Рынок недвижимости Кирова в 2015 году.

Опубликовано: 20.01.2015

"Нужно привыкать к новым реалиям" - глава Центробанка Эльвира Набиуллина.

Слова Эльвиры Набиуллиной в буквальном смысле касаются всех нас вместе взятых и каждой семьи в отдельности - новые экономические условия обязывают к "другой жизни" и рынок недвижимости Кирова. Что является предметом горячих обсуждений и в профессиональной среде и "на кухне". Так что происходит с рынком недвижимости?

Ипотека - "в прыжке".

16 декабря 2014 года вошел в историю как "черный вторник": Центробанк поднял ключевую ставку, определяющую стоимость денег для коммерческих банков, с 10,5 до 17% годовых. Решения ЦБ стали ответом на резкое - максимальное за 15 лет - падение курса рубля.

Повышение ключевой ставки привело к увеличению ставок по ипотечным кредитам. Если ранее ипотечные ставки были на уровне 12-13%, то сейчас мы наблюдаем показатели от 15 до 20%. Так для большинства покупателей возможность приобрести Квартиру в ипотеку осталась мечтой. Результат: падение покупательского спроса как на новое жилье, так и на вторичный рынок. Ситуация стремится к : "Продавать не сложно, но просто некому!"

«Люди стали осторожнее планировать свои покупки, не надеясь, как в период роста рынка, на будущее повышение своих доходов», — отметила директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП банка Наталья Коняхина.

Сейчас бакнки просят ЦБ снизить ключевую ставку. Банковское сообщество говорит о поэтапном снижении: в январе до 15% годовых, затем постепенно до предкризисного уровня 10,5% годовых. Аналитик Grand Capital Юрий Прокудин прогнозирует, что ставка будет снижена не ранее февраля-марта, до уровня 15–15,5%, что автоматически снизит уровень кредитных ставок банков (на 2–2,5 п.п.). Т.е. вероятность снижения ключевой ставки даже во втором квартале 2015 года очень невелика, а значит ипотека кировчанам будет не доступна или крайне не выгодна. Как следствие начинает формироваться отложенный Спрос на рынке недвижимости Кирова.

Первичный рынок Кирова - "а пирожки с чем?"

Интересная ситуация сложилась в отделах продаж Застройщиков Кирова на кануне нового года. Существенные скачки на валютном рынке и не уверенность граждан в банковском секторе возбудили небывалый спрос на новостройки за наличные деньги - забирали буквально все и не глядя, просто по прайс-листу. Здесь как никогда уместно известное сравнение с горячими пирожками. Иногда пирожок покупался даже на двоих или троих...

Остается надеяться, что начинку выбрали правильную!

На волне повышенного спроса Застройщики ожидаемо повысили цену на "квадрат". Можно также предположить, что на рост цен повлияла и ситуация с валютой, хоть и не значительно: и действительно, если товары, сырье или услуги приобретались застройщиками из-за рубежа, то курсовая разница напрямую повлияла на рост конечной стоимости квадрата. По мнению аналитиков курс доллара в 2015 году вряд ли преодолеет значение ниже 60 рублей, а значит и цены на квадратные метры будут держаться на уровне.

Несмотря на общее падение покупательского спроса в новом году, кировские Застройщики скорее всего будут до последнего держать цены на уровне января 2015 года. По данным Информационного Агентства РОСНЕД, в конце 2014 года средняя цена за квадрат новостройки составила почти 45 000 руб/кв.м, а максимальное значение стоимости зафиксировано на уровне 70 000 руб/кв.м. Для того, чтобы удержать цены, Застройщикам придется держать рынок в дефиците, т.е. строго ограничивать количество квартир в продаже в течение года. В этом случае, будут сокращаться и общие объемы ввода нового жилья в Кирове. Можно предположить, что Застройщики Кирова будут менее активно браться за новые проекты, достраивать то, что можно продать в ближайшее время и ориентироваться в общей конъюнктуре рынка по ситуации, прежде всего ориентируясь на доступность ипотеки.

Покупателям новостройки следует более тщательно выбирать и застройщика и объект строительства, тем более, если покупка имеет инвестиционный характер.

Вторичный рынок Кирова - "самому не продать".

"Вторичка" традиционно догоняет первичный рынок, но с некоторым опозданием. Так, в первом квартале 2015 года цены на вторичном рынке недвижимости Кирова будут балансировать между ценой на новостройки и наличием платежеспособного спроса на готовое жилье: с одной стороны цены должны вырасти, с другой стороны покупателей на рынке Кирова уже становится меньше. Фактически сейчас рынок разбалансирован, остается надеятся, что в первом квартале 2015 года рынок самостоятельно определит свой уровень. На данный момент, со слов специалистов рынка наблюдается резкое уменьшение количества входящих звонков по рекламе и как следствие общее количество сделок на вторичном рынке падает. Это говорит о том, что найти своего покупателя будет гораздо сложнее. Но не надо отчаиваться: январь не является показателем!

На конец 2014 года средняя цена Квартир на вторичном рынке недвижимости Кирова составила 52 807 руб/кв.м - по данным Информационного Агентства РОСНЕД.

Так какие они, "новые реалии" рынка недвижимости?

Завышенные цены и падающий спрос.

"По прогнозу профессора Геннадия Стерника, стагнация российского рынка жилья в 2015 году продолжится. В 2017 году высока вероятность кризиса, а затем рынок вступит в восстановительную стадию, которая будет сопровождаться ростом цен.

В ближайшие два года придется готовиться к снижению покупательского спроса и цен, затем – к их резкому падению. Рост (и спроса, и цен) начнется в 2019 году. В ожидании рецессии застройщики будут реагировать на изменившиеся условия уменьшением объемов вводимых площадей, поведут консервативную политику и предпочтут не инициировать крупных проектов. Но рецессия, «дно» которой, по мнению нашего эксперта, должно прийтись на 2017 год, все-таки будет не столь масштабной, нежели та, что имела место в 2008-2009 годах. К тому же у представителей власти и участников рынка недвижимости еще есть время, чтобы к ней подготовиться и выработать антикризисные программы." - по материалам сайта areal.spb.ru.

Оснований для существенного роста цен на рынке недвижимости города Кирова в 2015 году точно нет. Учитывая, скачок цен в декабре 2014 года и отчетливую наметившуюся стагнацию, можно заключить, что сейчас есть еще время для продажи по "хорошей" цене. В случае с новостройкой ситуация отдельная: все зависит от этапа строительства, самого объекта и срока сдачи.

Конечно надо учесть не предсказуемые внешнеэкономические шоки - в таких "новых реалиях" сложно давать однозначные прогнозы. "Но лучше ошибиться, спрогнозировав кризис, и спровоцировать участников рынка на выработку антикризисных рецептов, чем, столкнувшись с непредвиденными изменениями, оказаться к ним не подготовленным. «Прививка» от кризиса никогда не бывает лишней" - Геннадий Стерник.

________________________________________________________________________

Автор: Иншаков Кирилл

Эксперт "Информационного Агентства РОСНЕД".

Специализация: Информационные технологии рынка недвижимости

Руководитель проекта "ROSNED.RU". Подробнее...

________________________________________________________________________

Источник: http://www.rosned.ru