Программа «Жилье для российской семьи» или как строится будет Россия

Опубликовано: 27.02.2014

Просмотров: 2429

Правительство страны в очередной раз взялось за решение жилищного вопроса россиян: в течение пяти лет планируется строить по 5 млн кв. м жилья для социально незащищенных слоев населения.

 

В декабре прошлого года глава государства Владимир Путин, выступая с посланием к Федеральному Собранию, предложил реализовать программу «Жилье для российской семьи», в рамках которой к очередным выборам в 2018 году должно быть построено 25 млн кв. м жилой недвижимости эконом-класса. Это позволит обеспечить доступным жильем около 460 тысяч российских семей, или – примерно треть тех, кто нуждается в помощи государства для улучшения условий проживания.

В конце февраля Минстрой представил Правительству РФ концепцию документа. А уже к концу марта работа над программой должна быть завершена. Но до сих пор многие параметры программы, а также механизмы ее реализации остаются загадкой.

 

Кто, что, почем
Надо отдать должное Минстрою – он рьяно принялся за работу. Прежде всего было определено, что именно смогут получить россияне, рассчитывающие решить квартирную проблему с помощью государства. Минстрой разработал нормативы строительства жилья эконом-класса. В документе указывается, что площадь однокомнатных квартир может варьироваться от 25 до 45 кв. м, «двушек» – от 44 до 65 «квадратов», «трешек» – от 56 до 80. В перечень также попали многокомнатные квартиры (от четырех до шести комнат), площадь которых должна вписываться в рамки 70-126 кв. м. Однако главной новацией Минстроя стало включение в перечень квартир-студий площадью 18-40 кв. м, которые народ тут же окрестил путинками.

Кроме того, определены критерии для отбора участников программы «Жилье для российской семьи». Согласно проекту приказа Минстроя, преимущественным правом наделяются жители аварийных домов, многодетные семьи, обладатели материнского капитала (при условии его использования при покупке жилья), а также граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.

Теснота имеющегося жилища не станет единственным критерием для включения россиян в программу. Также будет учитываться уровень совокупного дохода семьи – на помощь государства смогут рассчитывать только семьи с невысоким достатком. Порог отсечения пока не определен. Но даже с учетом ограничений на вход количество претендентов окажется значительным. К примеру, в Петербурге в очереди на получение жилья состоит 167 тысяч семей, из них 22-24 тысячи – с невысоким уровнем доходов.

Наконец, Минстрой уже назвал условия, на которых будет предоставляться жилье участникам программы. Квартиры будут продаваться по специальному «прайсу». Цена на них не должна превышать 80% от средней стоимости жилья эконом-класса в регионе по расчету Минстроя, но стоимость квадратного метра в любом случае не может быть больше 30 тыс. руб. Для самых дорогих регионов – Москвы и Санкт-Петербурга – исключений не делается.

 

Вопрос цены
Именно ограничение стоимости квадратного метра в рамках программы «Жилье для российской семьи» порождает главные сомнения в осуществимости правительственной инициативы. По данным Росстата, средняя стоимость строительства квадратного метра жилья в России в 2013 году составила 36,2 тыс. руб., в Москве – 41,9 тыс. руб., в Санкт-Петербурге – 49,1 тыс.

«Наверное, на сегодняшний день говорить о сумме в 30 тысяч рублей за квадратный метр в нашем регионе, и особенно в зонах, примыкающих к Санкт-Петербургу, уже невозможно», – комментирует заместитель главы администрации Всеволожского района Ленинградской области Сергей Ладыгин. Еще три года назад район, строя дома для ветеранов и других социально незащищенных слоев населения, «вписывался» в эту цену. Свести экономику проектов к нулю удавалось за счет того, что половина построенных квартир продавалась по рыночной цене, а остальные – по установленной Минрегионом (с 2014 года – Минстроем РФ). В первом квартале 2014 года для Ленобласти спущенная сверху цена составляет 40,2 тыс. руб. за «квадрат», и именно этот показатель Сергей Ладыгин считает более реалистичным для государственных жилищных программ на территории области.

Мнения представителей строительного комплекса разошлись. Большинство уклонились от ответа либо прокомментировали «без ссылок на источник», что программа не найдет широкой поддержки в отрасли, так как «никто не будет строить себе в убыток». Только один из десятка опрошенных застройщиков не счел названную Минстроем цену фантастикой. «Крупномасштабные проекты и постоянно модернизируемое производство уже сегодня позволяют ГК “СУ-155” продавать жилье намного ниже средней рыночной цены. Во многих регионах СУ-155 уже сейчас продает жилье по цене около 30 тыс. руб. за квадратный метр, что соответствует целевому показателю государственной программы. При этом инженерную инфраструктуру компания возводит за свой счет», – сообщил менеджер по связям с общественностью в СЗФО Группы компаний «СУ-155» Никита Егоров. Он уточнил, что речь идет о жилых комплексах в Иваново и в Ясногорске Тульской области.

 

Туманные обещания
Минстрой отдает себе отчет в необходимости разработать систему преференций и гарантий, которая позволит привлечь строительные компании к реализации задуманного. Застройщикам обещано в первую очередь выделение земельных участков на особых условиях. Всего, по оценке Минстроя, для реализации масштабного проекта необходимо 5 тыс. га земли. Это земли Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС), а также участки, находящиеся в муниципальной и государственной собственности. Впрочем, при желании застройщик может войти в программу с собственным наделом.

На каждой застраиваемой в рамках программы территории должно быть построено не менее 25 тыс. кв. м социального жилья вместе с необходимой инфраструктурой. На оставшейся территории застройщик сможет строить жилье и коммерческие объекты для продажи по рыночным ценам, чтобы обеспечить прибыльность проекта.

Земля будет распределяться через аукционы, которые, по определению Минстроя, должны быть максимально прозрачными. В середине февраля Фонд РЖС направил в Минстрой РФ законопроект, в котором предлагает порядок организации торгов в рамках программы. В документе описан новый подход к определению начальной цены так называемых голландских аукционов (на понижение), которые проводятся среди застройщиков жилья. Сейчас начальная цена таких аукционов определена в размере средней рыночной стоимости квадратного метра жилья в соответствующем российском регионе. Фонд предлагает действовать иначе: приглашать независимых оценщиков для расчета стоимости «квадрата» жилья эконом-класса и устанавливать начальную цену на уровне 80% от названной ими. Жилье, возведенное по итогам таких торгов, будет как минимум на 20% дешевле жилой недвижимости эконом-класса на рынке, убеждены авторы законопроекта.

Однако следует вспомнить, что в прошлом году Фонд РЖС уже пытался проводить голландские аукционы для строительства жилья эконом-класса, опираясь на среднюю стоимость квадратного метра, которая гораздо выше, чем пресловутые 30 тыс. руб. (например, для Санкт-Петербурга она составляла 56,1 тыс. руб.). И особой популярностью предложения Фонда РЖС у строителей не пользовались.

Кроме того, Минстрой обещает компенсировать строительным компаниям затраты на создание инженерной инфраструктуры в размере 4 тыс. руб. на кв. м. Но сомнительно, что эта сумма полностью покроет расходы на «инженерку». По данным Российского союза строителей, подключение объекта к инженерным сетям обходится в 20% от себестоимости его строительства. То есть, исходя из данных Росстата, в Санкт-Петербурге затраты на инженерную инфраструктуру составляют примерно 10 тыс. руб. на квадратный метр жилья.

 

Финансы и гарантии
Сильными аргументами для инвесторов могли бы стать доступ к проектному финансированию на выгодных условиях и гарантированный сбыт построенных квартир. Исчерпывающего представления о механизмах привлечения средств пока нет. Правительство предлагает обеспечить финансирование программы в объеме 100 млрд руб. путем размещения облигационных займов Агентства ипотечного жилищного кредитования, но в самом АИЖК утверждают, что «пока об этом говорить рано». «Дополнительным источником финансирования станут средства бюджета от упорядочивания торговли в сети интернет», – заявил министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень.

Более-менее проработанный инструмент – это подпрограмма «Стимул-эконом», которая является модификацией действующей программы «Стимул» от Агентства по фондированию жилищного строительства (АФЖС). Она специально «заточена» под реализацию правительственных инициатив в сфере строительства доступного жилья. «Агентством предлагаются уникальные условия фондирования, согласно которым банк получает гарантию, что в течение периода строительства (до трех лет) он имеет доступ к целевому займу по фиксированным параметрам. Банк может добавить к стоимости денег, получаемых от АФЖС, не более 3,5%», – рассказал генеральный директор АФЖС Андрей Шелковый. Планируемый объем участия агентства – 12,5 млрд руб.

Граждане, приобретающие возводимое в рамках данных проектов жилье, также могут получить кредиты на условиях АИЖК. Кроме того, АФЖС дает гарантии застройщику на выкуп жилья в случае форс-мажора, что снимает с банков риски непогашения кредита.

В настоящий момент ведется анализ проектов, представляемых субъектами РФ для участия в программе. Одной из первых «экспериментальных площадок» может стать Ленинградская область.

 

Неиссякаемый управленческий оптимизм
Это далеко не первая попытка российского правительства найти ответ на пресловутый жилищный вопрос. Почти 20 лет назад была принята ельцинская программа, известная под названием «Жилище-2000», которая ставила невыполнимую (и – невыполненную) задачу к обозначенному году обеспечить отдельной квартирой каждую российскую семью.

В 2001 году новый президент Путин утвердил Федеральную целевую программу (ФЦП) «Жилище», позднее трансформированную с коррективами в национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». В этих документах государство брало на себя обязательства осчастливить не всех поголовно, а лишь льготные категории граждан. Итоги ФЦП оказались не слишком утешительными: коэффициент доступности жилья (показатель соотношения средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м и среднегодового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из трех человек) вырос с 4,2 в 2004 году до 6 к 2010-му, очередь не рассосалась, а время ожидания муниципальной квартиры осталось прежним – около 20 лет.

В мае 2012 года были подписаны президентские указы, один из которых ставил целью обеспечить доступность жилья для широких народных масс. Был обозначен целевой ориентир для процентной ставки по ипотеке – уровень инфляции плюс 2,2% (очевидно, пока не достигнут). Чуть позднее началась работа по созданию рынка некоммерческой аренды, которая пробуксовывает из-за сомнительной привлекательности проектов для инвесторов.

«Жилье для российской семьи» – третий шаг в разрезе памятных майских указов. Пока нет оснований предполагать, что он окажется результативнее двух первых.