Новая надежда. Станет ли ипотека на «вторичку» доступнее?

Опубликовано: 28.09.2015

Российские чиновники начали работать над созданием программы льготного ипотечного кредитования вторичного жилья. О проекте программы Минстроя и Минфина недавно сообщил руководитель департамента жилищной политики Минстроя Никита Стасишин. Работа над новым проектом проходит на фоне разговоров о прекращении Минфином программы льготной ипотеки, распространяющейся на новостройки. Насколько реален проект по поддержке «вторички», ведь еще менее полугода назад специалисты боялись делать такие прогнозы? Какой на самом деле смысл у предполагаемой рокировки и как эти новости отразятся на рынке? На эти вопросы мы попросили ответить наших экспертов.

Государство будет помогать застройщикам?

Программа по поддержке вторичного жилья будет пользоваться успехом у населения. Внимание сейчас следует обратить на механизм реализации этой затеи. Ведь государство не откажется от поддержки крупных строительных компаний и в цепочку будут обязательно включены новостройки, рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева:

- Такая программа будет востребована, так как сейчас потенциальных покупателей на новостройки, которые при этом продают свою недвижимость, используя схему трейд-ин, по нашим оценкам, не менее 20%. С начала года количество обращений по данной услуге у нас возросло в три раза. Так как платежеспособный спрос и реальные доходы населения падают, то возрастает количество клиентов, желающих продать свою квартиру на «вторичке» и приобрести новостройку. Поэтому такой проект призван помочь покупателям новостроек реализовать свои квартиры, а следовательно, опять-таки поддержать застройщиков, повысить продажи. Сейчас нужны любые программы, акции, скидки, которые могут подстегнуть продажи. Интересно, кто и как займется контролем вот этой цепочки продаж.

Рассказывает эксперт и о своем взгляде на реализацию этого вопроса, не забывая осветить и ситуацию в регионах:

- Думаю, продавцам жилья на вторичном рынке нужно будет забронировать квартиру в новостройке, она будет являться доказательством того, что квартира по итогам сделки будет куплена и на первичном рынке. Если говорить про регионы, то тут большое значение имеет ситуация в конкретном субъекте федерации. Так как в цепочке задействована и новостройка, то программа может оказать влияние только в тех регионах, где довольно большое предложение на этом рынке.

Рынок рухнет, если не будет поддержки

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», предрекает сильный спад продаж на рынке, если власти не будут оказывать поддержку крупным игрокам рынка:

- Если господдержка для новостроек все-таки будет отменена, спрос значительно снизится, количество сделок, вероятно, уменьшится, как минимум, на 30-40%. Я считаю, что рынок недвижимости нуждается в продлении этой программы на 2016 год, что в значительной мере поддержит строительную отрасль. Когда государство начало субсидирование ипотечной ставки, это очень сильно помогло. Все игроки рынка не ощутили сильного снижения продаж. А вот если бы власти не инициировали меры поддержки, тогда уменьшение количества сделок на рынке могло достичь 30-40%. Если взять самые неликвидные предложения – потеряли бы до 50%. Сегодня, по сути, на рынке нет клиентов с «живыми» деньгами. Однако много желающих улучшить свои условия, приобретя квартиру в новом доме. Поэтому потенциальный спрос, определенно, присутствует. Но сейчас не наблюдается массовой тенденции продажи вторичного жилья. Думаю, что после снижения ипотечной ставки хотя бы до 12% годовых доля подобных сделок увеличится.

Данная поддержка не будет длиться вечно, вредно это и для самого рынка – такую точку зрения приводит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко:

- Решение не продлевать льготное субсидирование ипотечных ставок вполне логично, поскольку целью программы является кратковременная помощь застройщикам в текущих экономических условиях. Если бы этой поддержки не было, остановка продаж привела бы к заморозке строительства и появлению обманутых дольщиков. Однако это не означает, что искусственная поддержка спроса будет вечной, это опять же вредно для рынка.

Как все будет устроено

Литинецкая делится своим прогнозом по реализации цепочки по продаже и обмену квартир, к сожалению, единственно верного решения, по мнению эксперта, пока не существует:

- Судя по заявлениям чиновников, нас ждет не рокировка, а работа «в цепочке», то есть покупатель сможет получить субсидию на ипотечную ставку на жилье на вторичном рынке, только если на вырученные средства приобретет квартиру в новостройке. На сегодняшний день у нас есть только обрывочные заявления властей. Пока мы можем только предполагать, как это будет реализовано на практике. Ведь обычно собственник сначала продает квартиру и использует полученные средства в качестве взноса за новую. Банку, в который обратится этот клиент, каким-то образом нужно отследить, на что пойдут деньги от продажи: на покупку в старом жилом фонде или квартиры в новостройке. Есть и другой предположительный вариант: клиенту придется сначала покупать квартиру в новостройке, а потом продавать старое жилье. Тогда проблема снова не будет решена, ведь на первоначальный взнос придется копить. Таким образом, идея субсидирования ипотеки для покупки «вторички» при условии дальнейшего приобретения жилья в новостройке не лишена смысла. Однако то, каким образом ее можно реализовать на практике, пока большой вопрос.

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина не верит в широкую распространенность новой программы. Эксперт считает, что данная мера будет иметь применение локально, только при взаимозачете:

- Более доступные кредиты могут привлечь заемщиков, которые планируют заселиться в квартиру как можно скорее. В то же время ожидать, что на вторичном рынке появится полноценная программа льготной ипотеки, не приходится. Предлагаемые меры касаются только одного сегмента сделок – взаимозачета. Хотя его доля является довольно весомой (около 30%), в большинстве своем участники рынка будут лишены поддержки. Так как взаимозачет предусматривает обмен старого жилья на новостройки, ввод предлагаемого механизма поможет и рынку первичного жилья. Клиент, который планирует купить «первичку», сможет продать свою старую недвижимость быстрее. Соответственно, у покупателей, планирующих привлекать заемные средства, появится интерес к квартирам, реализуемым в рамках взаимозачета. Таким образом, эффект предлагаемой меры будет ограничен данным сегментом.

Проблема вторичного рынка в продавцах

Олег Репченко считает, что продавцы «вторички» держат цены до последнего, но эта мера не принесет им желаемого результата. Людям пора умерить аппетиты и привыкнуть к новым реалиям. Проблема падения спроса на вторичном рынке заключается не столько в высоких ипотечных ставках, сколько в непомерно завышенных ценах. Несмотря на отсутствие покупателей, продавцы вторичной недвижимости продолжают сегодня выставлять свои «единственные и неповторимые» квартиры по ценам, которые уже давно находятся за пределами рынка.

- Поскольку объем вторичного рынка в пять раз превышает предложение новостроек, то при полномасштабной поддержке государственные затраты на субсидирование должны быть существенно выше. Однако при сохранении текущего уровня цен искусственное поддержание спроса на вторичном рынке не будет иметь должного эффекта. Оно скорее только оттянет часть покупателей с первичного рынка и затормозит процесс рыночного формирования цен. Правда, авторы проекта говорят, что планируют субсидировать только кредиты на покупку вторичного жилья у продавцов, которые, в свою очередь, планируют купить новостройку. Однако в любом случае это будет оказывать поддержку неадекватно завышенным ценам на вторичном рынке.

Источник: http://realty.dmir.ru