Опубликовано: 07.06.2013

Просмотров: 1614

Покупатели, которые приобрели жилье на первичном рынке, всегда с нетерпением ждут сигнала об официальном завершении строительства. После «отмашки» они смогут приступить к ремонту своих квартир и оформлять право собственности на недвижимость. Завершающий этап строительства мы по привычке до сих пор называем «госкомиссией». Однако никакой госкомиссии на свете давным-давно нет.

Определения «госкомиссия» на сегодня уже не существует. Как объяснила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК», госкомиссии функционировали до принятия Градостроительного кодекса РФ в конце 2004 года. В их состав входили специалисты из разных городских структур: органов государственного архитектурно-строительного контроля, проектных организаций, государственных органов санитарного и пожарного контроля, МЧС, и т.д. Причем, чтобы сдать объект, застройщику приходилось получать разрешение в каждом отдельном учреждении. С принятием Градостроительного кодекса процедура была упрощена.

На сегодня порядок приемки и ввода в эксплуатацию законченного объекта - новостройки - регламентирован двумя документами, рассказывает Вадим Антонов, заместитель начальника отдела капитального строительства ГВСУ «Центр». Это статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ) и «Положение об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации» (Постановление Правительства РФ от 1 февраля 2006 г № 54). В соответствии с Градкодексом РФ, объекты капитального строительства принимают органы местной власти: в Москве – комитет государственного строительного надзора, подчиняющийся напрямую правительству Москвы, а в Подмосковье – органы местного самоуправления или органы федеральной власти (администрация), добавил Евгений Максименко, директор департамента строительства ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал».

Время «Х»

Застройщик должен основательно подготовиться, прежде чем обращаться в территориальные органы госстройнадзора. Как объяснил Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), необходимо выполнить полный комплекс строительно-монтажных работ, все работы по инженерии, должна быть собрана вся исполнительная документация, подписаны все акты, заключены договоры на техобслуживание и эксплуатацию, если это необходимо. Алексей Балыкин, директор департамента техзаказчика TEKTA GROUP, добавил, что необходимо предъявить справки о выполнении всех технических условий и обмере объекта БТИ. Кроме этого, эксперты компании «СУ-155» напомнили, что в доме должны быть подключены и функционировать электричество, вода, канализация, отопление, лифты, то есть новостройка должна быть полностью пригодной для проживания.


Когда делать ремонт?


К слову, заселять жильцов до ввода в эксплуатацию, то есть выдавать им ключи и разрешать ремонтные работы или подождать – этот вопрос решается чаще в индивидуальном порядке. Лет десять назад это была распространенная практика - жильцов «запускали» задолго до официального ввода в эксплуатацию. Причем дом, как правило, нормально функционировал. Сегодня, судя по ответам наших экспертов, все строже.


«Мы разрешаем приступать к отделке квартир только после ввода объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартир», - говорит Алексей Балыкин (TEKTA GROUP). До этого момента заниматься ремонтом просто опасно, считает эксперт. В противном случае компания будет оштрафована, - добавляет Олег Куринной, заместитель генерального директора «МД Групп». Это требование статьи 9.5.Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Кто и что проверяет


По процедуре, рассказывает Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), после того как строительная генподрядная организация выполнит все строительно-монтажные работы, она обращается к застройщику, то есть владельцу земельного участка, с так называемой «предъявительской». Это письмо, в котором сообщается о том, что все работы выполнены в соответствии с проектной документацией и с действующими строительными регламентами, а объект готов к итоговой проверке.


Итоговая проверка назначается органами Главгосстройнадзора Московской области или Комитетом государственного строительного надзора Москвы, в которые входят специалисты из разных областей: пожарная инспекция, санэпиднадзор, сантехники, электрики… Эксперты проверяют всю исполнительную документацию, а также выполненные работы в соответствии с проектной документацией и с действующими строительными регламентами. Если недостатков и нарушений не выявлено, то выдается «Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации» (ЗОС). Как правило, после получения ЗОСа и приложения необходимых документов выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Мы также поинтересовались у экспертов, могут ли дольщики принимать участие в «приемочной» работе. Однако действующими нормативными документами участие дольщиков в работе комиссии не предусмотрено. «Хотя ничто и никто не запрещает дольщикам, - допускает Вадим Антонов (ГВСУ «Центр»), - создать в соответствии со ст. 30 Конституции РФ любую общественную организацию для защиты своих прав и поучаствовать в процессе».

Накрываем поляну?


Один из факторов, облегчающий участь застройщика при вводе дома в эксплуатацию - «дружеские» связи чиновников и застройщиков. «У меня скоро госкомиссия, мне надо накрыть поляну и разлить по стакану», - говорил автору этих строк руководитель строительной компании.


Интересно, хорошо это или плохо, то есть «дружеские» связи чиновников и застройщиков – помеха качеству или нет? Как объяснил Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), отношения никогда не влияют на качество, а только на сроки окончания работ. Наоборот, у застройщика возникает меньше нерешаемых вопросов, проблем, появляется прозрачность в отношениях, возникает взаимосвязь с органами власти. Когда на одном языке говорят коллеги, партнеры, то вопрос просто быстрее и легче решается. А на качество влияет только безобразное выполнение своих обязательств ответственных лиц.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», также подтвердила, что «дружеские» связи чиновников и застройщиков могут способствовать ускорению процесса, а точнее – снижению рисков того, что процесс сдачи дома будет необоснованно затягиваться, будут находиться лишние поводы и придирки, препятствующие нормальному рабочему процессу.

Однако основанием для справедливого отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, отмечает Наталия Иванова (ГК «ПИК»), может быть отсутствие каких-либо документов, несоответствие жилого объекта требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям, установленным в разрешении на строительство, или несоответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации.

Что же касается упомянутой «поляны», то наши эксперты ничего в этом плохого не увидели и добавили, что можно и отметить сдачу объекта «рюмкой чая»!

Кто ответит за брак?


Ситуация, с которой сталкиваются новоселы, – недоделки, которые заявили о себе, несмотря на то что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком по всем существующим нормам. Как отметила Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI&Limitless, в соответствии с законом об участии в долевом строительстве №214-ФЗ, установлен гарантийный срок для объектов долевого строительства. Он составляет не менее пяти лет и обязательно прописывается в договоре. «Во всех договорах подряда на строительно-монтажные работы по нашим проектам предусмотрена гарантия и система гарантийных удержаний», - говорит Алексей Балыкин (TEKTA GROUP). Если же брак все-таки обнаружился, подрядчик, его допустивший, устраняет это за свой счет. Если же он отказывается от своих обязательств или срывает сроки, застройщик устраняет это за счет гарантийных удержаний. К сожалению, признает Ирина Мошева (СП RDI&Limitless), далеко не всегда удается решить вопрос мирным путем, и в таком случае сторонам остается только обращаться в суд и начинать длительную тяжбу с привлечением профессиональных экспертов.


Если же дефекты обнаруживаются после окончания гарантийного срока, объясняет Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), то придется самому жильцу устранять их за свой счет. Хотя, добавил эксперт, возможна еще одна ситуация, когда по обоюдной договоренности застройщика и управляющей/эксплуатирующей организации часть неоплаченных средств генподрядчику аккумулируется в управляющей компании, которая в свою очередь устраняет недоделки.