Опубликовано: 07.02.2013

Просмотров: 1127

В кризис многие собственники продавали свои ипотечные квартиры из-за невозможности оплачивать кредит. Сейчас – чтобы улучшить жилищные условия и купить квартиру попросторнее. В любом случае, у такой сделки купли-продажи есть ряд нюансов.

По различным оценкам, доля сделок с квартирами, которые находятся в залоге у банка, невелика. Например, по данным компании «Пересвет-Инвест», количество таких сделок составляет около 10% от общего объема.

«Особо больших скидок в данных случаях нет, если форма сделки полностью легитимна и прозрачна, а правоустанавливающие документы юридически чистые. Кроме того, немаловажно и месторасположение квартиры — интересны варианты в востребованных районах города с хорошей транспортной доступностью. Подобные сделки — не исключение из правил и вполне нормально реализуются», — рассказывает начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость» Галина Фабрицкая.

Самое главное при продаже залоговой недвижимости – получить на это согласие банка. Более того, нужно согласовать с кредитором цену продажи. В принципе, если банк устраивают все детали сделки, явных причин для отказа в ее проведении быть не должно.

«Банк не может запретить продать залоговую квартиру, он может другим способом ограничить действия заемщика.

Банк может поставить условие досрочного погашения кредита без предварительной продажи квартиры. Обычно банки нормально относятся к продаже залоговых квартир и участвуют в сделке купли-продажи. Сумма денег (равная сумме оставшегося кредита) от продажи квартиры закладывается в ячейку, доступ к которой имеет банк», — объясняет директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.

Как правило, у банка есть определенные требования, которые он предъявляет при проведении такой сделки. «Во-первых, сумма сделки, за вычетом всех расходов, должна полностью покрывать все обязательства заемщика по кредиту. Во-вторых, расчеты по сделке должны проводиться под контролем банка, с тем, чтобы у должника отсутствовала возможность воспользоваться вырученными от продажи деньгами до завершения всех расчетов с банком», — рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Арзянцев.

Как рассказали банкиры, есть две схемы продажи залоговой квартиры. Первая – банк соглашается снять обременение с квартиры перед сделкой. «Не все банки охотно соглашаются на такую схему, однако если продажа заложенной квартиры в немалой степени отвечает интересам самого банка, и при этом есть только один покупатель, который категорически отказывается покупать квартиру с обременением, банк может согласиться со снятием залога. Однако в данном случае контроль проведения сделки и, главное, расчетов по ней между сторонами приобретает первостепенное значение. Номос-банк дает согласие на проведение сделки по данной схеме только при условии расчетов по сделке с использованием безотзывного аккредитива со стороны покупателя и заранее данного акцепта (согласия) продавца-заемщика на списание поступивших ему по сделке после раскрытия аккредитива средств в счет погашения его задолженности по кредиту», — поясняет Сергей Арзянцев.

Более распространенная схема – «продажа из-под залога».

В этом случае обременение с квартиры не снимается. О том, что квартира находится в залоге у банка, указывается в договоре купли-продажи. При государственной регистрации сделки у покупателя возникает право собственности на квартиру, но при этом сама квартира продолжает оставаться в залоге у банка. Далее, после завершения расчетов по сделке купли-продажи и погашения продавцом-заемщиком всех его обязательств по кредиту, банк передает покупателю подтверждающие документы, на основании которых тот в последующем в Росреестре может снять залог уже с принадлежащей ему как новому собственнику квартиры.

«Особенность продажи залоговой квартиры состоит в том, что эта сделка происходит под строгим контролем сотрудников банка и после государственной регистрации сделки и перехода права собственности к покупателю такая квартира все еще находится под обременением банка», —уточняет начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян.

«В качестве другой особенности продажи ипотечной квартиры можно назвать то, что покупателю — вместе с квартирой — переходят все обязательства по ипотеке, в том виде, в котором они были у прежнего собственника, включая все начисленные пени, штрафы и др.», — уточняет старший юрист юридической фирмы «Авелан» Анна Полевая.

По мнению директора департамента кредитования розничного бизнеса и МСБ Абсолют Банка Елены Ковырзиной, наиболее сложный этап в такой сделке — оформление документации и расчеты между покупателем и банком. «На этом этапе, в согласовании документов по сделке обязательно участвуют юристы банка с целью снижения риска для сторон сделки, а весь процесс контролируется сотрудником банка. Расчеты по договору купли-продажи проводятся в банке, в день заключения сделки. Денежные средства от покупателя перечисляются на счет погашения кредита, обеспеченного продаваемой квартирой. После проведения погашения кредита банк снимает обременение на заложенное имущество».

Фото: parisweb.ru
Юлия Погорелова
Источник: Газета.Ру