Президент «Российской Гильдии Риэлторов» — о риелторах, законе и новом сервисе Сбербанка

Опубликовано: 03.05.2017

Просмотров: 1176

В последнее время много говорят о том, что профессия риелтора умирающая. Так ли это и чем занимается риелтор при наличии многофункциональных центров (МФЦ), нотариусов, разных порталов по поиску недвижимости, банков и других участников недвижимости?

 

Зачем нужен риелтор

 

Прежде всего надо понимать, когда в работу включается риелтор в сравнении с вышеперечисленными игроками рынка недвижимости. А происходит это в период, когда собственник объекта недвижимости задумал его продать.

 

Как поступает в таком случае обычный человек, совершающий сделку один-два раза в жизни? Размещает объект на порталах, которые рекламируют недвижимость, и ждет покупателя. Такая сделка может произойти [без участия риелтора], если объект продается без встречной покупки, если он не обременен, если собственность возникла в результате предыдущих сделок без приватизации, перепланировок и реконструкций, если дети не являются сособственниками или их у гражданина нет, если продавать он намерен только за деньги без ипотеки, без сертификатов, без рассрочек и других инструментов оплаты.

 

А если будет встречная покупка с рядом обременений? Например, с «наследственностью» объекта: непонятная приватизация, бывший собственник находится в местах лишения свободы, дети несовершеннолетние и проживают в этой квартире/доме, необходима ипотека…

 

Для того чтобы выгодно продать, надо, как говорится, представить товар лицом — то есть правильно сфотографировать, показать самые выгодные ракурсы объекта, указать на объекты рядом, инфраструктуру, рассказать о классе, типе объекта, поделиться его техническими характеристиками. Надо еще помнить о том, что если объект приобретался в новостройке пять — десять лет назад, то в классификации могло что-то измениться.

 

Скажите, сделает ли все это агрегатор или кто-то другой — не риелтор? И собственник объекта, если ему позвонит потенциальный покупатель, расскажет ли про свой дом так, как если бы он владел техниками переговорного жанра и обладал юридическими познаниями в области жилищного и гражданского законодательства?

 

В МФЦ мы приходим, когда сделка уже готова, когда покупатель и продавец обо всем договорились, оба понимают порядок и процедуру расчетов, когда им понятно кто, когда и как выезжает и заезжает, когда все стороны уверены, что объект юридически чист и т. д. Или это все сделает нотариус? Уверяю вас — нет, у нотариуса совсем другие компетенции и задачи. К нему, как правило, приходят уже подготовленные к совершению сделки клиенты, и нотариусы всегда благодарны риелторам, когда последние подготовили весь процесс на высоком уровне. Экономятся время, нервы, деньги.

 

А может, банковский работник расскажет и проведет клиента через всю процедуру сделки с жильем: поможет оформить документы, проведет переговоры, подскажет, когда и как получить налоговый вычет, наделять или нет детей [правами на собственность], супругов — долями, сгладит шероховатости и напряжение в период подготовки и совершения сделки, будет отвечать на телефонные звонки сторонам сделки поздно ночью и отписываться им во всевозможных мессенждерах в режиме онлайн? Я сомневаюсь.

 

Или люди будут выбирать квартиры без осмотров, без переговоров, без понимания инфраструктуры и судьбы объекта? Тоже как-то сомнительно.

 

Наверное, стоит не изобретать велосипед, а посмотреть на чужой опыт и сделать лучше. Как раз опыт других стран, в своем большинстве говорит о том, что риелтор нужен, он один из главных участников рынка недвижимости. Да и опыт нашей страны подтверждает сказанное сотрудничеством с риелторами банкиров — помните, как на заре зарождения ипотеки банкиры в упор не замечали риелторов? То же самое и с застройщиками, которые каждый раз обращаются к риелторам, если рынок определяет покупатель, и конкуренция за покупателя возрастает в разы. Про нотариусов я уже говорила — им предпочтительнее, чтобы клиенты приходили с полным пакетом документов и пониманием того, как будет проходить сделка.

 

В общем, как ни крути, а риелтор необходимое звено в цепочке участников рынка недвижимости. Я не хочу сравнивать риелтора с продавцами машин, продуктов, предметов интерьера, хочу лишь показать, насколько важна и нужна эта профессия.

 

А почему же тогда так много нареканий к риелторам? Ответ тоже очевиден. Потому что нет барьера в профессию. Потому что любой гражданин при желании может назвать себя специалистом и ничего ему за это не будет.

 

Сегодняшняя задача РГР — расширить правовое поле для риелторов, расширить функции риелторов на границах зон взаимодействия с государственными органами и организациями, с финансовыми институтами; помочь государству в борьбе с отмыванием средств, добытых преступным путем, и даже с терроризмом; вывести риелторскую деятельность в зону прозрачной экономики, избавить риелторскую сферу от тех «коллег», которые предпочитают криминальные приемы и технологии рейдерского отъема собственности.

 

О роли новых сервисов Сбербанка

 

Как знают участники рынка, 27 апреля текущего года был заключен договор между РГР и Центром недвижимости от Сбербанка (ЦНС) о взаимодействии на портале «Домклик» с целью формирования баз данных на объекты недвижимости, развития и совершенствования электронных сервисов, увеличения клиентских базы сторон. Без этого договора большинство риелторских компаний отказывалось выгружать объекты, увидев на новой площадке конкурента. Очень часто причина [отказа в сотрудничестве] кроется в человеческом факторе. Тем не менее договором предусмотрено, что ЦНС не претендуют на риелторскую деятельность, чтобы не возникало конфликтной ситуации между риелторами и сотрудниками Сбербанка.

 

В чем преимущество заключения этого договора и где подводные камни, на которых может поскользнуться каждая из сторон?

 

Самое главное преимущество заключается в том, что стороны начали разговаривать и слышать друг друга. Выгружать объекты или не выгружать — каждая региональная ассоциация решает самостоятельно: некоторые выгрузили объекты, не дожидаясь заключения договора, некоторые не будут выгружать и при наличии договора.

 

Самый существенный недостаток — это то, что договор срочный, до конца 2017 года. К концу года он либо покажет свою жизнеспособность, либо нет. Возможно, от риелторского сообщества будут предложены варианты заключения дополнительного соглашения к договору; возможно, договор скорректирует жизнь.

 

«Домклик» — это инструмент, который предлагает Сбербанк и его подразделение ЦНС. Инструмент весьма несовершенный, вызывающий много вопросов, не содержащий в себе решения, необходимые риелторам на сегодняшнем и тем более завтрашнем этапе развития. Но что есть, то — есть. Думается, что в процессе сотрудничества мы сможем четче определить потребности риелторов, изменить требования и даже основу технологических решений — впереди большая и сложная работа, и пусть Сбербанк не думает, что ему будет легко и просто, что все вопросы им уже решены. Нет, в этом смысле жизнь только начинается.

 

Одно понятно, что создание таких порталов для финансового сектора в отсутствие единого и чистого с точки зрения эксклюзивности объектов жизненно необходимо. Поэтому у риелторского сообщества есть еще одна очень важная задача: создание портала объектов недвижимости. Выгодно в такой ситуации станет всем: и государству, и бизнесу, и гражданам. Первое будет ясно представлять, что рынок недвижимости регулируется надежно, второму — понятны правила игры, третий получит гарантию защищенности.

 

Закон о риелторской деятельности

 

Для того чтобы это наконец свершилось, нужен закон, который обозначит функциональную зону риелторов, их полномочия и границы ответственности. Риелтор работает в очень узком правовом поле, не имея никаких прав (а зачастую и обязательств). Более того, законное требование об оплате его работы — не дай бог ему повысить голос на клиента! — может быть квалифицировано как действия в рамках ст.163 УК РФ — «Вымогательство...»

 

Наиболее любопытным документом в настоящее время является, конечно, заключение комитета Государственной думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям к законопроекту «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью». Радикальный вариант его прочтения таков: в ближайшее время риелторская деятельность прекратит свое существование. И это мнение законодательной власти. На чем же базируется такая оценка?

 

Дело в том, что в своем заключении законотворцы не просто критикуют законопроект с точки зрения правовых коллизий, а пытаются проанализировать современное состояние рынка недвижимости и роль риелторов на этом рынке. Говорится, что концепция законопроекта морально устарела, что рынок так выглядел 10–15 лет назад, когда посреднические услуги были востребованы. Сегодня же рынок, по их словам, кардинально изменился.

 

Ссылаясь на некие результаты ведения крупными юридическими компаниями практик сопровождения сделок с недвижимостью с 2006 по 2016 год, представители комитета утверждают, что количество риелторов на рынке недвижимости сократилось практически вдвое. В качестве основных причин значительного снижения спроса на услуги посредников на рынке недвижимости называются пять.

 

Причина номер один — поисковые сервисы в интернете, которые позволяют гражданам самостоятельно искать недвижимость. Вывод: для поиска и подбора риелтор не нужен. Однако об этом я уже много написала в начале статьи.

 

Причина номер два — развитие государством сети МФЦ, которые упростили процедуру подачи и оформления документов при приобретении и оформлении прав собственности на недвижимость. Вывод: теперь граждане могут совершать сделки с недвижимостью, даже не обладая специальными знаниями и навыками, риелтор не нужен. Об этом тоже уже поговорили подробно.

 

Третья причина — активизация продаж объектов жилищного фонда на открытом рынке крупнейшим собственником недвижимости в России в лице подконтрольных государству структур. Им сегодня принадлежит около 10% жилищного фонда в стране. Причина странная, но риелтор опять не при делах.

 

Четвертый аргумент тоже не ахти — «получившая в последнее время широкое распространение практика продажи недвижимого имущества на открытых аукционах» — и что? Правда, здесь я бы еще добавила: «результаты» таких аукционов зачастую являются предметом коррупционных скандалов.

 

Пятая причина — начало работы портала центра недвижимости от Сбербанка «Домклик». Но и об этом также уже сказано выше.

 

И в качестве яркого финала этой части заключения звучит такая фраза: «Вряд ли оставшиеся на рынке немногочисленные риелторские компании смогут составить реальную конкуренцию столь серьезным оппонентам». Откуда такие выводы — приходится только гадать.

 

По нашим подсчетам, в стране около 500 тыс. агентов, занимающихся операциями на рынке недвижимости в той или иной мере. В самой РГР состоит более 1 тыс. агентств, в них трудятся специалисты из 50 регионов нашей страны. Есть еще одно объединение — Национальная палата риелторов, которая работает в трех регионах и еще в семнадцати имеет представительства. И как-то мы не сокращаемся, а периодически увеличиваемся.

 

Поэтому говорить об умирании профессии риелтора преждевременно.

 

Закон — настоящий, полноценный профильный — необходим государству, риелторам, потребителю как воздух.

 

Татьяна Деменок,

 президент Российской гильдии риэлторов (РГР)