Нечем платить ипотеку: ищем выход

Опубликовано: 02.06.2015

От неприятностей и безденежья не застрахован ни один заемщик

Кредиты на жилье остаются незаменимым инструментом повышения продаж жилой недвижимости, в особенности это касается квартир эконом-класса. После затишья начала года ипотечный рынок вновь активизировало появление в середине марта программы государственного субсидирования ставки, благодаря которой банки смогли выдавать ипотеку под 11,5-12% годовых. По информации Минфина, с 23 марта по 27 апреля российские банки выдали 10 тыс. ипотечных кредитов на 13 млрд рублей по льготной ставке не выше 12%. Заявки на участие в программе подали 39 кредитных организаций, в том числе 10 региональных банков и ОАО «АИЖК», на общую сумму 557,554 млрд рублей, отмечает ведомство.

Вместе с тем системные проблемы в экономике никуда не делись. Инфляция и рост расходов, риск сокращения зарплаты или потери работы в той или иной степени актуальны для многих заемщиков. А значит – под угрозой может оказаться возможность выплачивать кредит. Впрочем, в случае финансовых трудностей заемщику не стоит впадать в панику: есть несколько решений возникшей проблемы.

Не прятаться от банка

В первую очередь необходимо понимать, что для банка такая ситуация является практически рядовой, и в данном случае банк – не враг, а союзник своего клиента-должника, ведь он заинтересован в выплате кредита до конца. Во-вторых, просрочка платежа лишь ухудшит дело возможными штрафами и пени.

Вместо того чтобы игнорировать телефонные звонки коллекторов, стоит обратиться к кредитному специалисту. Если не откладывать эту процедуру на потом, банк обязательно предложит новые условия, особенно если до этого кредитная история заемщика была положительной, например, все ипотечные платежи вносились точно в срок в течение нескольких лет. В таких случаях банк скорее пойдет клиенту навстречу и предоставит ему кредитные каникулы: это означает, что возможна отсрочка всего платежа. Для этого клиенту, конечно, понадобится доказать, что его платежеспособность скоро восстановится в полном объеме. Если предоставить такие гарантии возможности нет, но клиент способен вносить по займу средства, пусть и в меньшем объеме, банк может предложить выплачивать в течение определенного срока только проценты по займу.

Если решения финансовых трудностей не предвидится в ближайшее время, можно пойти на следующий, более серьезный шаг: реструктуризацию кредита. Необходимо собрать документы, подтверждающие снижение уровня доходов, – это может быть справка с работы о снижении уровня заработной платы, справка о болезни должника или члена его семьи, подтверждение крупных расходов на лечение или увольнения с работы – и предоставить их в банк. Большинство банков заранее прописывают в договоре возможность изменения срока кредитования, процентной ставки. Окончательное решение может быть разным и зависит от конкретного банка.

Где найти деньги

Самый очевидный совет – попробовать найти новый источник дохода для погашения ипотеки. Это может быть работа взамен потерянной либо подработка. Всегда можно начать сдавать ту самую квартиру, за которую выплачивается кредит, а самому переехать к родственникам. В этом случае арендную плату предполагается направлять на платежи по займу. В некоторых случаях средств от сдачи квартиры может хватить и на выплаты по кредиту, и на съем более дешевого жилья для самого заемщика: необходимо сделать расчет и выяснить свои выгоды. Но обязательно следует внимательно прочитать договор с банком, предоставившим кредит: в некоторых случаях сдача ипотечного жилья может быть незаконной. Объяснение этому простое – для банка такая ситуация влечет свои риски: арендаторы ипотечной квартиры могут нанести ущерб состоянию жилья и тем самым снизить его рыночную стоимость.

В некоторых случаях имеет смысл перекредитоваться: например, если ипотека уже почти полностью выплачена. В такой ситуации потребительский кредит может оказаться настоящим спасением, даже с учетом нынешних высоких процентов. Новым займом можно погасить долг по ипотеке и получить квартиру в собственность. Еще есть вариант рефинансировать кредит: оформить новый кредит в другом банке на более выгодных условиях. Вероятность найти банк с более низкой процентной ставкой невелика, однако заемщик, переоценивший свои финансовые силы, всегда может рефинансировать кредит в другом банке на более длительный срок.

Вынужденная продажа жилья

Срок кредитования при покупке жилья, как правило, значительный, и просчитать все варианты развития событий в жизни не представляется возможным: любой алгоритм расчета не учитывает форс-мажорных обстоятельств. Иногда получается так, что с квартирой приходится расстаться. Тут есть два пути: предоставить банку продать квартиру или заняться этим самостоятельно. Более выгодной в финансовом плане является самостоятельная реализация квартиры. Как сказано выше, самый простой способ – погашение остатка долга по ипотеке потребительским кредитом. Затем собственник может продать свою квартиру по рыночной стоимости, чтобы рассчитаться по второму кредиту. Но это выгодно только в том случае, если доплатить по кредиту осталось совсем немного. В противном случае стоит найти покупателя ипотечного жилья и оформить процедуру продажи по закону.

Если квартира в залоге у кредитной организации, это не значит, что ее нельзя продать. Можно – но для этого надо получить разрешение на продажу в банке. Так можно продать даже жилье на этапе строительства, то есть переуступить право требования. При этом, кстати, причины решения заемщика отказаться от квартиры могут быть разными, и не обязательно это будет недостаток денежных средств. Бывает так, что квартира уже не соответствует требованиям покупателя: например, семья выросла и нужно жилье большей площади. Во всех случаях следует обращаться в банк. Его задача – пересчитать остаток по кредиту.

Задача заемщика состоит в подготовке квартиры к продаже. По сути, в этом отношении разницы в продаже ипотечной квартиры и собственной нет. Чтобы увеличить стоимость жилья, надо улучшить ее визуальное восприятие потенциальными покупателями. Может понадобиться ряд работ: например, генеральная уборка и косметический ремонт, если квартира жилая. Желательно, чтобы квартира не была «голой»: необходимо приобрести мебель. Эти мероприятия позволят покупателям лучше оценить габариты и функциональность квартиры. Когда покупатель будет найден, необходимо будет заключить предварительный договор в банке. После продажи долг по ипотеке надо погасить, а в регистрационной палате необходимо будет оформить процедуру купли-продажи. Деньги, а именно разницу между вырученной за квартиру суммой и долгом по ипотеке, бывший заемщик получает только тогда, когда новый владелец квартиры предъявит банку свидетельство о собственности.

Если предоставить продажу ипотечного жилья банку, процедура сильно упрощается для заемщика. Банк полностью берет на себя процедуру оформления сделки, а не просто выступает наблюдателем. Но в этом случае есть риск сильно потерять в деньгах: самостоятельно продавая жилье, заемщик устанавливает за него цену, которую считает нужным. Банк же заинтересован в быстрой продаже жилья и погашении задолженности, поэтому квартира может быть оценена ниже рыночной стоимости.

Источник: http://www.bkn.ru