Новое предложение от застройщиков: Обратный выкуп квартир. Как это работает?

Опубликовано: 09.12.2015

Если бы купленную в новостройке квартиру можно было вернуть, то покупатели охотнее бы соглашались на приобретение жилья в строящихся домах. К такому выводу пришли некоторые строительные компании и ввели на некоторых объектах новую опцию – так называемый «обратный выкуп квартир» (sale-pay-back), которая позволяет на определенных условиях вернуть квартиру через какое-то время назад застройщику. Как работает эта опция и почему застройщики идут на это?

Опыт Запада для увеличения спроса

Как выяснилось, услуга обратного выкупа квартир существует в России уже несколько лет, просто заговорили о ней только сейчас, в связи с кризисными явлениями на рынке недвижимости. При этом в США и Европе такая услуга появилась несколько десятилетий назад. Как утверждают представители строительных компаний, программы по обратному выкупу жилья запущены для привлечения инвесторов (участников долевого строительства). Активно рекламируя эту услугу, застройщики стараются повысить спрос на недвижимость.

Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость»:

- Опция позволяет вернуть свои средства в полном объеме при расторжении договора на приобретение квартиры в новостройке. Причины для этого могут быть самыми разными, включая переход в другой проект или желание выбрать квартиру с другими параметрами. Таким образом, покупатель получает гарантии надежности сделки в текущих экономических условиях и остается при деньгах, если это необходимо. Застройщик предоставляет гарантии возврата средств, позволяет осторожно настроенным покупателям принять решение в пользу приобретения недвижимости, что, соответственно, положительно влияет на объем продаж в новостройке.

Удобно? Не то слово! Один дополнительный раздел в договоре решает сразу ряд проблем, которые обычно беспокоят дольщиков и застройщиков. С одной стороны, застройщик обеспечивает себе стабильный приток инвесторских средств. С другой – участники строительства покупают квартиры уже без страха, например, что дом не будет достроен или будет сдан не вовремя. Что-то насторожило или не устроило – пожалуйста, можно вернуть квартиру «производителю». Причем в некоторых случаях при возврате квартиры можно даже получить прибыль.

Ольга Новицкая, директор по связям с общественностью ГК «МИЦ»:

- Для инвестора – это гарантированный доход, который можно сравнить с депозитом. Разница лишь в том, что депозит подразумевает фиксированный процент дохода, в отличие от обратного выкупа. По мере же увеличения стадии строительной готовности и вследствие инфляции продажа готового жилья на открытом рынке может принести больший доход. Поэтому у инвестора всегда есть выбор: продать недвижимость на открытом рынке, если на момент завершения строительства рост стоимости купленной недвижимости составит больше гарантированной ГК «МИЦ» или воспользоваться программой застройщика.

Какие программы уже работают

Стоит оговориться, что у каждого застройщика программа называется по-своему. Условия тоже отличаются, поэтому если вас заинтересовала эта опция, лучше все детально узнать у представителя конкретной строительной компании. Правда, на рынке их на данный момент не так много. Например, в ГК «МИЦ» программа называется «Обратный выкуп с гарантированной доходностью» и действует с сентября 2015 года. По ее условиям, можно оставить квартиру себе или продать застройщику обратно после завершения строительства, тем самым вернув затраченные средства с дополнительным доходом. У ГК «Пионер» такая опция действует на покупку апарт-отелей YE’S. Компания «НДВ-Недвижимость» запустила акцию Money Back. Компания «Дон-Строй» реализует подобную программу в рамках проекта «Сердце Столицы», предусматривающую возможность возврата квартиры застройщику через три года в обмен на вложенные средства и 3,5% годовых.

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:

- В проектах ФСК «Лидер» – UP-кварталах «Новое Тушино» (Красногорский район, 1 км от МКАД) и «Олимп» (г. Обнинск, Калужская область), а также в ЖК «Новое Измайлово-2» (Балашиха) – воспользоваться предложением по обратному выкупу можно через год, в этом случае мы делаем возврат по той же цене, по которой квартира была приобретена. Наша программа нацелена в первую очередь на тех покупателей, которые не уверены в своих силах, опасаются изменений в своем финансовом положении. В любом случае для покупателя такой ход со стороны застройщика – еще одна гарантия его стабильного положения. Для застройщика это возможность дополнительно продемонстрировать уверенность в собственных силах.

На практике не проверено

Идея запуска программ обратного выкупа, безусловно, замечательная. Правда, на данный момент объективно оценить их эффективность не представляется возможным. Причин для этого несколько.

Ольга Новицкая:

- Сказать, что услуга пользуется большим спросом, нельзя, потому что рентабельность от вложения в ликвидные объекты по-прежнему высока даже при условии сложной конъюнктуры рынка.

Еще один фактор, мешающий дать оценку новой услуге, – недавний запуск программ. В ГК «МИЦ» опция действует лишь несколько месяцев, с сентября 2015 года. А по объектам ФСК «Лидер» еще не прошел год, по истечении которого клиенты могут вернуть жилье. При этом Григорий Алтухов утверждает, что «на данный момент никто из клиентов не заявлял о своем желании вернуть приобретенную ранее квартиру». Кристина Шульгина из «НДВ-Недвижимость» также сообщает, что «примеров, чтобы люди расторгали договор из-за финансовой нестабильности, пока нет».

Но что будет, если клиенты, скажем, через год начнут массово отказываться от квартир? Справятся ли застройщики с таким наплывом желающих использовать свое право на возврат? Оказывается, компании считают данный сценарий развития событий маловероятным.

Григорий Алтухов:

- Мы взяли на себя эти обязательства и выполним их в любом случае, но уверены, что массовых возвратов не будет. Мы строим качественные проекты для жизни, и большая часть покупателей приобретает у нас квартиры для себя и своей семьи, а опция «квартира-бумеранг» дает им дополнительную страховку от форс-мажорных ситуаций.

Кристина Шульгина:

- Вряд ли это станет массовым явлением в случае реализации продуманного проекта. Более того, по мере повышения стадии строительства цена квадратного метра растет, поэтому покупателям будет выгодно не возвращать свои деньги, а продавать квартиру по переуступке.

Независимые аналитики рынка согласны с представителями компаний в том, что программы обратного выкупа, выполняя свои маркетинговые задачи и привлекая покупателей, не будут провоцировать дольщиков впоследствии возвращать квартиры. Хотя со 100%-ной гарантией давать такие прогнозы невозможно.

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик инвестиционного холдинга «ФИНАМ»:

- В большинстве случаев обратный выкуп квартир с учетом потребительской инфляции в реальном выражении будет убыточным для покупателя. Более того, покупатели понесут дополнительные убытки ввиду расходов на оформление сделки, привлечение кредитных средств (ипотека), ремонт и т. п. Таким образом, возвращать недвижимость в рамках sale- pay-back будет выгодным только при падении рублевых цен на жилую недвижимость не менее чем на 10-20% в ближайшие годы, что маловероятно. Скорее всего, в ближайшие 1-3 года рублевые цены на недвижимость будут находиться примерно на текущих уровнях, дешевея в реальном выражении на фоне двузначной потребительской инфляции. Если покупатели все-таки решат массово воспользоваться своим правом вернуть квартиры, то девелоперу придется возместить им средства, взяв кредит под залог выкупаемой недвижимости. Вряд ли это приведет к его банкротству. Однако резко возрастут финансовые расходы на обслуживание долга.

Источник: http://realty.dmir.ru