Плюсы и минусы покупки квартир на первичном и вторичном рынках

Опубликовано: 25.06.2015

Просмотров: 2043

О том, что предпочесть, жилье на вторичном рынке или новостройку, написано уже немало, благо тема эта неисчерпаемая. Однако и по сей день, по нашему опыту, покупатели зачастую не могут сразу определиться с этим вопросом. В своей авторской колонке Оксана Вражнова, председатель правления ГК «Миэль», детально рассматривает все аспекты покупки квартир на первичном и вторичном рынках.

 

Одни из основополагающих факторов, которые необходимо учитывать, принимая решение, — цена вопроса и юридические аспекты.

 

Безусловно, приобретая квартиру в новостройке, покупатель может значительно сэкономить. Квартира, купленная в доме на начальном этапе строительства, к моменту готовности дома и прохождения госкомиссии вырастает в стоимости на 30–40%. Однако придется запастись терпением — средняя продолжительность строительства корпуса занимает около трех лет. И вот тут возникают те самые юридические моменты, к которым надо отнестись с предельным вниманием.

 

Покупка квартиры на стадии котлована сопряжена с большим риском — застройщик может передвинуть сроки сдачи дома или у него возникнут финансовые сложности, что поставит под вопрос дальнейшую стройку. Несмотря на то что в последние годы такие случаи встречались крайне редко, все равно не стоит об этом забывать.

 

Именно поэтому покупатель новостройки должен как можно более подробно изучить всю информацию о застройщике и проекте, чтобы максимально обезопасить себя. Для того чтобы проверить застройщика, необходимо обратить внимание на репутацию компании, срок ее деятельности, наличие реализованных проектов и характеристики по ним. Информацию можно получить как на сайтах и форумах, так и посетив построенные объекты. Также нужно изучить информацию по объекту, и в этом помогут разрешительные документы — акт выбора земельного участка, свидетельство о праве собственности на землю, разрешение на строительство жилого дома, инвестиционный контракт и проектная декларация. Еще одним показателем юридической чистоты новостройки может служить ипотечная аккредитация в крупных банках, которые также тщательно изучают все документы застройщика. Однако на стадии котлована объект может быть не аккредитован ни в одном банке, так как банки стараются кредитовать дома на стадии готовности выше 40%.

 

 

Чтобы минимизировать риски при покупке новостройки, можно обратиться в риелторскую компанию с целью проведения юридической экспертизы документов застройщика.

 

Покупая квартиру на вторичном рынке, сэкономить не получится, но и волноваться, будет ли построен дом вовремя, не придется. Не придется и выжидать трех лет до момента сдачи дома госкомиссии, а можно сразу въехать и жить. Для тех, кто снимает жилье, это особенно актуально.

 

Однако с юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке тоже несет свои опасности. Выбрав квартиру, перед сделкой обязательно нужно провести юридическую проверку объекта, тщательнейшим образом изучить правоустанавливающие документы, документы о возникновении и переходе прав собственности, чтобы исключить возможные притязания третьих лиц на эту квартиру, которые могли бы привести к утрате права собственности на нее. Провести такой детальный анализ под силу только многоопытному юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью. Кроме того, следует выяснить, были ли произведены к квартире перепланировки, которые невозможно узаконить, и нет ли больших задолженностей по коммунальным платежам. Лучше сразу потратить дополнительное время на проверку квартиры на юридическую чистоту, чем потом решать большое количество проблем.

 

Вложения и сбережения

 

Преимуществом новостроек можно назвать и то, что у покупателя есть большой выбор квартир в рамках одного корпуса — на разных этажах, разной площади, с вариациями по виду из окна, сторонам света и другим характеристикам. А вот квартиры на вторичном рынке — штучный товар, не предоставляющий альтернатив.

 

Если покупатель стеснен в средствах и сбережений у него хватает только на покупку квартиры, но не на ремонт, то у него возникнут существенные трудности. Сегодня основная доля предложения на первичном рынке — квартиры без отделки, и, соответственно, покупателю придется приличную сумму потратить на ремонт. Иногда средства, вложенные дополнительно в обустройство квартиры, составляют до трети ее стоимости. Современный рынок дает возможность приобрести квартиру с чистовой отделкой. Стоимость квадратного метра в таком объекте будет, конечно, выше, но не потребует дополнительных затрат. К тому же для застройщика стоимость оптовых закупок материалов намного ниже, чем в розницу для конечного потребителя.

 

Для тех, кто хочет воплотить в жизнь свой смелый дизайнерский проект, идеальным вариантом станут большие площади в новостройке, где даже стены покупатель может возвести по своему усмотрению и потребностям — например, сделать огромную кухню или гостиную. Правда, воплощать в жизнь свои задумки будут все жители дома, а значит, его жильцам придется мириться с шумом от ремонтных работ не месяцы, а, возможно, годы. Однако каждый в итоге получит квартиру своей мечты.

 

Покупатели квартир на вторичном рынке могут подобрать себе такой вариант, где ремонт их будет полностью устраивать, но это, конечно, не так просто. Некоторые квартиры предлагаются к продаже со всей обстановкой, что снимает с плеч покупателя многие проблемы — косметический ремонт, выбор мебели. Это идеальный вариант для тех, кто хочет купить, въехать и не тратить все свое свободное время на строительные и мебельные магазины.

 

Если покупатель остановил свой выбор на новостройке в большом жилом комплексе, предполагающем несколько корпусов, то стоит понимать, что несколько лет возле дома будут возводиться соседние корпуса и инфраструктура микрорайона. Красивые ухоженные парки и достроенные дома, как на картинке в офисе продаж, покупатель увидит только через несколько лет. К тому же особенные трудности ждут тех, кто приобретает жилье в некоторой удаленности от существующей инфраструктуры района или города, рассчитывая на сады и школы, которые обещал застройщик. К сожалению, детские учреждения зачастую начинают работать, когда несколько или даже все корпуса проекта заселены, а людям приходится возить детей в сады и школы в соседние районы, что первое время приносит массу неудобств.

 

В любом случае у покупки жилья как на первичном, так и на вторичном рынке есть свои достоинства и недостатки. В каждом отдельном случае нужно четко осознавать свои потребности, возможности и текущую жизненную ситуацию. Необходимо учесть весь комплекс факторов и после сделки уже не сомневаться, что ваша новая квартира — именно та, которую вы так долго искали.