Организовать офис в квартире можно законно

Опубликовано: 20.08.2014

Просмотров: 2493

Кто любит старое кино (или фильмы о 20-40-х гг. прошлого столетия), может легко вспомнить эпизоды, когда в кадре появляется входная дверь квартиры, украшенная медной табличкой: «Ювелир Петров П.П.», «Врач Сидоров С.С.» или «Профессор Преображенский П.». Когда люди не знали, что такое офисный центр, многие предпочитали работать на дому. Сейчас превратить жилище в офис тоже можно, но на некоторые нюансы следует обратить особое внимание.

 

Что говорит закон

Создать в квартире офис и при этом оставить помещение жилым не противозаконно. Об этом говорит статья 17 Жилищного кодекса России. Ее пункт 2 гласит: «Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение». Основной смысл приведенного пункта заключен в двух ключевых моментах: «проживающими на законных основаниях» и «не нарушает права и законные интересы других граждан».

 

Это означает, что люди должны прежде всего иметь право находиться по данному адресу в силу своей регистрации (прописки) либо по причине родственных или близких отношений с хозяином или ответственным квартиросъемщиком, а также на основании договора, дающего право на использование жилого помещения, к примеру, договора возмездного пользования, найма, иного. Незаконный мигрант, например, даже соблюдая права и законные интересы других граждан или являясь родственником собственника жилища, не вправе заниматься какой-либо деятельностью не только в этой квартире, но и вообще на территории России.

 

Производство «под запретом»

Фраза «не нарушает права и законные интересы других граждан» тесно связана со следующим пунктом 17-й статьи Жилищного кодекса, запрещающим размещать в квартирах промышленное производство. Под промышленным производством следует понимать изготовление товаров с использованием специального промышленного оборудования в серийных и массовых количествах, с целью их дальнейшей продажи и получения прибыли. Скажу сразу, что разместить в стандартной городской квартире конвейер для производства автомобилей или конфет, даже перепланировав ее, – нереально. Речь в данном случае идет о небольшом производстве. Например, о мини-пекарне или мини-мыловарне. Обычно же предприниматели используют жилые помещения для организации ремесленных или кустарных производств, а также офисов. Например, многие специалисты ремонтируют на дому компьютеры и домашнюю технику, открывают обувные и швейные мастерские, студии дизайна, а также мини-call-центры. И закон, как можно понять, это разрешает. Впрочем, при одном условии, а именно: «соблюдении прав и законных интересов других граждан».

 

 

«Неудобства» для соседей и высокие «децибелы»

Как правило, жильцы многоквартирного дома проявляют недовольство не потому, что владелец открыл в квартире офис или мастерскую, а потому, что он своей деятельностью создает неудобства для окружающих. Чаще всего граждане жалуются на шум, доносящийся из квартиры-офиса, а также на «толпу» клиентов, периодически посещающих такое жилище. «Ошибочные» звонки в дверь, постоянно занятый лифт, очереди в подъезде не добавляют энтузиазма жильцам, которые жалуются участковому или в управляющую компанию.

 

Например, в 2007 году Ленинский районный суд г. Ульяновска запретил гражданину Мулюкину (фамилия изменена) использовать квартиру в качестве офиса для частных консультаций. Соседи предпринимателя показали в суде, что «в связи с использованием квартиры под офис в подъезде раскодирован домофон, постоянно находятся посторонние люди – посетители офиса, накапливается мусор, площадка возле подъезда используется для парковки автомобилей сотрудников офиса и посетителей». (Цитата из Определения Ульяновского областного суда от 06.02.2007 года по делу № 33-***-2007.)

По поводу шума – вообще особый разговор. Нормативный акт «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10», принятый 10.06.2010 года Постановлением № 64 главного врача России, четко определяет допустимый уровень проникающего шума в жилых помещениях. Для квартиры в дневное время он составляет 40 децибел (ДБ). Много это или мало? Для наглядности проведем сравнение. Разговор на повышенных тонах равняется 60 ДБ, шум метрополитена составляет 100 ДБ, звук стереосистемы, включенной на полную мощность, – 110 ДБ, а двигатели самолета при взлете издают шум, равный 120 ДБ. Соответственно, устраивая офис в квартире, всегда следует помнить об этих параметрах.

Кстати, российская судебная практика уже знает случаи, когда нарушителей тишины лишали жилья. В 2008 году житель города Первоуральска Свердловской области диджей Виктор Зотов открыл у себя в квартире звукозаписывающую студию. Соседи шестнадцать раз обращались в полицию с жалобами на громкую музыку, но Зотов не унимался. В конце концов дело дошло до суда, который постановил выселить диджея из квартиры, продать ее с публичных торгов, а вырученную сумму отдать незадачливому музыканту.

 

При каких условиях следует легализовать квартиру под офис

Итак, для того чтобы заниматься репетиторством, писать программы, ремонтировать обувь и вести иную профессиональную деятельность, не связанную с производством, менять назначение жилого помещения не требуется. Достаточно не мешать другим гражданам и соблюдать правила общежития в многоквартирном доме. А вот если хозяин задумал использовать квартиру под магазин или сдать под офис какой-нибудь компании, смена ее статуса неизбежна: квартиру придется переводить в нежилой фонд.

 

Любой собственник вправе создать в своей квартире так называемый «тихий офис» и при этом не легализовывать его. Он уже легализован 17-й статьей Жилищного кодекса и не нуждается в каком-либо правовом статусе. Если же гражданин устраивает в жилом помещении мини-производство, связанное с использованием шумящих электроинструментов, варит едкие вещества, от которых пропахла вся многоэтажка, а у порога его квартиры ежедневно толпятся десятки клиентов, то легализовать такой «офис» вообще не удастся. Можно даже не пытаться. В этом случае придется арендовать обычное производственное или офисное помещение, дабы не мешать окружающим.

 

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции