Опубликовано: 22.05.2013

Просмотров: 1496

Плюсы и минусы покупки квартир, находящихся в залоге у банка

Покупка залогового жилья — квартир, находящихся в залоге у банка — в России не очень популярна. Однако такие сделки имеют ряд преимуществ и особенностей.

На продажу такие квартиры выставляются по разным причинам. Многие сегодня живут в таком ритме, что подолгу на одном месте не задерживаются: кто-то переезжает в более просторное жилье, кто-то, напротив, решает сменить квартиру на более дешевую, другие и вовсе переезжают в другой город. Если квартира находится в собственности, вопросов и трудностей не возникает. А вот если квартиру приобретали с привлечением ипотечных средств, то она остается в залоге у банка до выплата полной стоимости кредита. И здесь начинаются те самые сложности и особенности, о которых пойдет речь ниже.

Прежде всего, чтобы продать такую квартиру необходимо заручиться согласием банка. Кроме того, со сменой собственника квартира все равно будет оставаться в залоге у банка, что может не понравиться новому владельцу. К тому же, со стороны покупателя, некоторую сложность представляет даже знакомство с правоустанавливающими документами, которые находятся у банка.

Впрочем, есть у подобных сделок и свои плюсы. Прежде всего, в юридической надежности квартиры можно не сомневаться — она уже проверена банком. Кроме того, приобретение подобного жилья может быть выгодно с финансовой точки зрения, так как залоговые квартиры часто реализуются по цене ниже рыночной.

В последнее время дефицита предложения залоговых квартир на рынке не наблюдается. Как рассказала KM.RU генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, многие ипотечные кредиторы в период кризиса столкнулись с проблемой сбыта недвижимости, которая оказалась на балансе банка либо по решению суда после торгов, либо по договоренности с заемщиком о досудебной реализации.

Банки даже создают так называемые витрины залогового имущества, где можно найти недвижимость в любом регионе, где кредитовал тот или иной банк. Причем квартирами перечень такого залогового имущества не ограничивается — здесь представлены и дома, и земельные участки.

Кроме того, существуют специальные сайты, объединяющие базы недвижимости различных банков, и упрощающие поиск нужного объекта потенциальному покупателю. На таких сайтах можно найти квартиры как принадлежащие кредитному учреждению, так и находящиеся в собственности у первоначальных заемщиков, которые по той или иной причине рекшили продать свою ипотечную недвижимость.

Преимуществом покупки таких объектов, как указывалось выше, является минимальные риски утраты права собственности, так как юридическая чистота недвижимости уже проверена банком, а также возможность купить жилье без посредников, а значит и без наценок и отчислений агентам.

По словам Марии Литинецкой, существует два варианта покупки подобной недвижимости: у банка и у собственника.

Если квартира покупается у банка, то для клиентов, готовых приобрести квартиру за «живые деньги», сделка проходит по стандартному сценарию: заключается договор купли-продажи, который регистрируется в государственном реестре.

Если же своих денег покупателю не хватает, то банк может предложить льготные условия кредитования такой покупки — это и ускоренный срок рассмотрения заявки, и сниженные ставки — порядка 10 процентов, и минимальный первоначальный взнос — около 20 процентов от стоимости жилья.

В случае, когда квартиру продает заемщик-собственник, процедура несколько иная. Прежде всего, в сделке участвует третья сторона — представитель банка. Чаще всего, в роли такого представителя выступает кредитный менеджер. Именно с ним покупателю необходимо обсудить все условия приобретения квартиры: где будет проходить подписание сделки, когда и на каких условиях будут переданы первый и второй взносы.

Важный нюанс: сделка должна заключаться в банке-кредиторе, а не в том, где клиент держит счет. В этом случае сделка будет проходить в юридическим сопровождением со стороны банка, которое будет вдвойне пристальным, если покупатель берет ипотеку на вторую часть стоимости квартиры в этом банке, подчеркивает Мария Литинецкая.

Следует также понимать, что регистрация договора купли-продажи и снятие обременения банка происходят одновременно. При этом, обычно, первый платеж за квартиру, который передается до регистрации сделки, идет на погашение текущего кредита, а вторая часть уже вносится после регистрации договора.

Трудности возникнут у покупателей, которые берут кредит в одном банке, чтобы купить недвижимость, находящуюся в залоге у другого банка. В этом случае сделку достаточно сложно организовать технически, да и мало какая кредитная организация пойдет на сделку по такому сценарию.

Поэтому, если вы задумываетесь о покупке квартиры с привлечением ипотечных средств, стоит обратит внимание прежде всего на те объекты, которые реализуют сами банки. Выбрав понравившуюся квартиру или дом, необходимо получить одобрение в этом банке. В случае успеха вы получите проверенную, юридически чистую квартиру по цене ниже рыночной да еще и с льготными условиями кредитования.