Прогнозы специалистов: Вторичному рынку кризис не страшен?

Опубликовано: 27.08.2015

Просмотров: 1369

Ситуация вокруг курсов валют и цен на нефть является благодатной почвой для появления различных прогнозов. Сегодня специалисты рынка поделились с «СП» своим видением ближайшего будущего вторичного рынка столичной недвижимости на фоне отнюдь не позитивных экономических пертурбаций.

 

На образовательном форуме «Территория смыслов» на Клязьме из уст помощника Владимира Путина по экономическим вопросам Андрея Белоусова прозвучало весьма интересное заявление. По его словам, у российской власти в настоящее время отсутствуют силы и средства для поддержки национальной валюты.

 

Российский рубль фактически находится сейчас в свободном плавании, а валютные и золотовалютные резервы страны сильно истощены, рассказал слушателям Белоусов. Развивая мысль, он отметил, что имеющихся трех сотен миллиардов долларов валютных запасов хватит максимум на полгода, потому что порядка 120 миллиардов из них приходится на Резервный фонд и Фонд национального благосостояния. Но на эти фонды возлагать надежды не стоит, поскольку в бюджет страны испытывает дефицит на уровне 2% ВВП, а прогнозируемое падение российской экономики до конца года составит примерно 4%. Так что если в самое ближайшее время, подытожил эксперт, качественных структурных изменений в экономической сфере не случится, то падение рубля продолжится.

 

Как может отреагировать на эту ситуацию рынок недвижимости, если принять во внимание стойкое убеждение довольно многочисленной группы финансовых аналитиков в том, что государство сознательно поощряет курс на дальнейшее ослабление национальной денежной единицы?

 

Согласно данным аналитиков компании «ИНКОМ-Недвижимость», сегодняшняя ситуация с падением курса рубля по отношению к доллару и евро во многом является повторением сравнительно недавних предновогодних событий. Общие места, что называется, налицо, отмечают они, ссылаясь на статистику Центробанка. Так, с сентября по декабрь 2014 года курс национальной валюты продемонстрировал отрицательную динамику в 46,3%, соскочив с отметки в 37,8 до отметки в 55,4 рубля за доллар США, только за один последний месяц просев аж на 17,3%.

 

В этом году за неполные четыре месяца (начало мая — конец августа), отрицательная коррекция курса составила 37%. Причем только с начала августа до настоящего времени ее величина составила без малого 17%.

 

При всем при этом, подчеркивают представители «инкомовского» департамента вторичного рынка, поведение всех участников сегмента недвижимости в указанные периоды имеет существенные различия.

 

Так, на излете 2014 года покупательская активность, отмечают «инкомовцы» выросла примерно на 35% к показателям начала осени. И пятую часть от общего количества покупателей в тот период составляли те, кого в риелторской среде принято называть долгосрочными инвесторами. То есть свои сбережения вкладывали в недвижимость люди, не имевшие на тот момент никаких актуальных проблем с жильем. Их единственной целью была лишь защита накоплений от обесценивания.

 

Наиболее верным и проверенным способом сделать это, как отмечает руководитель департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома, стала покупка квадратных метров, поскольку вкладывать рубли в приобретение валюты на тот момент было уже бессмысленным занятием, поскольку курс был слишком уж высоким. Эта ситуация послужила причиной фактически массовой истерии вокруг объектов недвижимости, когда вместо покупки шампанского и «настругивания» салатов люди толклись в очередях за жильем.

 

Теперь же, по оценкам рыночных специалистов, активность интересующихся покупкой объектов недвижимости граждан увеличилась в диапазоне 10−15 процентов к показателям конца июля. Но, несмотря на то, что драйвер этого тренда остался прежним (резкое снижение рубля), картина складывается совершенно иная.

 

Несомненно, количество обращений к риелторам увеличивается, констатирует Сергей Шлома, однако ни в предварительные финансовые договоренности, ни тем более в реальные сделки это не перерастает. Никакого ажиотажа в сегменте, ни тем более паники, которая была свойственна рынку в аналогичной ситуации девятью месяцами ранее, специалисты не наблюдают.

 

Имеющиеся статистические данные позволяют составить полное представление об уровне отложенного спроса, говорят они, но на этом основании можно лишь максимум строить догадки и предположения о возможном в краткосрочной перспективе оживлении рынка недвижимости.

 

Первопричин у такого расклада, по мнению ведущих игроков рынка, две. Во-первых, изменилась сама структура потребительского спроса. Во-вторых, у участников рынка поменялись психологические установки.

 

Спрос «просел» потому, что, как подчеркивают специалисты по недвижимости, категория потребителей, обладающих достаточными рублевыми сбережениями для приобретения жилья, оказалась к настоящему времени полностью исчерпанной. Потенциальные же покупатели, которым сейчас такие покупки по карману, хранят свои средства в иностранной валюте. В перспективе, конечно, часть из них может вновь «выйти в рубли» и несколько оживить статистику продаж.

 

Но это будут уже не инвесторы, а решающие неотложные жилищные проблемы люди, ждущие оптимального момента для покупки. Ведь, по прикидкам аналитиков, те, кто имел в мае отложенные «на крайний случай» рубли в количестве, достаточном для покупки «однушки», и перевел их вместо этого в доллары, может позволить себе, переконвертировав их в августе обратно в рубли, приобрести уже двухкомнатную квартиру. При этом только разница курсов позволит им выбирать не только более просторный объект. На этой волне люди могут позволить себе выбирать и локацию попрестижней, и статус объекта повыше.

 

С психологической точки зрения только декабрьский обвал рубля стал настоящим шоком для россиян. С той поры прошло достаточно времени для того, чтобы люди адаптировались к ситуации и привыкли жить и работать в условиях перманентной неопределенности. Так что августовская катавасия с валютой, отмечают эксперты по недвижимости, уже никого по-настоящему не удивила и не заставила в авральном режиме принимать неотложные решения.

 

Так что ни к серьезному оживлению, ни к росту цен на «вторичке», резюмирует Сергей Шлома, складывающаяся экономическая ситуация не приведет. Максимум, на что будет способен заметный девальвационный августовский «скачок», это увеличить на 10−15% количество продаж. Но если ожидания дальнейшего падения российского рубля получат достаточные основания, наметившаяся было покупательская активность так и останется всего лишь «разведкой боем».

 

А пищи для разговоров о возможном дальнейшем ухудшении ситуации с рублем предостаточно. Например, по словам того же Белоусова выходит, что для структурных изменений, которые позволят поднять темпы экономического роста на 4% (что является для властей наиболее приоритетной целью), нужны серьезные инвестиции. А средств на это у государства как раз и нет.