Неловко за перепланировку: Какие проблемы могут возникнуть, если вы продаете квартиру с неузаконенными преобразованиями

Опубликовано: 23.07.2015

Мало кто из счастливых новоселов думает о том, какую головную боль может создать себе в будущем, решив сломать стены и не спросив на это разрешения официальных инстанций. Одна из наиболее характерных проблем - такое жилье, несмотря на суперремонт, может оказаться сложно продать. Тем более в нынешние кризисные времена.

1. Не рассчитывайте на покупателей с ипотекой

Банки очень неохотно дают согласие на сделки по ипотеке, если видят на плане БТИ «красные линии» (это значит, что изменения плана квартиры не согласованы). Как правило, отказывают.

- И это неслучайно: банки не хотят брать на себя лишние риски, - поясняет Роман Вихлянцев, член экспертного совета Гильдии риэлторов Москвы.

Как поясняют специалисты, логика банкиров такая: теоретически клиент может нарваться на предписание жилинспекции «вернуть все как было», что означает серьезные расходы - потянуть одновременно их и выплаты по ипотеке может оказаться сложно. Более того, согласно законодательству, если владелец жилья это предписание не выполнит, квартира может быть выставлена на торги. Ни один банк с такой перспективой согласиться не может.

Если банк все же согласится на сделку, «плата за риск», скорее всего, будет заложена в процент по ипотеке, а также в страховку. У потенциального покупателя должно быть ну очень сильное желание купить именно вашу квартиру, чтобы согласиться на переплату.

2. Готовьтесь давать скидку

Если покупатель все-таки нашелся, обычная практика на рынке недвижимости для таких случаев - продавец дает скидку в размере затрат, необходимых для согласования перепланировки (будет ли покупатель реально оформлять бумаги - это уже его дело).

Размер скидки зависит от размаха преобразований. Если никакие несущие конструкции и инженерные коммуникации не затрагивались, ванная, туалет, плита, радиаторы отопления никуда не передвигались - переустройство согласовать достаточно несложно, и размер скидки может быть весьма условным.

Дела хуже, если в жилище сломаны стены, а то и потолок (объединены две квартиры по вертикали, что не такой уж и редкий случай), кухня объединена с гостиной, лоджия превратилась в рабочий кабинет, а посреди жилища появилась еще и сауна. Согласование такой перепланировки, если обращаться за помощью к посредникам, может потянуть и на пару сотен тысяч рублей. Если же заниматься сбором нужных бумаг самостоятельно, то нужно обладать большим количеством свободного времени. При этом не факт, что вы сэкономите. Большинство разрешений имеют «срок годности». И пока вы занимаетесь добыванием одних бумаг, у других он может уже закончиться и платить за них придется повторно.

3. Запрещенные приемы

Как правило, это случается, если ремонтные работы такого рода, что согласовать их в принципе нельзя - подобные преобразования запрещены (см. «Важно!»). И если не так давно продать можно было в принципе что угодно, то сейчас, как говорят эксперты, покупатели начали интересоваться юридической стороной сделки и проявлять осторожность.

Один из самых характерных случаев - когда балкон объединяется с комнатой и туда переносятся батареи. Законным образом согласовать такую перепланировку нельзя. Но даже если это как-то удалось, дамоклов меч над собственником квартиры будет висеть постоянно. Дело в том, что при таком «преобразовании» нарушается циркуляция системы отопления всего дома. И любой из жильцов имеет полное право подать на вас в суд или пожаловаться в жилинспекцию.

- Часто сносят вентиляционные короба. В некоторых сериях панелей они образуют выступ на кухне и мешают, - рассказывает Роман Вихлянцев. - В результате все, кто живет ниже «умельцев», остаются без вентиляции.

Ну и наконец, еще один распространенный «нехороший» вариант - когда квартира с газом переделана в модную нынче студию. Это также категорически запрещено.

С ДРУГОЙ СТОРОНЫ...

Чем рискуем, приобретая жилье

Главное, что стоит помнить: если вы купили квартиру с «самопальной» перепланировкой, именно вы (а не бывший владелец) теперь за все эти преобразования и отвечаете, в том числе материально.

Что может случиться и как вообще неузаконенный ремонт обнаруживается?

Больше рисков в том случае, если «неофициальная» перепланировка совсем свежая и грозит неожиданными последствиями. Например, в виде залитых соседей, которые вполне могут пожаловаться в жилинспекцию.

- В центре Москвы были случаи, когда в купленных квартирах с евроремонтом вдруг начинали трескаться стены и просаживаться потолки, - продолжает рассказ Роман Вихлянцев. - Причина - неграмотно сделанный предыдущими хозяевами ремонт. Бедолагам-покупателям приходилось восстанавливать все разрушения за свой счет - а это огромные деньги. Плюс иски соседей...

Понятно, что «старая» перепланировка в этом смысле безопаснее - если за несколько лет она не стала причиной каких-то разрушений и никому не помешала, то, скорее всего, и не помешает. Однако гарантий, что в один прекрасный день к вам не появятся претензии, нет и в этом случае. В качестве свидетельства - письмо читательницы «КП» Ирины:

«Получила предписание от жилищной инспекции: восстановить балконный проем в том виде, как это было по проекту. Если я не выполню предписание в срок, дело будет передано в суд. Я заселилась в квартиру недавно, перепланировка досталась от прежних хозяев. Она такая: снят оконный блок на лоджии, дверной проем слегка расширен и сделана арка. Эту арку случайно увидела работница из управляющей компании, которая пришла снимать показания счетчика. В следующий раз она уже пришла с предписанием из жилинспекции».

ВАЖНО!

Что сносить и вообще менять категорически нельзя

В каждом регионе действуют свои правила перепланировки квартир. Однако основные запреты общие - они определены федеральным законодательством. Итак, вот чего делать нельзя:

Изменять конструкцию перекрытий в домах типовых серий. А также делать проемы, ниши, отверстия в несущих стенах таких домов, штрабить их.

Увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (в любых домах), уменьшать их прочность и устойчивость.

Переносить кухню с газовым оборудованием так, что она оказывается над/под жилыми комнатами соседей (то есть менять местами кухню и любую из жилых комнат в домах с газом запрещено).

Аналогично с санузлами и ванными комнатами - после переустройства они не должны оказаться над/под жилыми комнатами в квартирах снизу и сверху.

Запрещены любые преобразования, которые каким-то образом затрагивают общедомовые инженерные и вентиляционные системы или затрудняют к ним доступ. В частности, нельзя:

- переносить батареи отопления на застекленные балконы или лоджии;

- при обустройстве теплого пола использовать общедомовые системы водоснабжения и отопления;

- сносить вентиляционные короба, уменьшать сечение каналов вентиляции.

Любые изменения, которые могут быть признаны ухудшающими условия проживания других жильцов дома, нарушающими санитарно-гигиенические и эксплуатационные нормы, правила пожарной безопасности и т. п.

Чем грозит противозаконный ремонт

Административный штраф в размере от 2000 до 2500 рублей (Кодекс об административных правонарушениях, статья 7.21). Может браться неоднократно.

Предписание вернуть жилое помещение в прежний вид (выносит жилинспекция).

Как крайняя мера, если собственник квартиры все предупреждения и предписания игнорирует, - продажа квартиры с публичных торгов.

! Даже если вы получили предписание от жилинспекции, остается еще шанс сохранить перепланировку - по решению суда. Это возможно, если в суде удастся доказать, что ваши ремонтные «художества» не представляют опасности для конструкций дома и для жизни и здоровья людей.

Источник: http://www.kp.ru