отягощающую семейный бюджет ипотеку», — отмечает руководитель Аналитического и консалтингового центра Владимир Богданюк.