Перепланировка: от теории к практике

Опубликовано: 15.02.2015

Просмотров: 2010

Как сделать перепланировку в квартире и чем грозит незаконный снос стен.

 

Квартиры в новостройках, если говорить о добросовестном девелопере, имеют удобную планировку. Другое дело – планировки советского наследия, «брежневки», «хрущевки», ненавидимые петербуржцами «корабли» и даже старый фонд, славный высокими потолками и крепкими стенами, но разделенный в свое время на коммуналки-муравейники и прочие «малогабаритки». Современный не лишенный вкуса и средств покупатель все чаще стремится привести планировку таких квартир в соответствие с сегодняшними требованиями и представлениями об удобстве. А иногда, как в случае с длинными ненужными коридорами, просто увеличить площадь полезного пространства.

 

Советское наследие

 

Понятие перепланировка появилось в России вместе с понятием недвижимость как частная собственность: до 1990-х годов сносить стены в государственном жилье приходило в голову мало кому, а с середины 90-х перепланировки стали обычным явлением. Сначала за них взялись первые русские бизнесмены, выкупавшие коммуналки в центре Петербурга и перестраивавшие их на свой лад – одним словом, владельцы первого постсоветского элитного жилья.

 

Примерно в это же время свои перепланировки начали и владельцы квартир в серийных домах. Первыми перепланировками эконом-класса были объединение туалета и ванной комнаты и снос антресолей и кладовок. Делалось это почти тайно, и в документах отражалось только при необходимости продажи квартиры.

 

В 2000-х перепланировки расцвели буйным цветом. К объединению санузлов и сносу или пристройке кладовок присоединились хитрые проекты по отделению смежных комнат, а с конца 2000-х стало популярным объединение кухонь с гостиными.

 

«Достаточно сложно отследить количество квартир, в которых были осуществлены перепланировки, поскольку зачастую документально этот процесс не подтверждается, а значит, подобной статистики не ведется, – говорит заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. – Но, на мой взгляд, минимум в 20% всех квартир города были сделаны перепланировки, хотя бы незначительные. Ведь даже снос кладовки считается перепланировкой, а значит, должен быть оформлен документально. Из самых распространенных вариантов перепланировок можно назвать, к примеру, создание из “распашонки” квартиры с изолированными комнатами».

 

Российский прецедент

 

До недавнего времени к «узакониванию» перепланировок прибегали только при подготовке жилья к продаже: зачем лишние хлопоты, если процедура это сложная, а штраф – смешной. Однако в прошлом году правила игры резко изменились: впервые в России владелец квартиры с недопустимой перепланировкой был лишен права собственности. Такое решение вынес Нагатинский районный суд Москвы в отношении хозяев «трешки» в панельном доме.

 

Объединить гостиную и кухню, снеся несущую стену, владельцы квартиры решили еще в 2010 году. Сломать стену, не наделав шума, невозможно: встревоженные соседи обратились в Мосжилинспекцию. Та вынесла хозяевам жилья предписание вернуть стену на прежнее место и укрепить конструкцию, однако проверить исполнение инспекторам так и не удалось: хозяева квартиры не пускали их за порог. В 2013 году Мосжилинспекция подала в суд и выиграла его. Владельцы были лишены права собственности на жилье, квартира пошла на продажу, а исправлять положение придется уже новому хозяину. Для России это решение суда стало прецедентным.

 

Беспокоились соседи, надо сказать, не зря. Случаи, когда из-за незаконной перепланировки в одной квартире рушился целый подъезд, бывали. Например, это случилось в 2011 году в Ярославле: после сноса несущей стены на первом этаже рухнул весь подъезд четырехэтажного дома. Пострадали 18 квартир, но расселить пришлось все четыре подъезда дома. Одна женщина погибла под завалами.

 

В ярославской истории владелец, как оказалось, снес вообще все стены в своей квартире. Ситуация осложнилась тем, что это случилось на первом этаже дома сталинской постройки, сверху было еще три этажа, давивших своими конструкциями на слабое перекрытие. Но так часто поступают те, кто выкупает первые этажи под коммерческую недвижимость. Правда, и отследить их действия проще, поскольку доступ в коммерческое помещение (обычно – магазин) свободен.

 

Дом дому рознь

 

Тем, кто хочет сделать перепланировку по всем правилам (забегая вперед – это не так сложно), стоит знать, что есть перечень недопустимых перепланировок – действий, которые не могут быть согласованы и последствия которых придется исправлять, если на них пожалуются соседи.

 

«На сегодняшний день запрещены те перепланировки, которые нарушают внешние границы объекта, а также связанные со сносом внутренних и внешних несущих стен, – рассказывает Леонид Сандалов. – Данные запреты абсолютно понятны, поскольку на практике были случаи подобных перепланировок, которые привели к обрушению дома. Стоит отметить, что перепланировки отмечаются лишь по полу, поэтому снос встроенной антресоли не считается перепланировкой».

 

В несущих стенах можно сделать только дверной проем или арку, чаще всего это потребует дополнительного укрепления стены. Величина этого проема зависит от этажа и расстояния его от внешней стены здания. Нельзя размещать санузлы над жилыми комнатами без дополнительной гидроизоляции, если речь не идет о двухуровневой квартире. Нельзя выносить радиаторы отопления, подключенные к общему стояку, на балкон. Нельзя оставлять без двери кухню, оборудованную газовой плитой.

 

Огромное значение имеет конструктив дома. Например, если речь идет о «хрущевке», то в квартире, находящейся в панельном доме, можно сделать лишь самые незначительные изменения: достроить стенки, объединить санузел, прорубить усиленный проем в стене между комнатами. Дело в том, что почти все стены в панельных домах являются несущими. Совсем другое дело – кирпичная «хрущевка». Чаще всего квартиру в таком доме можно «перекроить» вдоль и поперек, убрав вообще все внутренние стенки и выстроив свои. В дореволюционном доме можно смело убрать все конструкции, построенные для разделения просторных залов на коммуналки. Естественно, сносить «родные» 40-сантиметровые в толщину стены внутри здания нельзя.

 

«Помимо перепланировки можно осуществлять и переоборудование, которое связано с остеклением балконов и перемещением сантехники, но и эти работы должны быть документально оформлены, – добавляет Леонид Сандалов. – Как правило, все отказываются документально оформлять любые работы, поскольку этот процесс является слишком дорогостоящим и длительным, а наказание достаточно формальное, в виде небольшого административного штрафа».

 

До недавнего времени все незаконно произведенные, но допустимые перепланировки можно было узаконить, заплатив штраф. И после этого – внести изменения в техпаспорт и продать квартиру покупателю с ипотечным кредитом (если покупатель не ипотечник, то и техпаспорт переделывать не всегда приходилось – нет третьего лица, нет проверок). Но с недавних пор все изменилось. Теперь все узаконивания уже сделанных перепланировок в квартирах проходят через суд. Естественно, процедура удлиняется. При этом штраф придется заплатить все равно.

 

Проще, чем кажется

 

Все больше владельцев жилья предпочитают делать перепланировку по закону. Те, кто купил жилье с использованием ипотеки, иначе поступить и не могут: в кредитном договоре любого банка есть пункт, согласно которому заемщик не может сделать перепланировку без разрешения банка. Проверять вряд ли кто будет, но если обман откроется, банк вправе расторгнуть договор и потребовать весь остаток долга назад: такие случаи нередки. Согласовывают перепланировку и те, кто не исключает продажу квартиры: очень не хочется потом связываться с судом.

 

В некоторых агентствах недвижимости покупателей могут напугать рассказами о необыкновенно сложных процедурах, о ворохе документов, очередях, дороговизне и месяцах, а то и годах согласований. На самом деле ничего этого нет. Человек, решивший объединить санузел, сделать из коридора кладовку, а вход в кухню – из гостиной, придет в администрацию лишь дважды: написать заявление на перепланировку, а потом еще одно – на ее прием. Сделает он это, скорее всего, без очереди, предоставив лишь несколько уже имеющихся у него документов. «Ипотечнику» придется еще заглянуть в банк за разрешением, но обычно банки не против типовых перепланировок. Так владелец жилья сэкономит от 15 до 80 тыс. рублей: именно столько стоит в Петербурге согласование законной перепланировки через агентство.

 

Пожалуй, самый сложный этап – получение проекта перепланировки. Цены в разных архитектурных мастерских отличаются в разы, но минимально проект объединения санузла стоит 10-15 тысяч, примерно в два раза дороже – проем с усилением во внутренней несущей стене панельного дома. Правда, эксперты «старой гвардии», под руководством которых и возводились петербургские панельные дома в 60-70-е годы, в один голос говорят, что усиление для проема шириной 80-90 см не требуется. Но проще его преду-смотреть, чем переписывать проект и сдавать его в комиссию повторно.

 

Более сложные проекты перепланировок стоят дороже. Выбор ограничен еще и тем, что выдать такой проект может только проектная организация, имеющая свидетельство СРО о допуске к таким работам. Сэкономить можно, обратившись напрямую к специалисту такой организации.

 

«Стоимость согласования зависит от объема и сути изменений, – говорит председатель совета директоров УК Satellit Development Владимир Скигин. – Например, если это снос не несущей стены или перемещение санузла, то стоимость достаточно символична. Если же речь идет о присоединении балкона к комнате, изменении фасада или формировании двухуровневой квартиры при наличии высоких потолков, то это уже более трудоемкий и достаточно дорогостоящий процесс».

 

На этом траты, не считая стоимости самих перепланировочных работ, заканчиваются. Проект перепланировки вместе с правоустанавливающими документами, техпаспортом, письменным согласием всех владельцев жилья и разрешением банка нужно отнести в Межведомственную комиссию по месту нахождения квартиры, сдать копии и написать заявление на перепланировку. Также это можно сделать через Многофункциональный центр. Если дом является памятником архитектуры, истории или культуры, нужно разрешение на перепланировку от органа по охране памятников. В заявлении владелец квартиры указывает срок, в течение которого он успеет сделать перепланировку (обычно полгода или год) и обязуется проводить все шумные работы в будние дни, с 9 до 18.

 

Комиссия предоставит ответ в течение 45 дней. Если разрешение дано, можно приступать к работе. Решение комиссии лучше далеко не убирать: если речь идет о сносе перегородок, в гости скоро придут обеспокоенные соседи.

 

Тысяча мелочей

 

После окончания работ нужно снова написать заявление – о том, что перепланировку можно принимать. Исключением является, пожалуй, только усиление проема в несущей стене: оно представляет собой сварную конструкцию, которая полностью заделывается гипсокартоном или цементом, и стена приобретает первоначальный вид. Чтобы по окончании работ у комиссии не возникло сомнений в усилении проема, специалистов МВК стоит позвать на стадии монтажа усиления: долго ждать не придется, в течение недели-двух они приедут и сфотографируют конструкцию.

 

Принимают перепланировку в разных районах города и Ленобласти очень по-разному. Где-то члены комиссии придираются к каждой мелочи, где-то – не приезжают вовсе, выдавая акт приема «вслепую». Если комиссия все же приехала, надо учесть, что посмотрит она не только обозначенные в проекте стены и проемы, а пройдется по всей квартире. И перепланировку, скорее всего, не примет, если по проекту все сделано верно, но на радиаторах отопления или полотенцесушителе установлены перекрывающие краны или радиатор центрального отопления установлен на балконе, не говоря уже о перекрытии воздуховода. Комиссию насторожит большое количество глубоких каналов для прокладки электропроводки, особенно если эти каналы – горизонтальные. Обратить внимание члены комиссии могут и на остекление балкона, если он выходит на оживленную улицу, особенно в центре города.

 

Ничего сложного в процессе согласования перепланировки нет, если она делается в соответствии с законом. К слову, уточнить законность своих планов можно тоже бесплатно – все у того же представителя местной администрации, который и принимает заявления на перепланировку, а также в статьях 25-29 Жилищного кодекса РФ. 

 

Елена Лашаева, генеральный директор АРИН:

 

Наиболее активно перепланировке подвергаются квартиры советских времен, так называемые «хрущевки» и «брежневки». Прежде всего, это обусловлено тем, что у современного россиянина поменялся взгляд на то, как должна выглядеть квартира. Согласно представлениям последнего времени, актуальными стали большие кухни, зачастую совмещенные с гостиной. Люди по возможности уходят от неэффективного использования пространства.

 

Что касается запретов, то они не меняются: нельзя сносить несущие стены, запрещен перенос так называемых «мокрых точек».

 

Квартиры, в которых застройщик ставит только основные (несущие) стены и дает возможность покупателю разграничить пространство на свой вкус, встречаются только в элитных домах. Таких проектов в Петербурге единицы. В любом случае, если вы вступили в стройку, то только после регистрации квартиры в собственность имеете право производить перепланировку. Эта норма прописана в 214 ФЗ, она обязательно указывается пунктом договора долевого участия.

 

Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development:

 

Перепланировка – довольно часто встречающееся явление в Петербурге. Понятно, что человек, покупающий квартиру для собственного проживания, хочет переоборудовать ее под себя. Тем более что вариативность планировок, которую предлагают девелоперы в рамках своих проектов, не всегда широка. В новых квартирах чаще всего встречаются такие варианты перепланировок, как объединение кухни и гостиной, расширение санузла.

 

Любые виды работ по перепланировке, согласно правилам, необходимо согласовывать. Процесс согласования занимает, как правило, несколько месяцев. Правил очень много. Основные из них следующие: запрещается сносить несущие конструкции жилого дома, добавлять стены, которые не отвечают противопожарным требованиям или приводят к ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, оказывают влияние на соседние квартиры. Также запрещается размещать кухню, ванную или туалет над жилыми комнатами.