Реально ли получить компенсацию, если вас обманули при сделке?

Опубликовано: 23.08.2015

Просмотров: 1453

С начала будущего года на смену Федеральному закону от 22.08.2004 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществ и сделок с ним» вступит в силу уже принятый Госдумой и подписанный президентом Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Что он даст собственникам и облегчит ли получение компенсации ущерба при сделке с недвижимостью из государственного бюджета, предусмотренной законодательством? Об этом рассказывает Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга.

 

Защищен ли собственник

 

Особый интерес здесь представляет вопрос, связанный с ответственностью Реестра перед собственниками, которые вследствие мошеннических действий злоумышленников лишаются жилья.

 

Начиная с 90-х годов государство последовательно устранялось от контроля оборота вторичного рынка жилья. Так, в конце 90-х годов была отменена обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью, в начале 2000-х упразднили лицензирование риэлторской деятельности, в 2013 году отменили и регистрацию сделок с жильем, производимую Росреестром. В итоге рынок риэлторских услуг, который включает в себя сегодня маркетинг, аналитику, юридическое обеспечение, организацию расчетов, посреднические услуги по регистрации права в Реестре и т. д., не имеет понятной структуры и ответственности за свою работу перед клиентом.

 

Посредником на рынке жилья сегодня может быть любое лицо, даже с непогашенной судимостью.

 

Рынок жилья выдавил нотариальные сделки из практики, сведя их количество к 5−10-ти процентам от общего количества заключаемых сделок с жильем. Причина очевидна: нотариус в силу специфики профессии не вправе рекламировать свою деятельность, самостоятельно регулировать тариф по согласованию с клиентом, защищать интересы лишь одной стороны в сделке. А ведь на высококонкурентом рынке эти факторы играют для привлечения клиентов ключевую роль.

 

Принципы латинского нотариата здесь работать не могут, так как их основный смысл — это не допустить спора между людьми после совершения нотариального действия, что, конечно, идет вразрез с сегодняшним принципом функционирования вторичного рынка жилья, где заработок любой ценой поставлен во главу угла.

 

Из-за этого количество судебных споров, связанных с недвижимостью, стабильно находится в первой тройке судебной статистики, и пока нет оснований к изменению ситуации.

 

Законодатель пытается как-то исправить ситуацию, создавая условия для повышения привлекательности нотариальной формы сделок (ускоренная регистрация прав на недвижимость, если документы поданы нотариусом в электронном виде, безопасность расчетов через депозит нотариуса, имущественная ответственность нотариуса за свои действия), но количество сделок в простой письменной форме все равно остается чрезмерно высоким, а значит, количество судебных споров не уменьшится.

 

Компенсация ущерба — предусмотрена

 

Кажется, что, понимая все обстоятельства такой реформы по упрощению оборота жилья на вторичном рынке, законодатель должен подстраховать несведущего покупателя или продавца жилья, заключившего сделку в простой письменной форме, компенсацией при потере недвижимости, что, в общем-то, и предусматривает закон о государственной регистрации. Однако не все так просто.

 

В действующем законе предусмотрен порядок компенсаций, указанный в ст. 31.1, 214-ФЗ, который гласит, что собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.

 

В указанном пункте рассматриваются два статуса — условия получения компенсации.

 

В первом случае это собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя.

 

Вот пример из судебной практики: собственник A выдает агенту недвижимости Б доверенность на представление интересов: сбор документов, заключение договора купли-продажи недвижимости. Однако А не имеет намерения немедленно продать объект, продажа его по договоренности между ними возможна только при устном согласии А и одобрении условий и цены сделки. Б находит покупателя и продает квартиру по сделке в простой письменной форме, не ставя А в известность. Суд признает покупателя добросовестным и накладывает иммунитет на изъятие жилья по ст. 302 ГК РФ. Собственник А идет в Реестр за компенсацией, но суд считает, что Реестр ничего платить не должен.

 

Во втором случае это добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение.

 

Пример: покупатель купил жилье у преступника, который, завладев документами на собственность, подделал паспорт и продал жилье ничего не подозревающему покупателю. Объявившийся собственник отсудил имущество у горе-покупателя, но денег уже, конечно, нет, так же, как не найти и виновного. В компенсации отказано.

 

Получить — нереально

 

Возникает логичный вопрос: почему Реестр в 95% случаев не выплачивает установленную законом компенсацию в сумме до 1 000 000 рублей? Ответ простой: толкование судами закона сводит на нет получение выплаты. Мало того, что сам 122-ФЗ устанавливает, по сути, неисполнимые условия получения выплаты: пострадавшему необходимо в суде квалифицироваться как добросовестному приобретателю, установить в суде виновного, установленный виновный должен не оплачивать возмещение по исполнительному листу в течение года. Понятно, что по большинству мошенничеств с недвижимостью виновные не установлены. Так судебная практика требует еще и установления факта вины регистрационного органа, вытекающее из системного толкования нормы ст. 16, 16.1 ГК РФ. Как пример можно привести решение Верховного суда республики Северная Осетия-Алания от 21 октября 2014 г. по делу N 33−1250/2014 и другие судебные решения.

 

При этом новый 218-ФЗ устанавливает лишь дополнительные ограничения для получения компенсации.

 

Так, ст. 68, 218-ФЗ гласит: выплата происходит при всех указанных выше условиях, плюс: помещение должно быть единственно пригодным для проживания. Т. е. если у вас есть еще одно пригодное помещение для проживания, компенсацию получить нельзя. Более того, то, что установленное виновное лицо в течение года не оплачивает компенсацию по исполнительному листу, больше не является основанием получения возмещения с Реестра. Получить деньги можно, только если прекращено производство по исполнительному листу в порядке ст. 43, ФЗ об исполнительном производстве от 02.10.2007 г. 228-ФЗ. Например: смертью должника, признанием его в судебном порядке безвестно отсутствующим и т. д.

 

С точки зрения Алексея Комарова, с учетом изменений получить компенсацию по сделке, заключенной в простой письменной форме, будет невозможно.

 

Некоторый оптимизм внушает Постановление Конституционного суда Российской Федерации по делу о проверке конституционности положений статьи 31.1 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с жалобой граждан В.А. Князик и П.Н. Пузырина от 4 июня 2015 года, в котором сложившиеся в судебной практике требования о наличии доказанной вины регистрирующего органа для получении компенсации считаются не соответствующими смыслу конституционного обеспечения права на жилище, да и вообще смыслу государственного регулирования оборота жилья.

 

Тем не менее, указанные выше ограничения лишь дополнительно подчеркивают необходимость обращения за квалифицированной юридической помощью при приобретении жилья.

 

Перед покупкой недвижимости обратитесь за бесплатной консультацией к юристу, нотариусу с вопросом, как минимизировать юридические риски покупки. Это может изменить ваше отношение к сделке, а в некоторых случаях уберечь от мошенничества.