Олег Кибишев: ПРО НЕКРИЗИС НЕДВИЖИМОСТИ

Опубликовано: 31.01.2016

Пора набросать кое-какие мысли по ушедшему 2015 году. Прогнозы и кризис в головах...
Сумасшедшим он был, либо нет, мы увидим со временем. Всё зависит от того, какой сценарий нам приготовили на десерт из океана, и насколько мы будет готовы к ухудшению ситуации, как в геополитике, так и в экономической сфере. Хочется поговорить не (с) только про инвестиции, цифры в жилье, но и про около рынок, шагающий с ним за руку.

Чтобы сегодня делать маломальские прогнозы, нужно не только понимать какая сегодня полоса у зебры, черная или белая, но придётся признать, что полосу, к сожалению, нам могут перерисовать.

Ожидаемого роста цен на жильё, которое предрекали говорящие головы всю первую половину года, не произошло. С грустью приходиться признать, что картина повторяется из разу в раз. Кричать на каждом углу и писать на заборе – Вкладывайтесь в жильё, приумножайте свои капиталы! – как минимум дискредитирует апологетов. Ситуация схожа с той, когда добрый дядя вас гладит по голове и отеческой рукой даёт вам займ под сотни процентов, заблаговременно переписав на себя вашу собственность. Либо напоминает знакомую сегодня картинку - Бакс 35-безумно дорог!... 50- Ну-ну! …70! Что происходит! …100! Караул - Берем на всё!!!

Ровно противоположная картинка обстоит и с « инвестицией» в рубль.
Ваше дело, верите в наше всё - кладите на депозит, и сберегайте. Но те, кто вам советует - Только рубль, завтра доллар рухнет! - сродни тем же заинтересованным игрокам на рынке недвижимости. У моего друга корни на Украине, он всегда говорил, что там труженик села продаст курицу или сало, тут же копейку переводит в доллар …

Покупатель приобретает жилье на максимуме. Дело не только в экономической безграмотности. К сожалению, обыватель испытывает крайнее неудобство, имея опыт прошлых исторических – "ций" - потерь, в виде гиперинфляции, деноминаций, девальвации, и пр. экспроприаций. Понять его можно, но только отчасти. Он бежит последнее вкладывать в жильё ...на пике цен. На заборе ему посоветовали - застройщики, риэлторы, ОБС , СМИ и пр. лица. Чтобы понять в какую ситуацию может попасть человек, покупающий жильё не вовремя, надо на секунду представить себе ситуацию, в какой на сегодня оказался покупатель жилья с привлечением валютной ипотеки. Им тоже дяди подсказали.

Пара основных инстинктов – страх и жадность, оказывают сильное воздействие на принятие решений в сфере финансов. Именно этим и пользуются все заинтересанты. Очень показательна картинка на фондовом рынке, когда манипуляторы устраивают дикую волатильность , вход идёт всё дозволенное и недозволенное, усиливающее панику - ничего личного, только бизнес. Все кто остаётся погребённым под этим валом, не вызывают никаких эмоций сочувствия. Они сознательно идут на этот риск. Те, кто меньше всего обращают внимания на новостной « шум», в конечном итоге и зарабатывают.

Мы сейчас говорим, про простого обывателя. Те, кто не уверовал в увещевателей, воспользовался рекомендациями и инвестировал в этом году свои средства в валюту, имеет сегодня преференции не только от 40% роста доллара, но и на падении стоимости жилья, в случае его приобретения.

Другая ситуация- вы остались в рублевом депозите. Даже это вам по истечения года принесло до 18% годовых, ну и дисконт на 15-20% в жилье. То, что вы сэкономили, вы и заработали.
Если вы воспользовались советом заинтересантов, и приобрели жильё на максимумах, это привело вас к потере как минимум 30-40% кровных в итоге, которые вы бы заработали, проинвестиров в жильё в конце года.

Что имеем с самой ситуацией в сфере недвижимости. Неликвид падать не перестает, и продается только с большим дисконтом. Новостройки за реальные ценники просели незначительно. Объекты с завышенной ценой падают с удвоенной скоростью - зачётники продают жилье с дисконтом в 15-20 %, застройщик вынужден к ним присоединяться.
По итогу года строители слегка нагуляли жир, не бедствуют, если сильно не закредитованы. Ситуация ровная. Пусть и падения продаж на треть. С подрядчиками начали рассчитываться деньгами, а не квартирами. Впереди провальный период традиционно низкого спроса до лета. В случае ухудшения ситуации, ждем ухода с рынка слабых игроков, укрупнения бизнеса.

Сегодня прогнозы звучат намного осторожнее. Пришло понимание, что цены на жилье зависят не только от времени на календаре, ценников за бочку , инфляции, ипотечноключевых ставок , но и от экономических циклов и более глобальных процессов. В мире происходит тектонический сдвиг. Куда он нас вынесет, известно только одному Богу. Идет глобальный передел рынка на всех уровнях. Кто громче кричит, тому и выгодно. Кто с долларом- сегодня обесценивает и скупает собственность, а потом продаст вам этот дорогой доллар.

Надо также иметь в виду, что мы не просто так находимся на Ближнем Востоке, на носу выборы и у нас и в штатах, не сегодня- завтра начало либо локального, либо масштабного сдувания мировых фондовых рынков. Турбулентность нам обеспечена, причем в любую сторону. Просто разделите 3200 на стоимость нефти в 35/20/8 долларов за баррель, и мы увидим варианты с рублем. Либо маленькая война, как не прискорбно, но о ней уже говорят не первый год, и 80 за баррель, и 150 и… о плохом не будем.

Отсюда и прогнозы разные. Все ровно- значит со временем (год - два) начнем расти. Истратим все свои фонды - начинаем включать станок. Не выравниваем ситуацию - "зимбабвийский" вариант, продукты галопируют, недвижимость тоже. Если вязнем - цены на недвижимость падают, дожидаемся роста зарплат, и оживления спроса.

Уповаем на лучшее, готовимся к худшему.
Держите руку на пульсе и краткосрочные вклады. Всегда успеете проинвестировать. Жильё не скоропорт - не опоздаете. Вкладывайте средства в жильё, но - делайте это тогда, когда вам выгодно!
Всем удачи. Поживём – увидим…

5 января 2016 г.

Олег Кибишев

Источник: http://vk.com