Предварительный договор купли-продажи: как и кого он защитит

Опубликовано: 23.09.2015

Эксперт разъяснил, как изменились правила заключения предварительного договора о купле-продаже жилья.

С 1 июня в Гражданском кодексе РФ действуют изменения, касающиеся предварительного договора купли-продажи. В чем новация и чем вообще помогает такой договор покупателю, Sobesednik.ru расспросил начальника юридического отдела компании «Нора-недвижимость» Александра Перепелкина.

— Давайте сначала просто поясним, о чем идет речь: что такое предварительный договор и о чем, собственно, в этом случае договариваются стороны?

— Как правило, непосредственному заключению договора купли-продажи недвижимости предшествует заключение сторонами будущей сделки предварительного соглашения, в которым они согласовывают порядок и условия предстоящей купли-продажи.

В гражданском праве соглашение, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем какой-либо договор (в том числе о возмездной передаче имущества в собственность другой стороны), называется предварительным договором.

Отношения сторон по предварительному договору регулируются ст. 429 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ней предварительный договор заключается по общему правилу в форме, установленной для основного договора. Поэтому предварительный договор купли-продажи недвижимости (как и основной) подлежит заключению путём составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550, п. 2 ст. 434 ГК РФ).

— Есть какие-то условия будущей сделки, которые обязательно должны присутствовать в предварительном договоре?

— Да, такой договор должен содержать предмет и другие условия основного договора, а также срок его заключения. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

— И все-таки зачем нужен предварительный договор?

— Это — гарантия. Взяв на себя обязательства о продаже в рамках предварительного договора, продавец недвижимости уже не сможет в одностороннем порядке отказаться от сделки или изменить её условия. Например, повысив накануне сделки цену недвижимости. Дело в том, что в соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ если одна из сторон такого договора уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе потребовать в судебном порядке понуждение недобросовестной стороны к заключению основного договора (п. 4 ст. 445 ГК РФ) и/или взыскания убытков.

— То есть имея на руках предварительный договор, где прописаны цена, скрои сделки и тому подобные условия, покупатель может обратиться в суд и требовать, чтобы продавца принудительно обязали заключить основной договор купли-продажи по той же цене и на тех же условиях, которые были согласованы с ним в предварительном договоре?

— Да. А для того, чтобы — пока идёт судебный спор — продавец не продал обещанную данному покупателю недвижимость кому-то другому, истец может попросить суд наложить арест на спорное имущество. На практике в таких случаях выполнение такой просьбы никаких затруднений не вызывает.

Кстати, зная об этих особенностях предварительного договора, а вернее о последствиях его нарушения, недобросовестные продавцы пытаются на практике избежать его заключения с покупателем, предлагая ему разлитые соглашения аванса, договоры о намерениях и тому подобное.

— Есть какая-то специальная форма при составлении такого договора?

— В сущности, не название, а содержание договора определяет его юридическую природу. Поэтому независимо от названия договора если его предметом являются обязательства сторон по заключению договора в будущем, суды в случае спора квалифицируют такой договор как предварительный и применяют к отношениям сторон правила, установленные ст. 429 ГК РФ.

— И тем не менее, насколько я знаю, в судах далеко не всегда признавали такие документы предварительными договорами...

— Дело в том, что до недавнего времени обойти эти правила было действительно возможно. Достаточно было продавцу заявить в суде встроенное требование о признании предварительного договора незаконченным в связи с тем, что он не содержит все существенные условия основного договора, которые стороны обязаны согласовать в соответствии с законом.

Напомню, существенными условиями договора купли-продажи недвижимости, которые стороны обязаны согласовать в надлежащей форме при его заключении, являются:

предмет договора, а также данные, которые определённым образом позволяют установить продаваемый объект недвижимости (ст. 554 ГК РФ);
цена недвижимости (ст. 555 ГК РФ), а для жилых помещений дополнительно также перечень лиц, сохраняющих право пользования недвижимостью после продажи (ст. 558 ГК РФ);
любые другие условия, о которых должно быть достигнуть соглашение по заявлению одной из сторон (ст. 432 ГК РФ).

— А что изменилось с 1 июня этого года?

— Законодатели закрыли эту правовую брешь, и теперь в соответствии с новой редакцией ст. 429 ГК РФ предварительный договор больше не должен под страхом объявления его незаключенным содержать все существенные условия основного договора — только его предмет и другие условия, которые стороны посчитали нужным согласовать по заявлению любой из сторон договора.

И теперь, если при заключении основного договора по несогласованным заранее существенным условиям между сторонами возникнет спор, он подлежит разрешению судом, который эти условия определяет своим решением, не давая тем самым недобросовестной стороне заявить о том, что предварительный договор считается незаключенным.

— Есть еще какие-то «подводные камни», о которых стоит помнить покупателю, чтобы не оказаться в незавидной ситуации?

— Конечно. Для того, чтобы использовать для своей защиты силу предварительного договора, мало его заключить. Необходимо также помнить: если до конца срока заключения основного договора ни одна из сторон предварительного договора не направит в адрес другой стороны письменное требование о заключении основного договора, все обязательства сторон предварительного договора прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Поэтому перед сделкой обязательно найдите время и направьте другой стороне предварительного договора телеграмму или ценное письмо с подтверждением ваших намерений купить (или продать) недвижимость и требованием заключить основной договор. В противном случае не удастся не только принудить продавца или покупателя недвижимости к сделке в судебном порядке по истечении срока действия предварительного договора, но и взыскать убытки за его неисполнение, а также предусмотренную предварительным договором неустойку.

Кроме того, законодатель ограничил 6 месяцами также срок исковой давности, в течение которого потерпевшая сторона предварительного договора вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о понуждении к заключению основного договора. Ранее к таким требованиям применяется общий срок исковой давности, равный 3 годам.

Источник: http://sobesednik.ru