Опасно ли покупать квартиру у ребенка?

Опубликовано: 03.10.2016

Правила сделок с несовершеннолетними собственниками квартир

В соответствии с Конституцией РФ право быть собственником недвижимого имущества присваивается человеку с момента рождения. Но зачем оформлять несовершеннолетнего в собственники квартиры? Прежде всего, покупка недвижимого имущества на имя ребенка позволяет родителям обеспечить его собственным жильем. Во-вторых, это позволяет исключить объект недвижимости из списка совместно нажитого имущества и не делить его при разводе. В-третьих, если у одного из родителей имеются непогашенные кредиты, то оформление на имя несовершеннолетнего исключает риск конфискации, если заемщик откажется либо не сможет выплачивать кредит.

Право владения

Заместитель директора Единого центра коммерческой недвижимости ООО «Александр Недвижимость» Елена Бушурова призывает внимательно отнестись к сделкам с участием несовершеннолетних собственников: «Многие пугаются или даже не рассматривают для покупки объект недвижимости, где ребенок является совладельцем или единственным собственником квартиры. Надо ли этого бояться? Конечно, нет. Надо понимать, что без постановления органов опеки и попечительства такую квартиру в принципе не продать, поэтому родители ребенка должны предоставить сведения об альтернативном объекте, который будет оформляться на этого ребенка. Надо учесть, что метраж не должен быть меньше того, который продается, проще говоря, ухудшения прав на недвижимое имущество у ребенка не должно быть. Бывают объекты недвижимости, когда ребенок просто зарегистрирован в нем, но в собственности квартиры не имеет. В этом случае постановление органов опеки и попечительства не требуется, но необходимо уточнить, куда ребенок будет перерегистрирован. Хочу предупредить тех покупателей, кто покупает комнату в коммунальной квартире: если у совладельцев, то есть у соседей по коммунальной квартире, есть несовершеннолетние, которые являются собственниками, необходимо также постановление органов опеки и попечительства».

Подход к сделкам

Закон старается оставить за несовершеннолетними право на личные квадратные метры, поэтому во многих ситуациях собственника квартиры обязывают выделять доли всем членам семьи. К таким ситуациям относятся: использование материнского капитала для приобретения недвижимости или погашения ипотечного кредита, приобретение недвижимости или погашение ипотеки посредством субсидий, приватизация квартиры.

Несовершеннолетнему ребенку полагается доля и при оформлении завещания на объект недвижимости. Если одному из будущих собственников квартиры еще нет 14 лет, то от его имени будет действовать законный представитель (родитель или опекун), а присутствие ребенка необязательно. В период с 14 до 18 лет гражданин вправе сам осуществлять сделку, но только с письменного разрешения одного из родителей.

Главный собственник квартиры

«Планируя сделку с недвижимостью, собственником которой является несовершеннолетний ребенок, необходимо иметь в виду, что такую сделку можно совершить только с разрешения органов опеки, – поясняет адвокат компании «Адвокат-Недвижимость» Сергей Слободянюк. – С 2016 года форма сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего может быть только нотариальная. Органы опеки, принимая решение о даче разрешения на продажу собственности ребенка, обязательно требуют оформления в собственность ребенка жилья, равного либо по своей рыночной стоимости превышающего отчуждаемое. При этом оцениваются многие факторы оформляемого взамен отчуждаемого жилья, такие, например, как площадь, местонахождение, инфраструктура, рекомендации врачей и многое другое».

Для органов опеки наиболее важен тот документ, который подтверждает, что вместо проданной недвижимости ребенку будет предоставлена другая и не хуже. Законом не допускается ухудшение имущественного положения детей, поэтому юному собственнику квартиры должна быть выделена площадь, равна или превышающая ту, которой он располагал до сделки. Сделку, не одобренную органами опеки и не заверенную нотариусом, признают недействительной.

Источник: http://www.bkn.ru