Продается квартира с... нанимателями. Можно ли её покупать?

Опубликовано: 09.12.2016

Просмотров: 2093

Купили квартиру, где живут наниматели? Выселить их досрочно выйдет едва ли, рассказал Sobesednik.ru эксперт.

 

Многие покупатели недвижимости уверены, что в случае, если купленная ими квартира сдана кому-то по договору найма, проблем с его досрочным расторжением не возникнет. На самом же деле нередко счастливый новосёл рискует оказаться на улице, если наниматели купленной им квартиры откажутся съезжать раньше окончания срока действия договора.

 

— Понятно, что речь не идет о соцнайме. Там жилье муниципальное, люди прописаны, купить его едва ли получится. Но во всех остальных случаях, кажется, все решает собственник. Какие тут могут быть проблемы?

 

— Еще как могут быть! — уверяет эксперт столичного агентства «Нора-недвижимость» Елена Солдаткина. — Знаете, сколько таких дел рассматривается судами? Фактически люди не могут жить в купленной ими квартире до тех пор, пока не истечет срок договора найма.

 

В пример приведу ситуацию, часто встречающуюся на рынке недвижимости. Предположим, у вас есть квартира, но вы хотите улучшить свои жилищные условия и купить жилье большей площади. Так как ваша квартира является единственным жильём и жить вам больше негде, сделку надо проводить одновременно — свою продать и в тот же день купить другую.

 

И вот нашёлся покупатель на вашу квартиру, вы подобрали себе жильё взамен... Но есть маленькое «но»: оно сдается продавцом по договору коммерческого найма. Правда, жильцы обещают съехать из него сразу, как только квартира будет вам продана.

 

А дальше все грустно. Сделка прошла, документы получены, вы уже передали свою квартиру новым собственникам, пора переезжать... Но это невозможно! Потому что жильцы передумали и не собираются съезжать, пока у них не истечет срок договора найма. Вы — в суд, а суд — решение в пользу нанимателей.

 

— И что же делать?

 

— Прежде всего обязательно интересуйтесь у продавца, проживает ли кто-то в его квартире. И не стоит стесняться перепроверить ответы собственника у соседей.

 

Если все же решитесь покупать сдаваемую квартиру, помните: продавцу следует письменно оформить досрочное расторжение договора найма. Подписать данное расторжение надо до запланированной даты сделки купли-продажи. Полагаться на устные обещания продавца и жильцов об освобождении квартиры не советую.

 

— Какие законы действуют в данном случае на стороне тех, кто снимает жилье?

 

— Многие покупатели не придают значения тому, что в квартире, выставленной на продажу, проживают третьи лица. Они уверены, что в случае перемены собственника наниматели обязаны съехать и освободить жильё. Но это большое заблуждение.

 

Законное право нанимателей остаться в квартире в случае ее продажи установлено ст. 675 ГК РФ. Она гласит: переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечёт расторжения или изменения договора найма. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

 

— Выходит, продавец заведомо обманывает покупателя? Что говорит закон об ответственности продавца в таком случае?

 

— В соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился на возможные обременения. То есть продавец обязан предупредить покупателя о наличии обременений, а тот, в свою очередь, взвесив возможные риски, принять решение — покупать квартиру с проживающими нанимателями или нет.

 

Если же продавец скрыл достоверную информацию, то покупатель вправе требовать уменьшения цены либо расторжения договора купли-продажи. Однако это правило работает лишь в том случае, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот объект.

 

— Предположим худший сценарий: квартира куплена, а жить в ней нельзя, пока не закончится срок аренды. Между тем покупателю жить негде. Что ему делать?

 

— Хорошо, если получится договориться. Либо с нанимателями — досрочно освободить квартиру. Либо с продавцом — о финансовой компенсации возникшей проблемы. Иначе придётся новому собственнику самому искать съемное жилье до окончания договора аренды жильцов купленной им квартиры.

 

Кстати, требование покупателем уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи рассматривается только в судебном порядке. И в чью пользу суд вынесет положительное решение — неизвестно, — добавляет эксперт.