Опубликовано: 06.06.2013

Просмотров: 1593

Рынок залоговых квартир хоть и мало популярен у населения, но имеет свои преимущества. Купить квартиру, находящуюся в залоге, может быть интересно как с юридической точки зрения (квартира уже проверена банком), так и с финансовой (цена квартиры может быть ниже рынка). Как на практике реализовать такую сделку?

В период кризиса многие ипотечные кредиторы столкнулись с проблемой сбыта недвижимости, которая по решению суда после торгов была принята на баланс банка или же по которой была достигнута договоренность с заемщиком о досудебной реализации. Для решения этого вопроса кредиторами были созданы так называемые витрины залогового имущества. На этих витринах можно найти недвижимость любого региона, в котором кредитовал банк, и любого формата — квартиры, дома, земельные участки, новостройки или готовое жилье. Даже сегодня такие объекты выставлены у Сбербанка, ВТБ24, Банка «Уралсиб», Альфа-банка, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и других кредиторов.

Есть также специальные сайты, которые объединяют базы недвижимости различных банков. На таких сайтах размещена информация о квартирах, принадлежащих как кредитному учреждению, так и находящихся в собст­венности у первоначальных заемщиков, которые по той или иной причине желают продать свою ипотечную недвижимость. Преимуществом таких объектов является минимальный риск утраты права собственности (так как они уже проверены банком на юридическую чистоту) и возможность приобретения без посредников. К тому же цена вопроса часто бывает ниже текущего рынка.

Возможны два варианта приобретения залоговой квартиры: у банка и у собственника. В случае, когда квартира приобретается у банка, для клиентов, готовых купить квартиру за живые деньги, сделка проходит по стандартному сценарию: заключается договор купли-продажи, который регистрируется в государственном реестре. Покупателям, которым не хватает собственных средств, банки предлагают льготные условия кредитования — это и ускоренный срок рассмотрения заявки, низкие ставки, порядка 10%, и минимальный первоначальный взнос — около 20%.

Если же квартиру продает заемщик-собственник, необходимо связаться с представителем банка и обговорить все детали сделки: в первую очередь узнать, в каком банке заложена квартира и кто является кредитным менеджером. Далее необходимо связаться с этим менеджером и обсудить условия приобретения квартиры: где будет проходить подписание сделки, когда и на каких условиях передаются первый и второй взносы. Важно, чтобы сделка заключалась в банке-кредиторе, а не в любом другом, где клиент, например, может держать счет. В этом случае сделка проходит с юридическим сопровождением со стороны банка, которое будет вдвойне пристальным, если покупатель берет ипотеку на вторую часть стоимости квартиры в этом же банке.

Также важно понимать, что регистрация договора купли-продажи и снятие обременения банка происходят одновременно. При этом, как правило, первый платеж за квартиру, передаваемый до регистрации, идет на погашение текущего кредита, а вторая часть вносится после регистрации.

Сложнее тем покупателям, которые, имея на руках решение о выдаче кредита в одном банке, планируют приобретать квартиру, находящуюся в залоге другого банка. Организовать такую сделку более сложно технически, и мало кто из банков пойдет на это.

Если вы задумываетесь о покупке недвижимости по ипотеке, то в первую очередь рекомендуем ознакомиться с объектами, которые реализуют банки. А выбрав объект, получить одобрение именно в этом банке. При удачном поиске есть шанс приобрести проверенную квартиру по цене ниже рынка и льготным условиям кредитования.

 

Мария Литинецкая, «Метриум Групп», генеральный директор