Покупка загородной недвижимости. На что обращать внимание при выборе

Опубликовано: 27.08.2015

Собственная загородная недвижимость – мечта многих горожан, которые желают больше времени проводить на природе, а то и совсем сменить тесноватую городскую квартиру на просторный дом. Для многих граждан процесс выбора недвижимости является, хотя и приятным, однако, довольно затруднительным занятием. Действительно, слишком много нюансов нужно учесть, чтобы качество пребывания (или проживания) в купленном доме полностью соответствовали потребностям владельца и его семьи. В этой статье эксперты портала RealtyPress.ru расскажут о том, на что обращать внимание при выборе загородной недвижимости.

Транспортная доступность, инфраструктурные потребности

Итак, прежде всего, нужно точно определить, как будет использоваться недвижимость. Насколько часто владельцы будут присутствовать на даче, каким образом планируется добираться – ответы на все эти вопросы нужны для того, чтобы оценить транспортную доступность местности, где предлагается к продаже дом. Так, если хозяева планируют использовать дом в качестве дачи, куда приятно выбраться на выходных, стоит заранее оценить степень загруженности шоссе, определить общее качество дорог, ведущих к дому и выяснить, в каком состоянии дороги в различное время года. Кроме того, желательно узнать, есть ли возможность добраться общественным транспортом, далеко ли находится автобусная остановка, часто ли ходит маршрутка или автобус.

Возможно, дом планируется использовать часто, то есть хозяева предполагают не только периодически приезжать по выходным, но и проживать постоянно в течение летнего отпуска. В этом случае необходимо оценить инфраструктуру поселка, узнать, насколько близко расположен магазин, где можно купить продукты, необходимые хозяйственные мелочи, если в пределах досягаемости медицинское учреждение, где могут оказать экстренную помощь. Дополнительно нужно оценить, как работает в местности сотовая связь, сети каких операторов обеспечивают покрытие, и насколько стабильным является качество связи.

Преимущества местности

Вообще имеет смысл более или менее точно представлять, чем будут заниматься владельцы дома, приезжая на дачу. Немаловажным может оказаться наличие дополнительных преимуществ местности, например, если владелец увлекается рыбалкой, наличие поблизости озера или иного водоема будет весьма кстати. То же самое относится к наличию и качеству лесных массивов, которые не только заинтересуют тех, кто любит собирать грибы, но и обеспечивают чистоту воздуха. Если на участке предполагается заниматься огородничеством, лучше заранее узнать, какого качества земля на участке, какие насекомые-вредители представляют опасность для будущего урожая.

Где получить необходимую информацию

Иногда достаточное количество нужных сведений можно получить от потенциальных соседей по поселку, для чего достаточно прогуляться по местности и пообщаться с людьми. В процессе можно выявить массу деталей, о которых будущий владелец загородной недвижимости даже не догадывался. Например, соседи могут поведать о некоторых перебоях с водой или электричеством, что может служить, если не поводом для отказа от покупки дома, то поводом для пересмотра цены в сторону уменьшения.

Можно, конечно, навести справки у представителя дачного или иного объединения, отвечающего за работу инфраструктуры, однако, вряд ли необходимые сведения будут предоставлены в нужном объеме. Естественно, попытки выяснить что-либо относительно местных проблем у продавца могут не принести желаемого результата, поскольку продавец вовсе не заинтересован терять потенциального клиента или снижать цену.

Оценка качества и состояния дома

Конечно, наилучшим вариантом, который позволил бы удовлетворить все потребности и пожелания будущего владельца загородной недвижимости, является приобретение участка (желательно, без подряда) и последующее строительство дома по выбранному проекту. Однако подобное удовольствие обходится весьма недешево, и многим просто не по карману. Поэтому оптимальным вариантом представляется покупка готового дома, который в большей или меньшей степени соответствует предпочтениям. Кроме того, при покупке готового дома изначально рассматривается возможность внесения необходимых изменений или улучшений в конструкцию дома, в планировку участка, пр. Поэтому большое внимание уделяется оценке качества и состояния дома, рассматриваются параметры, от которых зависит не только комфорт пребывания, но и безопасность.

Фундамент

В первую очередь осматривают фундамент, так как это основной элемент дома, и недостатки фундамента, которые, рано или поздно, приведут к ухудшению общего состояния конструкции здания, устранять весьма сложно и дорого. В фундаменте (по крайней мере, в видимой его части) не должно быть трещин, он не должен иметь признаков разрушения. Кроме того, полезно обследовать поверхности цоколя, а также подвальное помещение на предмет наличия грибка, иных следов периодического подтопления. Если такие следы имеются, это может свидетельствовать о постоянной сырости в доме, которая станет причиной дискомфорта даже при небольшом понижении температуры.

Следы подтопления, в свою очередь, могут свидетельствовать о протечках кровли, соответственно – из-за этого целостность (и прочность) стропил кровли, перекрытия, а также несущих стен может оказаться под вопросом. Другими словами, будущему владельцу этого дома с большой вероятностью придется серьезно тратиться на капитальный ремонт. Кроме того, следы подтопления могут свидетельствовать об отсутствии правильной планировки участка, то есть, в дождливый период вся влага, которая собирается на участке, стекает под дом (иногда стекает вода также с соседних участков). В результате прямо перед домом образуются крупные лужи, которые долго не высыхают, а также в большом количестве плодятся комары.

Инженерные коммуникации

В идеале дом приобретается со всеми инженерными коммуникациями, не говоря о наличии электричества, без которого покупка дома просто теряет смысл. Желательно иметь в доме централизованное водоснабжение, газ (для отопления), а также канализацию. Если все (или большая часть) перечисленного отсутствует, будущему владельцу дома сразу следует установить возможность подведения указанных систем, а также прикинуть расходы, сопряженные с подведением коммуникаций.

Кроме того, не факт, что подвести газ, канализацию или даже электричество вообще получится, несмотря на заверения продавца:

Во-первых, соответствующей инфраструктурной сети в поселке может не оказаться вообще (например, просто нет газа);
Во-вторых, инфраструктура или служба-поставщик может оказаться не готова обслуживать еще один объект по причине недостаточности ресурсов (например, мощности для подачи электричества).

Другими словами, даже тот факт, что необходимые инженерные коммуникации имеются у соседей, не означает, что они могут появиться у вас. Естественно, все без исключения коммуникации (в том числе, газоснабжение) можно организовать на участке локально. Однако необходимо сразу же представить размер предстоящих расходов и понять, насколько оправданным будет приобретение именно этого дома (или, именно по предложенной цене).

Если же все коммуникации, необходимые для комфортного пребывания на даче будущих владельцев, имеются, нужно проверить качество их функционирования. Так, если водоснабжение реализовано в виде скважины или колодца во дворе, необходимо проверить качество воды. Если канализация присутствует в виде септика, нужно оценить объем, который могут принимать емкости. Таким же образом необходимо установить, как обстоит дело с подачей электричества, может оказаться, что сразу несколько приборов включить не получится – будет выбивать предохранитель по причине нехватки мощности в сети.

Документы к осмотру

Соответственно, сделка приобретения загородной недвижимости предполагает оплату покупателем значительной суммы, поэтому пристальное внимание следует уделить проверке документов, которые обязан представить продавец. Это предотвратит вероятность возникновения каких-либо проблем, которые вполне могут привести к последующей утрате прав покупателя на приобретенную недвижимость. Нужно внимательно изучить документы и получить исчерпывающие ответы на вопросы, представленные ниже.

Кто продавец?

В первую очередь нужно уточнить, является ли лицо, с которым проводятся переговоры о покупке дома, его текущим владельцем. То есть, паспортные данные должны совпадать с информацией, указанной в правоустанавливающих документах. Далее, нужно проверить сами документы, а именно – свидетельство о праве собственности на участок и свидетельство о праве собственности на дом.

Оформлен ли дом?

Последний документ может отсутствовать, в этом случае потенциальному покупателю необходимо понимать, намерен ли он заниматься официальным оформлением здания, возможно ли это вообще и хочет ли он нести расходы, связанные с этим. Например, следует понимать, что оформить дом не получится, если статус земли не предполагает возможности возведения на ней жилых зданий, кроме того, получение свидетельства может осложняться конструкционными особенностями дома, которые могут не соответствовать действующим стандартам.

Есть ли совладельцы?

Необходимо выяснить, является ли продавец единственным владельцем дома, в противном случае необходимо получить согласие на сделку от остальных владельцев. Для этого нужно заказать выписку ЕГРП (единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Этот документ содержит информацию о том, кто является текущим собственником участка, а также сведения о наличии или отсутствия ограничений, препятствующих продаже (дом может быть в залоге, в ипотеке, под арестом, пр.).

Кроме того, нужно помнить, что если дом и участок были приобретены продавцом в тот момент, пока он состоял в браке, необходимо согласие на сделку супруга или супруги. В противном случае сделка может быть признана недействительной, что грозит покупателю весьма неприятными последствиями. Даже если брак на момент продажи расторгнут, бывшие супруги все равно остаются совладельцами (то есть, опять-таки, нужно согласие).

Соответствие документации реальному предложению

Информация, указанная в документе (выписке) должна полностью соответствовать тому, что предъявляет продавец вниманию потенциального покупателя. То есть, номер дома, улица и название поселка должны совпадать, есть примеры, когда покупателю показывался один дом, а в документах фигурировал дом, находящийся на соседней улице. Указанная в документах площадь (и конфигурация) также должна соответствовать реальной площади, поскольку может оказаться, что владелец самовольно «прирезал» значительный кусок леса или вообще соседского участка. Соответственно, после продажи соседи могут предъявить свои законные права на принадлежащую им площадь, в результате приобретенный участок рискует оказаться намного меньшим.

Заключение

В заключение специалисты портала RealtyPress.ru хотели бы подчеркнуть, что перед тем, как заниматься подбором загородной недвижимости, стоит составить максимально подробный перечень пожеланий относительно всех аспектов, перечисленных в данной статье. Очередным шагом является определение бюджета, при рассмотрении ряда предложений потенциальный покупатель может определить, на реализацию каких предпочтений он действительно может рассчитывать, исходя из размера имеющихся средств, а от чего можно и отказаться.

Далее можно переходить к осмотру предлагаемых к продаже объектов, при этом не стоит торопиться, совсем необязательно принимать решение в процессе осмотра. Всегда есть возможность «взять тайм-аут», чтобы сопоставить все «за» и «против», и на этом основании принять решение. Относительно проверки документов мы порекомендовали бы привлечение опытных риелторов или профильных юристов, что, хотя и сопряжено с дополнительными расходами, помогает избежать потери всех денег в результате возможного мошенничества со стороны продавца.

Источник: http://www.realtypress.ru